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문

 

저는 A은행이 선순위 근저당을 설정해 놓은 전주시 소재 甲의 집에 전세보증금 1천 7백만원에 방 2칸을 전세내어 살고 있습니다.

 

물론 저는 이사하자마자 전입신고를 하였고 임대차계약서에 확정일자인도 받아 두었습니다. 그런데 甲이 A은행의 대출금채무를 변제하지 않자 A은행은 제가 살고 있는 甲의 집에 대한 경매를 법원에 신청하였습니다. 이러한 경우 저는 보증금을 돌려 받을 수 있을까요?

 

 

답

 

임차인의 보호를 위하여 주택임대차보호법은 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기도록 하였고(동법 제3조), 이러한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(동법 제3조의2 제2항). 그리고 최근 상가건물임대차보호법(2001.12.29. 법률 제6542호)이 제정되어 상가건물의 임차인도 주택임차인과 유사한 보호를 받을 수 있게 되었습니다.

 

따라서 귀하의 경우에는 주택의 인도와 주민등록이 마쳐진 상태로서 대항력을 취득하였으므로 경락인에게 임차권을 주장할 수 있으나(이는 임대차기간 종료시까지 계속 임차주택에 거주하실 수 있다는 의미입니다), 선순위자인 A은행보다 우선하여 임차보증금(전세금)을 반환할 것을 경락인에게 주장할 수는 없습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

 

다만 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 보증금이 4,000만원이하인 경우 1천600만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) : 보증금이 3,500만원 이하인 경우 1천400만원, 그 밖의 지역 : 보증금이 3,000만원 이하인 경우 1천200만원)에 한하여 우선변제권을 부여하고 있으므로, 귀하는 경락대금 중 1,200만원 이하를 우선적으로 변제받으실 수 있습니다.

 

주의하실 것은 세입자가 경매로 팔린 주택의 임차보증금 중 일부에 대하여 우선변제를 받으려면 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일까지 주민등록을 옮겨서는 안된다는 점입니다(재경매의 경우에도 마찬가지입니다.

 

대법원 1997.10. 10. 선고, 95다44597 판결; 대법원 2002.10.12. 선고, 2000다61466 판결).

 

/김대정 교수(전북대 법학연구소)