W는 아파트를 건축하면서 분양자들을 모집하는 과정에서 분양카탈로그를 통해 선시공·후분양 방식으로 분양을 진행한다는 점을 알렸습니다.

 

J는 W가 건축한 아파트가 사용승인을 받은 이후 아파트를 분양받아 입주하였습니다. 이 과정에서 J는 아파트 내에 퍼팅공원, 휴게공원 등이 분양카탈로그와 달리 시공되었다는 사실을 발견하고 W에게 손해배상을 요구하고 있습니다. W는 J에게 손해배상을 해주어야 하는지요?

 

아파트의 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 갖는데 불과합니다. 대법원은 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 경우, 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 중 아파트 등의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양회사에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자는 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양회사도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양회사와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다고 보고 있습니다(대법원 2007년 6월 1일 선고 2005다5812 판결).

 

그러나 선시공·후분양의 방식으로 분양되는 경우, 수분양자는 실제로 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다고 보고 있습니다(대법원 2014년 11월 13일 선고 2012다29601 판결).

 

따라서 위 사례의 경우 J가 아파트를 분양받은 이후 W가 분양광고 등과 아파트의 현재 상태가 다름을 이유로 별도로 다시 시공하여 주기로 약정하였다는 특별한 사정이 없는 한 J는 W에게 분양카탈로그와 달리 시공되었다는 이유로 손해배상을 청구할 수 없다고 할 것입니다. 다만 위 판례의 취지에 비추어 선분양·후시공 방식의 아파트의 경우에는 달리 판단될 가능성이 높다고 할 수 있습니다.

 

우석환·정용 법률사무소

 

문의(063)278-8686

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