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요즘 들어 전국적으로 주택시장의 공급 과잉과 거품 붕괴로 불안한 징후가 나타나며 장기 호황세가 꺾이는 분위기가 역력하다.

거품 붕괴와 하향 경고 위험이 잇달아 제기되는 주택시장이 앞으로 어떻게 될지 알아보기 위해서는 현재의 부동산 가격 수준을 평가해 볼 필요가 있다.

주택가격의 적정선 평가는 구매력 면에서 연소득 대비 주택 가격 비율(P/I), 투자 면에서는 주택수익비율(P/R)이 가장 많이 활용된다.

P/I는 주택 총 취득비용을 개인의 가처분 소득으로 나눈 수치로 과거와 비교해 높으면 현재 주택자산 가치가 고평가, 낮으면 저평가 되었다는 것을 의미한다.

올해 1월말 기준으로 P/I를 산출해 보면 주택 가격이 장기 평균치를 웃도는 것으로 나타났다.

이는 주택가격이 소득 수준에 비해 너무 높다는 의미이다.

P/R은 주택 총 소요비용을 연간 임대료로 나눈 수치로 과거보다 높으면 상대적으로 고평가 됐음을 뜻하는데, 현재 수치는 투자 수익 면에서도 크게 기대하기 힘든 수준이다.

상황이 그러다 보니 주택시장 선행지표인 거래량이 위축되는 것이다. 특히 소비 지출은 현재 소득과 미래에 기대되는 소득뿐만 아니라 보유자산 가치에 의해 결정되는데, 한국은 주택이 차지하는 자산의 비중이 커서 부동산 가치의 하락은 소비지출의 감소와 직결되어 경기둔화에 미치는 영향이 크다.

(주)삼오투자법인 대표