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“부부가 모두 신용불량자라서 어쩔 수 없이 장모님을 임차인으로 하여 임대차계약을 체결한 집에서 잘 지내던 중 장모님께서 일 때문에 다른 지역으로 이사하면서 전입신고도 이사한 집으로 했다. 그런데 1달도 지나지 않아 집이 경매가 개시되었다. 걱정이 돼서 보증금은 잘 돌려받을 수 있는지 알아보니 임차인인 장모님께서 다른 곳으로 전입신고를 했기 때문에 주택임대차보호법상 임차인으로 보호받을 수 없다고 하더라. 전재산인 보증금을 다 날리게 생겼는데 어떡하면 좋냐”며 울부짖는 부부를 전화로 만났다. 

너무 슬퍼하는 목소리에 집 없는 설움도 힘드실 텐데, 보증금까지 돌려받지 못하면 얼마나 더 힘드실까 하는 마음에, 먼저 해결방법이 있으니 진정하시라고 안심시켜 드렸더니, 이제는 빨리 해결방법을 알려달라고 하신다.

전세사기 홍수시대인 요즘, 임대차보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 주택임대차보호법에서 정하고 있는 바와 같이, 임차인은 임대차계약을 체결하면서 주택을 인도 받고 주민등록(=전입신고)을 마치면 해당 주택의 매수인과 같은 제3자에게 임차인으로서 권리를 행사할 수 있는 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 추가로 주민센터 등에서 확정일자를 받으면 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖게 된다(동법 제3조의2 제2항). 이때 임차인은 점유보조자로 하여금 임차주택을 점유하게 할 수 있고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1995. 6. 5. 94마2134 결정 등 참조).

따라서 장모님이 이사한 집으로 전입신고를 해도 그 자녀인 딸이 전입신고를 유지하고 있다면, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제효력은 유지가 되는 것이다. 

그러니 장모님 명의로 경매법원에 보증금액 만큼을 배당요구하면 주택의 인도, 주민등록, 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으니, 가족의 힘을 믿으시라고 했다. 그렇게 웃으며 전화를 마무리 했다.

박형윤 변호사