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△김제시 연정동 공장=본건은 월촌농공단지내에 위치하며, 매각대상 아닌 제시 외 건물이 소재한다. 제시외 건물은 건물 등기부등본 또는 건축물대장상에 표시되지는 않았으나 실제로는 존재 하는 것을 의미한다.

 

예를 들어 저당권을 설정할때 주택의 옥상부분에 아무것도 없었는데 경매 감정시 현장에 가보니 등기부상에 없던 옥탑방이 있었다면 이를 제시 외 건물이라고 한다.

 

제시 외 건물이 경매대상에 포함되는 경우는 건물의 증개축된 부분 또는 미등기 되어 있는 부속물(건물과 토지의 소유주가 일치할경우), 단층 건물위에 증축된 2층, 땅속에 부설된 유류저장탱크, 주유소의 주유기, 화장실 목욕탕, 창고와 경매의 대상이 된 토지위에 있는 채무자 소유의 미등기 수목 등이다.

 

그러나 원칙적으로 제시 외 건물이 주택과 축사, 화장실, 창고등과 같이 경매하는 주물과 종물의 관계이거나 채무자 소유의 건물에 부착된 부합물인 경우에는 모두 낙찰자의 소유가 되지만, 임차인이나 전세권자 등이 건물주의 승낙을 얻어서 증축하거나 부착시킬 경우 그 부분이 임차인(전세권자)등에게 권리가 있다는 사실이 제시 외 건물로 공고되면 낙찰자의 소유가 되지 못한다.

 

그러므로 등기부등본이나 건축물대장, 무허가건축물대장등을 발급받아 확인해 제시 외 건물의 실제 소유주가 누구인지, 경매목적물에 포함되었는지, 법정지상권이 성립하는지, 낙찰 받은후 철거 요청을 할 수 있는지 등을 정확히 확인하고 입찰해야 한다.

 

만약 매각대상에 포함되지 않았다면 매수자는 그 제시 외 건물의 소유권을 취득하지 못하므로 토지 매수인은 그 제시 외 건물에 대한 법정지상권을 인정해 줘야 하는 경우가 있어 조심해야 한다. 실제로는 제시 외 건물이 경매대상인지 아닌지 여부가 불분명한 경우가 있어 낙찰불허가사유가 되는 경우가 많으므로 감정평가서를 자세히 살펴보고 현장답사를 필히 해야한다.