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당초 약정한 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인 임차인 쌍방이 아무런 의사표시 없이 종전의 관계를 유지하고 있다면, 계약은 묵시적으로 갱신됐다고 볼 수 있다. 그렇다면 이 경우 당초 설정한 전세권 등기의 효력도 계속 유지될까?

전세권 등기는 그 존속기간이 등기부에 명시된다는 점에서, 위 사례와 같이 묵시적 갱신이 이뤄지는 경우, 당초 등기부에 명시한 존속기간의 만료로 전세권도 소멸하지 않을까 하는 우려가 발생하게 된다.

이에 대해 민법에서는 "건물의 전세권설정자(임대인)가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자(임차인)에 대하여, 갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다."고 명시하고 있다. 판례도 이러한 갱신에서는 별도의 갱신등기가 필요하지 않다는 입장이다.

따라서 묵시적 갱신이 이뤄지면 별도의 기간변경 등기를 하지 않더라도 종전 전세권 등기의 효력은 계속 유지되게 된다. 다만 이때 쌍방은 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있으며, 상대방이 통고를 받고 6개월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다.

옥계공인중개사