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전주에서 식당을 운영하는 A씨. 건물 신축시 1,2층을 근린생활시설로 건축물대장에 올렸는데 중간에 2층을 주거용으로 사용하여 주민등록을 이전하여 놓고 4년동안 살고 있지만 건축물대장상 용도변경을 하지 않은 상태라 건물매각시 양도소득세를 고스란히 납부해야 하는지 걱정이 많은데...

1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

1층은 근린생활시설이고 2층은 주택인 겸용주택의 경우, 2층으로 올라가기 위한 계단 면적은 오로지 주거용으로만 사용되므로 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단부분은 주택의 면적으로 보아 비과세 한다.

또한, 지하실 및 대피소등은 사실상 용도에 따라 판단하지만, 사실상 용도가 불분명한 경우에는 주택과 주택이외의 면적비율로 안분 계산하는데 사실상 용도가 불분명한 경우란 지하실에 보일러실이 설치되어 건물전체의 난방용에 사용한다거나 건물전체의 공동창고로 사용하는 경우등을 이르므로 지하의 보일러실 등이 건물전체의 난방용이 아닌 주거용의 난방에만 오로지 사용되는 경우에는 주거용으로 보아야 하므로 사실여부를 확인할 필요가 있다.

사례에서 A씨의 경우 비록 건축물 대장상 1,2층 모두 근린생활시설로 되어 있지만 2층을 사실상 주거용으로 4년이상 사용하고 있고 2층으로 통하는 계단면적까지 고려한 결과 주택사용 면적이 상가면적보다 더 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세 여부를 판정하게 되는데 세대원이 다른 주택이 없다면 비과세가 가능하다.

※ 자세한 문의는 세무사 강병수 063-241-6709, 010-9835-8285