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문) 토지를 양도하려고 하는데 매수인은 사실과 다른 매매대금기재를 요구하고 있다. 만약 이러한 사실이 밝혀지게 되면 양도소득세가 많이 나오게 되는지요? 공시지가에 의하여 양도소득세를 신고납부한 경우에도 실지거래가액으로 세금을 부과할 수 있는지 알고 싶습니다.

답) 토지등 부동산양도에 대한 양도소득세는 원칙적으로 기준시가(공시지가)에 의하여 결정합니다.

그렇지만 다음의 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산합니다.
▷고급주택의 양도
▷부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도
▷미등기 양도
▷취득후 1년이내의 양도
▷허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로써 부동산실권리자명의등기에 관한 법률위반·미성년자 명의로 취득하여 양도·기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 ▷양도자가 양도당시 및 취득당시의 실직거래가액 증빙서류를 갖추어 신고한 경우 등입니다.

종전에는 위 실지거래가액 기준에 해당하나 실지거래가액이 확인되지 않으면 기준시가에 의하여 결정하였으나, 실거래가액이 확인되지 않는다 하더라도 다음의 가액을 순차적으로 적용하여 양도소득세를 계산합니다.

(1)양도일 또는 취득일 전후 3월 이내에 당해자산과 동일성 유사성이 있는 매매사례 가액 (2)양도일 또는 취득일 전후 3월 이내에 2이상의 감정평가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액 (3)환산한 취득가액 (4)기준시가 입니다.

결론적으로 양도소득세는 원칙적으로 기준시가로 계산하나, 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도세를 물게 되며 그 가액을 실거래가액, 감정가액의 평균액, 환산가액 순으로 적용하여 양도세를 부과받게 됩니다. 이를 참조하시기 바랍니다.

/ 문찬경 (세무사)