공유부동산 임대차, 지분 과반수 동의 있어야

공유 부동산에 대한 의사결정은 단독소유 때보다 세심한 주의가 필요하다. 특별히 임대차를 살펴보면, 우리 민법에서는 임대차를 '관리'행위로 보아 공유자 지분의 과반수로써 결정가능토록 명시하고 있다.

따라서 사정상 일부 지분권자만 참여한 채 임대차 계약을 맺었더라도, 그가 과반수 지분을 확보했다면 계약은 유효하게 된다. 구체적으로 3인이 각각 1/3씩 지분을 가졌다면 2인의 결정만으로도 유효한 임대차 계약이 가능하게 된다.

나아가 나머지 1/3 지분권자가 임대차를 반대하는 상황이라도, 이미 과반수 지분권자와 체결한 계약을 해지할 수 없음은 물론이고, 자신의 지분정도만의 해지도 할 수 없게 된다. 다만 다른 지분권자에게 자기지분비율에 해당하는 임대료를 청구할 수 있을 것이다.

주의할 점은 과반수 지분에 미달한 임대차 계약은 무효가 된다는 점이다. 예컨대 2인이 1/2씩 지분을 가진 경우 각각의 지분은 과반수에 미달하므로, 이중 1명과 계약한 임차인의 지위는 크게 위협받을 수 있다.

아울러 임대차 종료시 보증금 반환청구는 계약 당사자인 과반수지분권자에 대해서만 가능하다는 점도 유념해야 한다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 지분권자 모두와 계약하는 것이 바람직하다.

옥계공인중개사

이상호의 부동산 톡톡정보

기고 desk@jjan.kr

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