[부동산 상담] 시장을 알아야 성공이 보인다

찬바람이 불면서 붕어빵 리어카가 거리에 나오고 있다. 소규모의 이동식 노점이지만 이들의 자리잡기 경쟁은 치열하다. 똑같은 붕어빵일지라도 어느곳에 자리를 잡느냐에 따라 매출의 차이는 천차만별이기 때문이다.

최소한의 이동인구가 확보된 자리, 무작정 사람이 많이 다니는 길목이 아닌 잠시 서서 머물다 갈 여유가 있는 자리, 어느 방향에서 보더라도 눈에 들어와 부담 없이 들릴 수 있는 자리 등 이들 나름의 시장파악이 이루어진 후 ‘몫이 좋은 곳’으로 판단이 되면 자리를 잡는 것이다.

점포를 선정할 때에도 상권파악이 우선되어야 한다. 불황의 시기일수록 모험보다는 안정성에 중점을 두는 것이 실패확률을 줄이는 방법이다. 아주 특별한 노하우로 시작하지 않는 한 안정성을 기반으로 시작해야 하며 그 안정성은 점포의 입지 선정에 있음은 두말 할 나위없다.

사무실이야 버스정류장이 문 앞에 있든, 몇 백 미터 옆에 있든 별 상관이 없다. 사무실은 뚜렷한 목적이 있는 사람이 길을 물어서라도 찾아오는 곳이지만 점포는 소비심리를 가진 소비자의 눈에 띄어야 매출이 오르는 곳이기 때문이다. 따라서 점포는 상권이 형성된 곳과의 한 발짝 차이에 따라 영업실적이 현격한 차이가 있다.

그렇기 때문에 점포를 얻고자 하는 곳이 떠오르는 상권인지, 저물어가는 상권인지 흐름을 살펴 선택해야 한다. 또한, 상권내의 고정인구(주거상황)가 얼마나 되며 소득수준은 얼마나 되는지, 시간대별 유동인구는 얼마나 되는지 파악해야 하며 그 지역의 인구이동이 전입추세인지 전출추세인지도 알아봐야한다.

이를 통해 소비자를 확보하는데 있어 안정성이 있는 지역이라면 다음에는 상권 내에 경쟁과 보완관계를 체크 한다. 경쟁 점포는 어디에 위치하고 있으며, 영업 상태는 어떠한지, 경쟁 점포와 경쟁해서 이길 수 있는지 혹은 공존할 수 있는지, 보완관계에 있는 상품을 취급하는 점포가 주변에 있는지를 체크해야 하는데, 예를 들어 예전에는 백화점이나 유명상가 근방에 점포가 위치하면 장사가 잘 되었다. 백화점에서 눈요기하고 백화점 밖 가까운 시장에서 필요한 물건들을 사기 때문이다.

하지만 근래에는 백화점에서 아예 최저가 할인점을 옆에다 만들어 놓고 손님을 끌어 들인다. 그 전에는 백화점 옆에만 있으면 덕을 봤지만 지금은 꼭 그렇지만은 않다. 업종, 판매품목, 가격에서 백화점과 확실한 차이가 나지 않으면 백화점 옆에 위치하지 않은 것이 좋다. 백화점이나 대형할인매장이 보완관계 역할을 하는지, 경쟁관계 역할을 하는지를 알아야 한다.

이러한 시장 파악을 통해 이익이 기대되며 앞으로 고객수가 증가되리라고 기대할 수 있다면 본격적으로 점포를 유치할 전략을 세워 협상에 들어간다. 시장을 알아야지 성공이 보이는 것이다.

/부동산중개업협회 전북지부장 장시걸