[꼭! 알아야 할 법률상식] - 등기부

주택임차권의 대항력 취득 요건

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차의 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 즉 주택 임차권의 대항요건으로 주택의 인도와 주민등록이라는 두가지 요건을 병렬적으로 규정하고 있는 것이다. 이것은 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적이라고 할 수 있을 것이다.

◇주택의 인도:인도의 방법

주택의 인도는 점유가 이전되는 것을 말하며, 점유란 물건을 사실상 지배하는 것을 말한다. 따라서 주택의 인도란 임대차의 목적물인 주택에 대하여 사실상의 지배가 사회통념상 또는 거래 관념상 임차인에게 이전되면 성립되는 것이라 할 수 있을 것이다(거주를 이전하여 입주하는 경우, 이사짐을 옮긴 경우, 임차주택의 열쇠를 교부받은 경우 등).

인도의 방법에는 현실의 인도, 간이인도, 점유개정, 목적물 반환청구권의 양도 등 4가지 방법이 있다. 현실의 인도는 앞에서 설명하였으므로 간이인도와 점유개정, 목적물 반환청구권에 대하여 설명하면 다음과 같다.

①간이인도

간이인도란 계약당사자의 의사표시만으로 인도가 이루어지는 것이다. 예를 들어 사용대차 또는 전대차의 형식으로 이미 점유 또는 사용하고 있는 주택에 대하여 새로 소유자와 임대차계약을 체결하는 경우가 여기에 해당된다.

②점유개정

점유개정이란 목적물을 양도한 후에도 그 목적물을 계속하여 점유하는 경우 점유이전의 합의만으로서 점유는 이전되고 양수인은 양도인을 직접 점유자로 하여 스스로는 간접점유를 취득하게 되는 경우를 말한다.

/이계성 비젼21부동산경제연구소 소장 행정학박사