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얼마전 공무원으로 정년퇴직을 하신 선배 A씨를 만났다. A씨는 현재 보유하고 있는 토지를 처분할지 자녀에게 증여할지 고민이라고 한다. A씨는 완주군 봉동읍에 소재한 농지를 보유하고 있는데, 보유기간은 10년으로 해당지역의 토지가격이 많이 상승하여 1억원에 취득하였으나 현재의 시가는 4억원에 이른다고 한다. 토지를 양도하면 많은 양도소득세가 발생할 것이고, 또한 자녀에게 이전한다면 증여세가 발생할 것인데 과연 어떻게 하면 좋을지 고민스러운 것이다.A씨와의 상담결과 해당토지는 현재 시가가 4억원이나 공시지가는 2억원이며, 만일 감정평가법인에 감정을 한다면 감정가액은 3억원 정도가 될 것으로 예상되었다. A씨는 상당한 금융자산을 보유하고 있어 토지를 양도한 후의 보유현금을 다른 투자처에 재투자할 계획도 없는 상태이므로 당분간 해당토지를 보유하는 것으로 결정하였다.만일 토지를 계속 보유한다면 이 지역은 주변지역이 공업화·시가화 되어가는 중으로 지속적인 지가상승이 있을 것으로 예상되었다. 따라서 보유할수록 양도소득세의 부담은 증가할 것이므로 양도시에 발생하는 세액을 절감하기 위한 대책을 마련하는 것이 필요한 실정이었다.회계법인의 검토 결과는 이 토지를 가족에게 증여하고 일정기간이 경과한 후 양도한다는 것이다. 또한 증여를 하는 경우에도 공시지가에 의한 증여신고보다는 감정평가를 받아 증여하는 것이 유리하다는 결론에 이르렀다. 즉 자녀에게 증여할 경우, 공시지가 2억원으로 계산한 증여세보다는 감정평가 3억원으로 계산한 증여세가 1700만원 더 세금을 부담하게 되지만 5년 후에 해당토지를 5억원에 양도하는 경우에는 양도소득세가 3500만원 적게 부담하여 증여세와 양도소득세를 포함한 모든 세금은 감정평가를 받아 증여하면 1800만원 이상을 절세하게 된다.만일 자녀가 아닌 배우자에게 증여 후에 양도를 한다면 어떨까?결론은 세액을 더 많이 절감할 수 있다는 것이다. 배우자에 대한 증여는 6억원의 증여공제를 받을 수 있으므로 증여세는 없게 되는 것이다. 따라서 배우자에게 3억원의 감정평가를 받아 증여한 후 5년이 지난 다음에 양도하면 증여시점의 감정가액이 취득가액으로 간주되어 양도소득세가 공시지가로 적용될 때보다 3500만원 적게 부담하게 되는 것이다.살펴본 바와 같이 절세전략은 해당 물건의 규모와 향후 전망을 고려하여 장기적이고 전체적인 관점에서 수립하여야 하며, 가능한 모든 대안을 비교해 보는 것이 중요하다.회계사·미립회계법인 대표
[물음] 어머니 명의의 아파트를 증여로 이전하고자 하는데 증여세 신고를 위한 증여가액은 어떻게 평가하는지요? 즉, 증여재산의 평가액을 같은 아파트단지의 동일 평수의 매매사례가액 또는 감정가액으로 적용해야 하는지 아니면 국세청이 고시한 아파트 기준시가로 해야 하는지요?[답변] 증여재산의 평가는 증여받은 날 현재의 시가에 의하는 것을 원칙으로 합니다. 시가란 통상 정상적인 매매가액을 말하며, 평가기준일로부터 전 후 3개월 이내에 해당 증여재산의 매매감정수용공매 또는 경매가 있는 경우에는 그 가액을 시가로 봅니다.이러한 원칙적인 평가방법과 달리 증여재산과 유사한 재산의 매매사례가액을 증여재산으로 평가할 수 있는데 이러한 유사재산 매매사례가액은 해당재산의 다른 평가액이 없는 경우에만 적용됩니다. 또한 증여재산을 감정평가법인으로부터 받은 감정가액으로 적용하는 경우에는 감정가액이 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액과 유사재산의 매매사례가액의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액 이상인 경우에만 시가로 인정합니다. 따라서 귀 질의의 경우 동일한 아파트단지의 유사재산 매매사례가액이 있으면 증여재산의 평가액으로 적용할 수 있습니다.미립회계법인 공인회계사
[질문] 본인은 중소기업의 주식을 50% 보유하고 있으며, 이 회사의 대표이사로 재직하고 있습니다. 회사를 운영하면서 장기적인 불경기로 적자가 계속 발생하여 이월결손금이 증대되었습니다. 이에 개인자금을 회사에 대여하고 채무면제를 하여 이월결손금을 감소시키려 합니다. 이런 경우 대표이사가 채무면제를 하면 당사의 다른 주주들이 세법상의 증여세가 과세되는 것인지요? 또한 이때 증여세 과세대상에 대표이사도 포함되는 것인지요?[답변] 세법에서는 결손금이 있거나 휴업폐업 중인 비상장법인의 주주와 특수관계에 있는 자가 해당법인의 채무를 면제하여 당 법인의 주주가 이익을 얻은 경우 이익 상당액을 증여재산가액으로 보고 있습니다. 따라서 귀 질의의 경우 해당 법인의 주주들에게 증여세가 부과됩니다.이 때 증여재산가액은 채무의 면제로 인한 이익에 해당법인 주주의 지분율을 곱하여 계산하되 그 금액이 1억원 이상인 경우에만 과세되며 증여재산가액은 결손금을 초과할 수 없습니다.한편, 해당법인에 증여한 자가 당해 특정법인의 지배주주인 경우 본인으로부터의 증여에 해당하는 금액은 과세가액에서 제외하므로 질문자 본인에게는 증여세 납세의무가 없습니다. 미립회계법인 공인회계사
[질문] 지난 8월에 토지를 양도하고 양도소득이 1억2000만원 발생하여 양도소득세를 납부했습니다. 그 후 11월에 비상장주식과 골프회원권을 양도했으며, 비상장주식은 양도소득이 5000만원 발생하고 골프회원권은 5000만원의 양도차손이 발생했습니다. 이러한 경우 토지와 비상장주식 및 골프회원권을 모두 합산해 양도소득을 신고할 수 있는지요?[답변] 현행 세법은 자산별로 그룹을 나누어 양도세를 부과하고 있습니다.첫 번째 그룹은 부동산과 부동산을 이용하거나 취득할 수 있는 권리, 골프장·콘도회원권 등 시설물이용권이 포함되어 있으며 누진세율(6%에서 38%까지)이 원칙입니다. 두 번째 그룹은 비상장주식의 양도와 상장주식 중 대주주 양도분으로 구성되며 세율은 중소기업 10%, 비중소기업 20%입니다. 이처럼 그룹별로 양도소득세를 계산하는 세율이 상이하므로 동일 그룹의 자산들만 양도소득을 합산할 수 있으며, 각 그룹별로 연간 250만원의 기본공제가 적용됩니다. 귀 질의의 경우 토지와 골프회원권은 동일 그룹이므로 합산하여 누진세율로 양도소득세를 계산하며, 비상장주식은 별도의 그룹이므로 5000만원의 양도소득에서 250만원의 기본공제를 차감하고 10%세율을 적용하여 양도소득세를 계산하게 됩니다. 미립회계법인 공인회계사
[질문] 농지의 양도에 대한 세법의 감면규정이 전업농업인에게만 적용되도록 개정되어 사업소득이나 근로소득이 일정금액이상 있으면 농지의 자경을 인정하지 않는다고 알고 있습니다. 저는 직장에 근무하면서 주말농장으로 200평의 농지를 경작하고 있습니다. 이런 주말농장을 양도하게 된다면 양도소득에 대한 전액감면을 적용받지는 못하겠지만 10년 이상 장기보유에 따른 특별공제도 적용받지 못하게 되는 것인지요?[답변] 현재 우리나라는 농업인이 아닌 경우 원칙적으로 농지를 취득할 수 없게 되어있으나 농지법에서는 농촌경제활성화를 위해 일정 요건을 갖추어 도시민들도 주말농장 목적으로 손쉽게 농지를 취득할 수 있도록 하고 있습니다. 세법에서도 농지취득증명서를 발급받은 1000㎡(약 302평, 세대원 보유분을 합산)이내의 주말농장을 취득하여 2년 이상 보유한 후 양도시 비사업용토지로 보지 않고 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 혜택을 부여하고 있습니다. 따라서 귀하께서 질의하신 농지는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 단, 2003년 1월 1일 이후 취득한 농지에만 해당되며, 사후관리를 위해 모종·비료 등을 구입한 영수증을 보관하여야 합니다.그러나 이러한 주말농장은 재촌하여 자경한 농지가 아니므로 8년 이상 경작한 후 양도하더라도 양도소득세 감면혜택은 받을 수 없습니다.미립회계법인 공인회계사
[질문] 농지의 대토로 인한 양도소득세감면규정은 2014년 양도부터 종전농지는 4년 이상 자경, 대토한 농지도 4년이상 경작으로 총 8년의 자경요건을 갖춰야 한다고 알고 있습니다.그런데 대토한 농지를 자경하는 중 1년은 친척의 사업을 도와주면서 근로소득이 4000만원 발생하였다면 양도소득세감면을 적용받을 수 없는 것인지요?[답변] 2014년 7월 1일 이후 양도분부터 농지대토에 대한 양도소득세를 감면받기 위해서는 개정된 세법규정에 따라 종전보다 자경요건이 강화되었습니다.첫째, 종전농지를 4년(개정 전 3년) 이상 소유자경하고 신규취득농지의 자경기간과 통산하여 8년 이상 자경해야 하며, 둘째, 종전농지의 경작기간 및 양도일 당시에 농지가 소재하는 시군구(혹은 이와 서로 인접한 시군구)나 해당 농지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역에 거주해야 합니다. 그러나 해당지역에서 실제 경작을 하더라도 자경으로 인정되지는 않습니다.만일, 경작기간중에 총급여액과 사업소득금액의 합계가 3700만 원 이상인 과세기간이 있다면 경작기간에서 제외되므로 양도소득세 감면을 적용받을 수 없습니다.미립회계법인 공인회계사
[질문] 2012년 3월에 3년 이상 자경한 농지를 양도하고 같은 해 6월에 다른 농지를 취득하여 농지대토에 대한 양도소득세를 감면받았습니다. 그러나 본인의 착오로 대토한 농지를 올해 잡종지로 변경하였더니 감면받은 양도소득세를 납부하라는 통보를 받았습니다. 만일 잡종지로 변경한 농지 이외에 2011년 9월 취득한 다른 농지가 있다면 양도소득세감면을 적용받을 수 있는지요?[답변] 3년 이상 자경(2014년 7월 1일 이후 양도분부터 4년 자경으로 변경됨)한 농지의 대토로 양도소득세를 감면받았을 경우, 종전농지와 통산하여 8년의 자경기간 내에 대토한 농지를 잡종지로 용도변경 하였다면 양도소득세 감면대상에서 배제되어 감면받은 세액을 납부하여야 합니다.그러나 잡종지로 형질변경한 농지이외에 다른 농지가 있고 그 농지가 대토감면 요건에 해당된다면 세액감면을 적용받을 수 있습니다. 즉, 종전농지의 양도일부터 1년 전후에 취득한 농지의 면적 또는 취득가액을 합하여 대토한 농지요건을 판단하므로, 2011년 9월에 취득한 농지의 면적이 양도한 농지면적의 2분의1 이상이거나 취득가액의 3분의1 이상(2014년 7월 1일 이후 양도분부터 면적은 3분의2, 취득가액은 2분의1이상)이라면 양도소득세감면을 적용받을 수 있습니다.미립회계법인 공인회계사
[물음] 본인은 4년 보유한 아파트와 2년 전에 신축한 주택을 보유하고 있습니다. 10년 전부터 시골에 거주하고 있는 부모님이 소득공제 등의 목적으로 주민등록상 본인과 거주하는 동일세대원으로 등재되어 있습니다. 이번에 아파트를 양도하고 일시적인 1세대 2주택의 요건으로 비과세 적용을 받고자 부모님을 실제 거주하시는 시골로 주민등록을 이전하려 합니다. 지금이라도 부모님의 주소지를 실거주지로 변경하면 아파트 양도시 일시적인 2주택으로 비과세 적용을 받을 수 있는지요?[답변] 귀 질의의 부모님과 동일세대 여부는 세법의 실질과세원칙에 따라 판단될 것입니다. 그러므로 주민등록상의 등재여부와 상관없이 실제 별도세대를 이루고 있음을 명백히 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 있다면 사실판단에 따라 별도세대로 인정받을 수 있습니다. 사실판단에 도움이 되는 증빙은 전기·수도·가스 등 각종 공과금 내역, 아파트의 경우 관리사무소의 확인을 받은 입주확인서 및 차량등록 내역 등이 해당될 수 있습니다. 또한 귀하의 주택은 소득세법상 일시적 2주택 특례 규정의 요건인 ‘종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택의 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우’에 해당하므로 아파트를 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 미립회계법인 공인회계사
[물음] 본인은 2006년 12월에 부친소유의 아파트를 상속받았습니다. 이 아파트는 부친이 사망하기 14개월전에 2억원에 취득했습니다. 부친으로부터 상속받은 재산은 본건의 아파트가 전부이고, 상속세 납부세액이 없어 상속세를 신고하지 않았습니다. 그러나 이번 달에 해당 아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하려 하는데 상속아파트의 취득금액을 기준시가(1억5000만원)를 적용해야 한다고 합니다. 이러한 경우 상속일전 14개월 이전에 거래한 매매가액을 취득가액으로 인정받을 수 있는지요?[답변] 자산의 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것이 원칙입니다. 그러나 상속을 받은 자산은 실지거래가액이 존재하지 않으므로 상속개시일 현재의 세법이 규정하는 가액(시가)을 적용하게 됩니다. 세법에서 규정하는 시가란 상속세법에서 규정하고 있는 매매사례가액과 감정가액이 있는 경우에는 그 가액으로 하고, 이러한 매매사례가액과 감정가액이 없는 경우에는 기준시가를 적용하게 됩니다.귀 질의의 경우 피상속인이 아파트를 취득한 이후부터 상속개시일 사이에 시가 하락이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별 사정이 없다면 상속개시전 거래가액인 2억원을 취득가액으로 적용할 수 있습니다. 미립회계법인 공인회계사
[물음] 상속받은 재산이 상속공제보다 적어도 상속세가 부과될 수 있는지요? 지난 8월에 부친이 사망하였으며 상속받은 재산은 5억원입니다. 그러나 2년전에 4명의 자녀에게 4억원을 증여하여 증여세 2800만원을 납부했습니다. 이러한 경우 이번에 상속받은 재산이 배우자공제를 포함한 상속공제액 10억원 이내이므로 상속세를 납부하지 않아도 되는지요?[답변] 상속세가 부과되는 상속세 과세가액에는 사망으로 인하여 소유권이 이전되는 본래의 상속재산가액이외에 상속개시 10년 이내에 피상속인에게 증여한 사전증여재산가액이 포함됩니다. 상속세 과세표준은 상속세 과세가액에서 기초공제와 자녀 및 배우자공제 등 상속공제액을 차감하여 계산되는데 배우자가 생존한 경우에는 10억원의 상속공제를 받을 수 있습니다.그러나 이러한 상속공제는 한도가 있습니다. 즉 상속공제는 상속세 과세가액에서 사전증여재산의 과세표준을 제외한 금액을 한도로 합니다. 귀 질의내용의 경우 상속공제액은 상속세 과세가액 9억원에서 증여재산의 과세표준 2억8000만원(직계존비속간의 증여시 개인당 3000만원씩 증여공제)을 차감한 6억2000만원 이며, 상속공제을 차감한 상속세 과세표준은 2억8000만원으로 상속세액은 4600만원이므로 기납부한 증여세액 2800만원 공제하면 상속세를 1800만원 납부하여야 합니다.미립회계법인 공인회계사
[물음] 현재 거주하고 있는 주택을 철거하고 원룸을 신축할 예정입니다. 원룸에는 다세대주택과 다가구주택이 있다는데 다가구주택과 다세대주택의 차이점은 무엇이며, 원룸을 임대하거나 나중에 이를 양도할 때 어떤 형태의 원룸이 유리한지 설명바랍니다.[답변] 먼저 다가구주택과 다세대주택을 구분하여야 하는데 다가구주택이란 주택의 층수가 3개 층 이하이며 19세대 이하가 거주하는 660제곱미터 이하에 해당되어야 하며, 다세대주택은 세대별로 개별등기가 된 4개층 이하의 660제곱미터 이하의 주택을 말합니다.다가구주택은 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 비과세 적용을 받습니다. 또한 다가구주택을 임대하는 경우 공시지가가 9억원 이하이면 월세소득에 대해 임대소득이 면제됩니다. 이러한 다가구주택에 대한 월세소득의 비과세는 다세대주택과 형평이 맞지 않는 것이 사실입니다. 따라서 앞으로 2주택자라도 임대소득이 2000만원 이상이면 임대에 따른 소득세를 부과할 계획이며, 결국에는 1가구 1주택자도 임대소득에 대해 소득세를 부과하는 방향으로 과세정책이 변경될 것으로 예상됩니다.미립회계법인 공인회계사
[물음] 본인은 2010년 12월 부친의 사망으로 농지를 상속받았습니다. 본인은 도시근로자이며, 상속받은 농지를 경작한 사실은 없습니다. 피상속인인 부친은 농지 소재지에서 20년 이상 거주했으며 8년 이상 해당농지를 경작했습니다. 이 경우 해당농지가 사업용토지에 해당돼 일반세율을 적용받고 장기보유특별공제를 받을 수 있는지요? 또한 이 경우의 상속농지의 취득가액은 양도가액에서 환산해 적용하면 되는지요?[답변] 귀하가 부친으로부터 상속받은 농지는 세법의 규정에 따라 ‘부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지’에 해당되어 토지의 양도시 6%에서 38%의 일반세율이 적용됩니다. 해당요건은 ‘직계존속 또는 배우자가 8년이상 거주하면서 직접 경작한 농지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속받은 토지일 것’이며, 양도 당시 도지지역안의 토지는 제외됩니다. 해당 농지는 상속개시일를 취득시기로 하여 양도일 현재 3년 이상 4년 미만 보유했으므로 양도차익중 10%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 또한 상속받은 농지의 취득가액은 상속시점의 기준시가가 적용되는 것이며, 양도가액으로 취득가액을 환산하지는 않습니다.미립회계법인 공인회계사
[물음] 지난 2003년 은행으로부터 부동산 신축자금으로 외화대출을 받았습니다. 일본국 화폐로 대출을 받았으나, 외화자산과 부채의 평가차손익을 반영하지 않고 각 과세연도에 종합소득세를 신고했습니다. 그러나 지난해에 엔화가치가 하락해 외화대출을 모두 상환하고 원화대출로 변경했습니다. 이러한 경우에는 외화부채의 평가손익과 상환손익을 종합소득세 신고에 어떻게 반영해야 하는지요?[답변] 외화자산과 부채의 평가규정은 법인사업자와 개인사업자가 다르게 적용됩니다. 법인사업자는 신고에 의해 외화자산과 부채를 기말의 환율로 평가할 수도 있습니다.(미신고시 취득원가로 평가) 그러나 개인사업자는 기말평가를 하지 않으며, 외화자산 부채를 상환받거나 상환할 시의 차손익을 해당기간의 총수입금액이나 필요경비에 반영합니다.이러한 평가규정은 개인사업자의 경우 2007년까지는 외화자산과 부채의 평가를 의무화했습니다. 귀 질의의 경우 2013년도에 외화부채를 전액상환했다면 최초의 차입일부터 2007년까지는 평가손익이 당시의 종합소득세 신고에 반영되었을 것입니다. 따라서 최종적으로 종합소득세 신고에 반영된 평가금액과 상환금액과 차액을 상환차손익으로 계상해 상환하는 연도의 총수입금액이나 필요경비에 포함해야 합니다.미립회계법인 공인회계사
[물음] 전주 한옥마을 내에 있는 주택을 양도하였습니다. 이번에 양도한 한옥이외에 다른 주택은 없으며, 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세가 비과세된다고 알고 있습니다. 그러나 계약조건에 따라 잔금지급일 이전에 낡은 한옥을 철거하고 나대지 상태로 양도하기로 하였습니다. 따라서 잔금지급일 현재에는 주택이 없는 나대지 상태가 되어 1세대 1주택의 비과세 혜택을 받지 못하게 될까 걱정입니다. [답변] 취득시기 및 양도시기는 양도차익계산은 물론 과세요건 및 면세요건을 가리는 기준이 됩니다. 1세대 1주택 및 이에 부수되는 토지에 해당되는지 여부는 주택과 대지를 양도한 시점인 잔금청산일을 기준으로 하는 것이 원칙입니다.그러나 1세대 1주택의 양도에 대하여 양도소득세를 비과세하는 취지가 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있는 것이므로 양도계약체결일 현재 주택이 현존한 경우에는 비록 양도시점(잔금청산일)에 나대지 상태인 경우에도 1세대 1주택의 비과세규정을 적용받을 수 있습니다.귀 질의의 경우 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재에 주택이 존재하고 있었으므로 1세대 1주택의 비과세혜택을 받을 수 있습니다.미립회계법인 공인회계사
[물음] 5년 전에 취득한 토지를 양도할 계획입니다. 취득시에 토지의 매매에 대한 분쟁이 있어 소송을 진행했으며, 법원판결에 의해 토지를 취득하게 되었습니다. 소송결과 소송상대방이 부담해야 할 소송비용을 매수자인 본인이 부담하고 소송상대방에 대한 청구권은 포기했습니다. 이처럼 상대방이 부담해야 할 소송비용을 대신 부담한 경우에 소송비용을 토지의 취득에 따른 필요경비로 인정받을 수 있는지요?[답변] 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여는 그 소유권 등을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용·명도비용·인지대 등과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위한 자본적 지출액은 취득가액에 가산됩니다. 그러나 양도차익의 계산에 있어서 필요경비로 공제할 소송비용은 취득에 관한 쟁송에서 직접 소요된 것으로서 귀하가 부담할 법적인 의무가 있는 소송비용을 말합니다. 즉 소송상대방이 부담하도록 되어 있는 비용을 양도인이 부담한 경우 소송상대방에게 반환청구권을 행사할 수 있으나 그 청구권을 포기했다면 이를 취득에 따른 필요경비로 인정받을 수 없습니다.또한 양도자산을 취득시 양도자가 부담할 양도소득세·주민세를 취득자가 대신 부담하는 조건으로 취득한 경우의 대신 부담한 양도소득세와 주민세도 취득가액에 가산됩니다. 미립회계법인 회계사
[물음] 2003년에 취득한 토지를 이번 달에 양도할 예정입니다. 양도소득을 계산함에 있어 실지취득가액을 확인할 수 없다면 취득가액을 양도가액대비 기준시가의 변동률로 환산해야 한다고 알고 있습니다. 이렇게 환산해 보니 양도소득세가 너무 많이 계산되는 것 같습니다. 취득당시 실제거래가액으로 검인계약서를 작성했던 것으로 기억되지만 대금지급영수증은 분실하고 없습니다. 이러한 경우 검인계약서상에 기재된 매매가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고할 수는 없는지요? [답변] 2005년 이전에 부동산 등기이전에 필요한 검인계약서를 작성해 시·군·구청에 신고한 경우 검인계약서에 기재된 금액이 실지거래가액이 아니라는 반증이 없는 한 원칙적으로 검인계약서에 기재된 매매가액을 취득가액으로 봅니다. 다만, 검인계약서에 기재된 매매가액이 실지거래가액이 아닌 경우 실지거래가액을 증명할 수 있는 실지계약서, 대금지급영수증 등 실지취득가액을 입증할 수 있는 증빙서류가 있는 경우 실지취득가액을 취득가액으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 통상적으로 검인계약서는 실지거래가액을 적용하지 않은 경우가 많으므로 검인계약서상의 매매가액이 실지거래가액임을 납세자가 적극적으로 입증해야 합니다.미립회계법인 회계사
[질문] 상업용 건물을 임대하는 사업자입니다. 건물을 구입하면서 토지와 건물에 대한 취득세를 납부했는데 건물 일부를 유흥시설로 용도변경한 후 취득세가 추가로 고지됐습니다. 건물의 용도변경은 임차인의 요청에 의해 이뤄졌으므로 부과된 취득세를 임차인이 부담하기로 했습니다. 이 경우 임차인으로부터 받은 취득세 상당액에 대해서도 부가가치세가 과세되는지요?[답변] 임대용부동산에 관련된 취득세와 재산세는 부동산 임대업자의 필요경비로 처리되는 것이 원칙입니다. 그러나 임차인과의 약정에 따라 임차인의 필요에 의해 건물의 일부를 용도변경하고 용도변경에 따라 추가로 부과되는 취득세와 재산세를 임차인이 부담하기로 했다면, 임차인으로부터 받은 취득세와 재산세는 부가가치세의 과세표준에 포함되어야 합니다. 또한 임차인은 임대차계약에 따라 부담하게 되는 취득세와 재산세가 있는 경우에는 부담한 금액을 임차인의 사업비용으로 처리할 수 있으며, 임차인이 대신 지급한 취득세와 재산세는 임대인의 부가가치세 납부시 과세표준에 포함되어야 합니다. 따라서 임차인이 부담하기로 한 취득세와 재산세 상당액은 부가가치세를 피할 수 없으므로 세금계산서를 발행하는 것이 바람직합니다. 미립회계법인 회계사
[질문] 지난 2011년 10월 A회사는 특수관계법인인 B회사에 자금 20억원을 3년만기 일시상환조건으로 대여했습니다. 약정에 따라 대여금에 대해서는 연 7%의 이자를 지급하기로 했으며, A회사는 2011년에 3500만원, 2012년과 2013년도에는 1억 4000만원씩을 미수수이자로 계상했습니다. 2014년 10월 B회사가 원금 20억원과 3년간의 이자 4억2000만원을 A회사에게 지급한다면 이자지급에 대한 원천징수 등 세무처리는 어떻게 해야 하는지요?[답변] 법인세법상 원천징수대상인 비영업대금의 이익은 약정에 의한 이자지급일에 익금에 산입하는 것입니다. 만일 특수관계인간 이자수익을 이자발생일이 속하는 사업연도 종료일부터 1년이 되는 날까지 회수하지 아니한 경우에는 그 이자를 법인의 익금으로 즉시 산입해야 합니다.그러나 귀 질의와 같이 아직 지급받지도 않은 이자를 발생기간에 따라 회계처리하는 경우에는 이미 이자수익을 익금에 산입했으므로 별도의 세무처리는 필요하지 않게 됩니다.또한 원천징수와 관련해서는 이미 신고한 과세표준에 산입된 이자소득은 원천징수에서 제외하도록 규정하고 있으므로 이번 이자지급시에는 아직 과세소득에 포함되어 있지 않은 2014년에 해당하는 이자인 1억500만원에 대해서만 원천징수를 하면 됩니다. 미립회계법인 회계사
[질문] 당사는 제조업을 영위하는 중소기업입니다. 당사가 발행한 주식중 70%는 대표이사가, 나머지는 임직원이 보유하고 있습니다. 당사는 금번 임직원의 보유지분을 늘리기 위해 대표이사가 보유한 주식의 절반을 자기주식으로 취득했으며, 해당 자기주식은 무상소각해 자본을 감소시킬 계획입니다. 이 경우 자기주식을 취득하기 위해 대주주에게 지급한 대가가 주식의 양도소득에 해당되는지요?[답변] 법인이 자기주식을 취득하는 경우에는 해당 법인에게 주식을 양도하는 주주는 그 소득이 주식의 양도소득에 해당하는지 아니면 회사로부터 받은 배당소득에 해당하는지 여부를 잘 따져봐야 합니다. 이는 자기주식의 취득이후의 거래의 실질내용에 따라 해석이 달라지게 됩니다. 즉 회사가 취득한 자기주식을 바로 다른 주주에게 매각을 했다면 이는 단순한 주식매매에 해당되어 양도소득에 해당하는 것입니다. 그러나 회사가 취득한 자기주식을 무상소각해 자본을 감소시켰다면 배당소득에 해당하게 됩니다. 따라서 귀 질의의 경우 회사에 주식을 매각한 대표이사 입장에서는 비록 정상가액으로 거래가 이뤄졌다하더라도 이는 주식의 양도소득이 아닌 주식의 유상소각에 따른 대가로 보아야 하며, 의제배당에 해당되어 배당소득세를 납부해야 합니다. 미립회계법인 회계사
[질문] 당사는 임원에게 지급한 급여를 연봉제로 전환하면서 연봉제 실시 이후에는 퇴직금을 지급하지 않기로 하고 임원퇴직금을 중간정산 하였습니다.그 후 1년이 경과한 후에 임원의 퇴직급여제도를 연봉제 이전의 방식으로 전환하고 퇴직금을 지급하기로 주주총회에서 결정하였다면 중간정산퇴직금은 현실적인 퇴직에 해당하는 것으로 보아 법인의 손금에 산입할 수 있는 것인지요?[답변] 임원에 대한 급여를 연봉제로 전환함에 따라 퇴직급여를 지급하지 않는 조건으로 그 때까지의 퇴직급여를 정산해 지급한 법인이 추후 주주총회에서 임원의 퇴직급여제도를 연봉제 이전의 방식으로 전환하고 재전환일부터 기산해 퇴직금을 지급하기로 결의한 경우에는 애초 지급했던 퇴직급여에 대해서는 업무무관가지급금으로 보지 않습니다.그러나 연봉제 전환을 통해 퇴직급여를 지급한 것이 임원에게 자금을 대여키 위한 목적으로 인정되는 경우는 퇴직금의 지급이 아닌 업무무관가지급금의 지급으로 보게 됩니다.또한 애초부터 법인이 임원에 대한 급여를 연봉제로 전환해 퇴직급여를 중간정산하고 이후 새로 발생되는 퇴직급여는 퇴직연금에 가입해 지급하기로 한 경우에는 현실적인 퇴직으로 보지 않습니다.미립회계법인 회계사
[현장] “전북의 미래‘ 전북청년사관학교 ’YOUTH START UP FESTIVAL‘ 가보니
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