문) W는 2014년 6월 1일에 임대인 J와 주택에 관하여 임대차계약(임대차보증금 1억 원)을 체결하고, 배우자 A 및 자녀들과 당일 입주하였습니다. 그런데 W는 사정상 곧바로 전입신고를 하지 못하고, A만 같은 날 전입신고를 하였습니다. 그런데 2014년 6월 10일 J가 B에게 근저당권을 설정하여 주었고, 2014년 7월 1일 주택이 위 근저당권의 실행으로 경매되었습니다. 비록 임차인 W가 전입신고를 하지 못하였지만 A의 전입신고만으로 경매절차에서 배당을 받거나 경락인에게 대항할 수 있는지요?

 

답) 주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’고 규정하고 있습니다. 따라서 원칙적으로 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 갖습니다. 다만, 위 질문과 같이 임차인 본인이 아닌 동거가족이 주민등록을 하였거나, 적법하게 임대인의 허락을 얻어 전대차 계약을 체결한 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 경우에도 임차인에게 대항력을 인정할 것인지가 문제됩니다.

 

이에 관하여 대법원은‘주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1995년 6월 5일자 94마2134 결정)’고 보아 배우자의 주민등록이 전입된 경우에도 임차인에게 대항력이 발생한다고 볼 뿐만 아니라, ‘주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다(대법원 2007년 11월 29일 선고 2005다64255 판결)’라고 보아 전차인의 주민등록이 전입된 경우에도 임차인에게 대항력이 발생한다고 보고 있습니다.

 

결국, 위 사안에서 W는 A와 함께 주택에 거주하면서 A가 주민등록을 마쳤다면, 그 다음 날인 2014년 6월 2일부터 대항력을 가지게 됩니다.

 

우석환·정용 법률사무소

 

문의(063)278-8686

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