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수익형부동산 투자시 절세방안
수익형부동산 투자시 절세방안
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  • 승인 2020.08.04 20:19
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시중의 자금 유동성을 나타내는 광의 통화량(M2)이 3000조원으로 ‘역대 최대’기록이라고 한다. 통화량 증가와 0%대의 금리로 넘쳐나는 유동성은 주식과 주택가격을 밀어올리고, 20여 차례 이상 계속되는 부동산 안정화 대책에도 불구하고 서울뿐만 아니라 지방의 주택가격도 최고가를 경신하고 있다.

최근의 강도 높은 주택가격 안정화 대책으로 풍부한 유동자금은 주택이외의 주식시장 또는 오피스텔 상가 등 수익형 부동산으로 흘러갈 가능성이 많다고 한다.

대기업 부장으로 은퇴한 A씨 또한 퇴직금과 여유자금 15억원으로 지방의 한 혁신도시에 상가를 취득해 연간 6000만원의 월세수입을 기대하고 있다. A씨는 매달 나오는 임대료가 은행이자나 다른 위험한 투자보다 낫다는 판단에서 수익형 부동산 투자에 관심이 있는 것이다. 그러나 A씨는 세금부분을 생각하니 적지 않게 실망할 수 밖에 없었다. 상가를 사면 취득시점부터 양도할 때까지 취득세, 재산세, 임대소득세, 양도소득세 등 생각보다 많은 세금을 내야 하기 때문이다.

그럼 수익형 상가에 투자했을 때 활용할 수 있는 절세방안은 없는 것일까?

물론 수익형 부동산은 매월 월세를 챙길 수도 있고, 추후에 되팔아 시세차익을 누릴 수 있다는 매력이 있지만, 언제든 기대했던 수익률을 달성할 수 있는 것이 아니므로 무턱대고 투자할 것은 아니다. 그러나 공실 없이 지속적인 임대료 수입이 가능하고 미래에 되팔 때 시세차익을 기대할 수 있는 수익형 부동산이라면 과감히 투자에 나서는 것이 옳겠지만. 가능하면 세금을 적게 부담하는 투자계획을 잡는 것이 현명하다.

우선 명의를 분산하는 투자방법이 있을 수 있다. A씨의 경우 혼자 단독으로 투자하는 것보다는 부부의 공동명의로 투자하는 방법을 택할 수도 있다. 만일 연간 6000만원의 월세수입을 기대하는 상가에 A씨가 단독으로 투자한다면 부담해야할 임대소득에 대한 소득세는 지방소득세를 포함하여 923만원이지만 상가 취득을 부부공동의 명의로 취득한다면 각각 344만원씩으로 총688만원을 부담하여 연간 235만원의 절세 효과가 있게 된다.

그리고 A씨가 상가를 10년간 보유하다가 매매차익을 3억원 남기고 팔게 된다고 가정하면, 단독명의로 양도소득세는 6540만원을 부담하게 되지만, 공동명의는 각각 2307만원씩 총4614만원을 부담하면 된다. 부부 공동명의가 1926만원의 절세효과 발생하는 것이다.

투자후 지속적인 가치상승이 기대되는 수익형 부동산은 증여하는 것이 절세하는 방안이 되기도 한다. 수익형 부동산의 증여가 현금이나 아파트를 증여하는 것보다 절세효과가 크기 때문이다. 세법에서는 증여세를 계산할 때 원칙적으로 해당 부동산의 시가를 기준으로 한다. 시가는 아파트, 빌라 등 주거용 부동산의 기준가격이기도 하지만 거래 실적이 많지 않은 수익형 부동산은 감정평가 또는 임대료 환산가액을 적용하고 이 가액은 통상 실제 시세의 50~70%에 그치기 때문에 증여세가 적게 부담되는 효과가 있는 것이다.


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