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비거주자의 주택 양도, 왜 1세대 1주택 비과세가 안 될까?

많은 분들이 알고 계신 것처럼 우리 세법은 실수요자의 주거 안정을 위해 1세대 1주택자에게는 양도소득세를 비과세해 주고 있습니다. 하지만 이 혜택은 ‘거주자’에게만 해당하며, ‘비거주자’는 동일한 조건이라도 비과세를 받을 수 없습니다. 그렇다면 여기서 말하는 ‘비거주자’란 누구이며, 왜 세법은 이들에게 비과세 혜택을 주지 않을까요?

소득세법상 ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말합니다. 반대로 ‘비거주자’란 국내에 주소도, 장기간 체류의 실질적 근거도 없는 사람을 뜻합니다. 즉, 해외에 생활의 중심이 있는 교포, 장기 해외 근무자, 외국인 투자자 등이 여기에 해당합니다.

비거주자가 비과세를 적용받지 못하는 핵심 이유는 ‘실수요자 중심의 세제 취지’에 있습니다. 1세대 1주택 비과세 제도는 실질적으로 국내에 거주하며 자신의 주택에서 생활하는 국민의 세 부담을 덜어주기 위한 장치입니다. 그러나 비거주자는 국내 주택을 실거주 목적이 아닌 투자나 자산 증식의 수단으로 보유할 가능성이 높기 때문에 동일한 혜택을 주지 않는 것이죠.

다만, 해외이주법에 따라 세대 전원이 출국하고 출국일 기준 1주택자라면, 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한해 12억원 이하 양도가액에 대해 비과세가 인정됩니다. 이 특례는 해외이주자의 재산권 보호와 이중과세 방지 목적에서 도입된 예외적 규정입니다.

최근 해외 체류자가 늘어나면서 “나는 한국에 집 한 채뿐인데 왜 세금을 내야 하나요?”라는 문의가 잦습니다. 하지만 국내 세법은 ‘주소와 생활 근거지’가 어디에 있느냐를 기준으로 보기 때문에, 단순히 ‘1주택’만으로는 비과세를 보장받을 수 없습니다.

따라서 장기 해외 체류나 이주를 계획하고 있다면, 출국 전 본인의 거주자 여부와 향후 주택 매도 시점의 과세 요건을 반드시 점검해야 합니다. 작은 차이로도 세 부담이 수천만 원 달라질 수 있기 때문입니다.