상가건물 소유주인 W는 J에게 상가를 임차하였습니다. J는 계약기간 중 1회 차임을 연체하였는데, 계약 갱신 후에 또다시 차임을 1회 연체하였습니다.

 

W는 J에게 2회 임료를 연체하였음을 이유로 임대차계약을 해지하고 상가를 명도하여 줄 것을 청구할 수 있나요?

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차 계약을 해지할 수 있는 요건에 관하여 규정하고 있지 아니하고 제10조에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’계약의 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

다만 민법 제640조가 ‘건물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있으므로 상가건물의 임대차 관계에서 계약을 해지할 수 있는 요건이 충족되었는지 여부는 민법 제640조에 따라 결정된다고 할 것입니다.

 

대법원도 상가건물 임대차보호법 제10조가 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다는 이유로, 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2014년 7월 24일 선고 2012다28486 판결).

 

따라서 J가 갱신 전후에 1회씩 차임을 연체하였다고 하더라도 전체 차임연체액이 2기분에 달하였으므로, W는 민법 제640조를 근거로 하여 J와의 임대차계약을 해지하고, J에게 건물의 명도를 청구할 수 있다고 할 것입니다.

 

우석환·정용 법률사무소

 

문의(063)278-8686

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