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법 개정해 임차인 보호 단일화·소급 적용을

전주지역 3곳 임대아파트의 부도 논란과 관련, 임대차보호법에 대한 실효성 논란이 일고 있다.

 

전주시는 11일 국민주택기금의 장기간 연체로 부도위기에 놓인 우아동 효성임대아파트(99세대), 중화산동 효성 신촌마을 임대아파트(147세대), 서서학동 효성 흑석마을 임대아파트(150세대) 임차인들을 만나 임대차보호법과 임대주택법의 상충에 따른 임차인 피해 우려를 설명한 뒤 이 같은 문제점의 개선을 국토교통부에 건의하기로 했다고 밝혔다.

 

△임대차보호법 무엇이 문제

 

현행 임대차보호법에서는 경매 및 부도 등의 사유에 따라 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 대항력과 우선변제권을 가질 수 있도록 하고 있다.

 

임대차보호법은 임대계약일이나 전입일이 아닌 국민주택기금을 지원하는 국민은행이 해당 임대아파트에 근저당권을 설정하는 날로부터 적용된다.

 

전주시의 경우 2001년 9월15일 이전 근저당이 설정된 임대아파트의 보증금이 2000만원 이하일 경우 800만원의 최우선 변제 권한을 갖는다.

 

또한 2001년 9월15일~2008년 8월20일까지는 보증금 3000만원 이하에 최우선변제금 1200만원으로 법이 개정됐고, 2008년 8월20일~2013년12월30일 보증금 4000만원 이하에 최우선변제금 1400만원, 2013년 12월30일부터 현재까지는 4500만원 이하의 보증금일 때 1500만원을 우선변제 받는다.

 

이는 국민주택기금 지원을 받아 지어진 임대아파트에 사는 임차인의 최소한의 방어권을 보장하기 위한 것으로 LH나 지방공사 등을 제외한 법인은 해당되지 않는다.

 

전주시 우아동 효성임대아파트와 중화산동 효성 신촌마을 임대아파트, 서서학동 효성 흑석마을 임대아파트는 모두 1999년~2000년 사이에 근저당이 설정된 임대아파트로 이곳에 사는 임차인들은 보증금이 2000만원 이하일 경우에만 800만원의 최우선변제 권리를 갖게 된다.

 

하지만 근저당이 설정된 지 14년여가 지난 이들 세 곳 아파트의 보증금은 이미 2000만원을 훌쩍 넘긴 상태로 임대차보호법에서 정한 최우선변제금도 받지 못할 위기에 처했다.

 

임대차보호법의 보호 취지와는 달리 별개의 임대주택법에서 매년 지가상승 및 주변시세 등을 고려한 보증금 및 임대료 인상을 5% 이내에서 신고하고 승인받도록 허용해 놓은 탓에 보증금이 자연스레 상승돼 최우선변제권의 효력이 상실됐기 때문이다.

 

결국 이들 세 곳 아파트가 부도가 나 경매로 이어지는 최악의 사태가 발생할 경우 임차인들이 단 한 푼의 보증금도 되찾지 못한 채 길거리로 내몰릴 수 있는 우려가 높다.

 

△대책은 없나

 

임대차보호법과 임대주택법의 상충으로 이 같은 문제가 발생한 만큼 법 개정을 통해 임차인 보호부문에 대한 단일화와 소급 적용을 통해 기존 임차인을 보호해야 한다는 목소리가 높다.

 

이 같은 법의 맹점은 2005년 이전 신축된 임대아파트에 해당되는 것으로 알려지고 있다.

 

2005년 이후에는 임대주택 보험가입 제도에 따라 임차인 보호가 강화돼 있기 때문이다.

 

전주시 덕진구청 한승훈 공동주택담당은 “전주지역 세 곳 임대아파트의 임차인 보호를 위해 여러 법령을 검토하는 과정에서 이 같은 법의 모순을 발견하게 됐다”며 “임차인들에게 이 같은 사실을 안내하고 이를 개선하기 위해 국토교통부 등에 개선대책 수립을 요구할 계획”이라고 밝혔다.

 

한 담당은 이어 “현재의 최우선변제를 위한 보증금 기준은 현실과 괴리가 있어 보이는 것 같다”며 “임대아파트 문제로 근심을 안고 있는 임차인 보호를 위해 지속적인 노력을 기울이겠다”고 덧붙였다.