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건설사, 각종 가산금 붙여 분양가 인상 / 전주 3.3㎡당 옵션 포함 750만원 넘어 / 대전·광주 추월…전문가들 "이해 못해"

공동주택의 고분양가 논란이 지속되고 있지만 여전히 분양가 산정에 대한 문제는 해결될 기미가 보이지 않는다. 지자체는 지난 2007년 9월 1일부터 사업계획 승인을 신청한 공동주택의 분양가를 심사하고 있지만 근본적으로 고분양가를 잡지는 못하고 있다.

 

일반주택과 달리 공동주택 입주자들은 내가 살 아파트의 분양 단가가 어떤 방식으로 책정되는지도 모른채 시행·시공사에서 부르는 가격대로 집을 구해야 한다. 더욱이 전북의 경우 인구변동이 미세한데도 분양가는 천정부지로 오르고 있고 공동주택 건설은 끊임없이 이어지고 있다. 일각에서는 부동산 재테크를 통해 시세차익을 노리는 일반인의 투기바람에 부동산 업계가 편승한 것도 큰 몫을 차지하고 있다고 지적하고 있다. 본보는 공동주택 분양가 산정과정의 문제점과 대책을 세 차례에 나눠 점검한다.

 

 

인구 65만 명의 전주시에는 모두 507개(1993년부터 현재까지) 아파트가 지어져 있다. 모두 2026동으로 15만0294세대가 거주한다.

 

현재 시공되고 있는 공동주택만 해도 24개 아파트 131동 8031세대에 이른다.

 

최근 전주에서 83㎡(25평) 기준의 아파트를 분양받기 위해서는 통상 2억원 가까이 소요된다. 월 200만원을 버는 직장인이 10원도 쓰지 않고 10년을 꼬박 모아야 아파트를 분양받을 수 있는 셈이다.

 

하지만 자녀 등 가족 부양, 의식주에 필요한 최소 비용, 교육·보험·통신·의료 등의 지출비용을 고려하면 40년을 모아도 ‘내 집 마련 꿈’을 이루기 힘들다는 게 직장인들의 설명이다.

 

전문가들은 고분양가의 원인으로 “건설사들이 아파트 분양가 산정에 온갖 부대비용 등 잡비를 포함시켰기 때문”이라고 지적하고 있다. 건설사가 자신들이 지을 아파트 건설 홍보를 위해 지출하는 마케팅 비용, 잡다한 용역비용, 건설지연 이자, 기부채납 토지건설비용 등 자신들의 투자비용을 실수요자인 입주민의 분양비용에 전가시키고 있다는 것이다.

 

전주지역 아파트 분양단가는 2005년 3.3㎡(1평) 당 600만원 선을 유지하다 2010년 670만원을 넘어서기 시작했고, 2014년 7월 현재는 720만원까지 올랐다.

 

이마저도 발코니 확장비용이나 섀시 등의 옵션 사항이 빠진 비용으로 이들 비용을 분양가에 포함시키면 3.3㎡ 당 750만원을 훌쩍 넘긴다는 게 건축업계의 설명이다.

 

30평을 기준으로 할 때 2005년에 1억8600만원에 달했던 아파트 가격이 2010년 2억100만원으로 뛰었고 7월 현재 2억1600만원이 있어야 내 집 마련이 가능한 셈이다.

 

무려 10년 사이에 평당 분양가격이 100만원이나 상승한 것으로 이는 물가상승률에 비춰 턱없이 높게 오른 금액이라는 지적이다.

 

건축 전문가들은 인근 대전과 광주 등을 추월한 전주지역 분양가 상승요인에 대해 ‘이해할 수 없다’는 반응을 보이고 있다.

 

이들은 고분양가의 주요 요인으로 분양가 산정과정에서 따라 붙는 택지비 가산비와 건축비 가산비를 꼽고 있다.

 

분양가격은 정부가 고시하는 표준건축비와 택지비(공공택지는 공급금액, 민간택지는 감정평가액)를 더한 금액으로 정해진다. 여기에 특수자재, 공사기간 이자, 복리시설 법정최소면적 초과비용, 분양 하자보증수수료, 행정 부대비용 등의 건축 가산비가 따라 붙는다.

 

또한 연약지반, 암석지반, 흙막이, 특수공법, 감정평가 수수료, 택지대금 기간이자, 등기수수료, 지장물 철거비용, 방음시설, 진입도로, 부담금, 분담금 등 택지 가산비도 추가된다.

 

시공·시행사는 정부가 정한 표준건축비를 맞춰 놓고 여기에 가산비라는 제도를 악용, 각종 명목의 가산금을 붙여 분양가격을 책정해 자치단체에 심의를 의뢰한다. 이후 분양가심의위원회를 통해 각종 가산금에 대한 타당성 여부를 따져 최종 분양가격이 결정된다.

 

하지만 시공·시행사가 자치단체에 신고·의뢰하는 분양가격을 보면 분양가심의위원회에서 삭감될 것을 고려해 턱없이 높은 금액을 책정하고, 분양가심의위원들은 이 같은 사실을 모른채 획일화 된 분양가격으로 권고하는 등 시공·시행사의 폭리를 사실상 방관하고 있는 실정이다.