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최근 주택 소액임차인 요건을 갖추었다 할지라도, 무조건 최우선변제를 받는 것은 아니라는 판례가 자주 등장하고 있다. 이러한 판단은 그동안 ‘가장 임차인’ 사례에서 주로 나왔으나, 최근에는 진정 거주하고 있는 임차인에게까지 확대되고 있어 세입자의 각별한 주의가 필요하다.

최우선변제 제도는, 선순위 근저당권 등이 있는 집이라 할지라도 소액임차인 요건을 갖추면 배당에서 최우선 순위로 변제해주는 제도이다. 사회적 약자에 대하여 그들의 전재산과 같은 소액보증금 만큼은 먼저 보호하겠다는 취지이다.

하지만 최근 이로써 피해보는 선순위 권리자들의 배당이의소송도 늘고 있다. 이미 과다채무가 있어 충분히 경매를 예상할 수 있었음에도, 이를 알고도 세든 임차인을 먼저 배당할 수 없다는 취지이다.

법원도 소액임차인이라 하여 무조건 최우선변제를 인정할 수는 없다는 입장이다. 즉, 과다채무 여부, 실제 보증금 지급 여부, 보증금 수준의 적정성 여부, 임대인과의 관계 등을 종합적으로 고려해 임차인의 악의 여부를 가리겠다는 것이다.

최근 수년간의 주택가격 하락으로 과다채무 상태인 집이 늘고 있다. 소액임차인이라 할지라도 무조건 최우선변제가 이뤄지는 것은 아닌 만큼 임차인의 각별한 주의가 필요하다.·옥계공인중개사