감정평가와 부동산 세금

‘마른 수건도 다시 짜라’ 이것은 비용 극소화 전략을 통하여 생존한다는 의미로 널리 쓰인다. 최근 매스컴을 통하여 보도된 내용을 보면 IMF에서 세계경제성장률을 하향 조정하였고 한국은행은 국내외 경제상황을 고려하여 연초보다 한국경제성장률 역시 하향 조정하였다고 한다. 이러한 현상은 2019년도에 한정된 것이 아니라 수년 째 반복되는 것으로 한국 경제는 안정성장기에 들어섰다고 해석이 가능하겠다.

따라서 과거 총수익극대화 전략과 달리 비용 절감이 하나의 전략이 될 수 있다는 것이다.

이 전략은 부동산 시장에도 적용 될 수 있다. 부동산으로부터 얻을 수 있는 이익은 크게 두가지이다. 부동산 보유 및 운영으로 인한 소득과 처분 시 발생하는 차익이 그것이다. 그러나 이자율의 상승 압박으로 부동산의 운영수익률이 저하될 가능성이 커짐과 동시에 대규모 공익사업 등의 둔화 양상 및 인구증가 속도도 우려할 수준으로 낮아져 개발시대처럼 많은 양의 시세차익도 기대하기 어려울 수 있다. 이러한 상황에서 부동산으로부터 발생하는 비용을 줄이는 것이 결국 부동산으로부터 발생하는 이익을 증가시키는 방법이 될 수 있는 것이다.

부동산 매매 시에 많은 비용이 발생하고 비용 중 큰 부분을 차지하는 것이 바로 부동산 세금이다.

그 중 대표적인 사례가 바로 상속세, 양도세이다. 시가 8억원의 농경지를 상속받는다고 가정해보자. 또한 통상적으로 기준지가는 개별공시지가의 현실화율 등을 고려하여 5억정도로 책정되어 있다고 보자. 이 때 상속을 배우자가 받고 각종 공제를 적용 할 때에 상속재산가액을 시세로 하든 기준지가로 하든 상속세는 없을 것으로 보여 진다.

다만 이것을 차후에 매각을 한다고 했을 때 이야기가 달라질 수 있다. 상속재산을 3년 보유 후 10억에 매각을 한다고 할 때 상속세 신고 시 그 금액을 시가로 할 경우 양도차익은 약 2억원, 기준가액으로 할 때 그 차익은 5억원이 된다. 그럴 경우 상속재산가액이 시가로 할 때에는 양도 소득세가 약 8000여 만원 부과되는데 반해 기준시가를 기준으로 할 때에는 그 양도소득세가 2억이 훌쩍 넘게 된다.

따라서 위와 같은 상황에서 상속재산의 가치가 두 가지 방식에 의하여도 상속세는 없다고 하더라도 상속당시 감정평가를 토대로 한 금액으로 신고하는 것이 훨씬 유리할 수 있다.

부가가치세도 이와 마찬가지이다. 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산을 취득하거나 임대 또는 양도할 때에 부가가치세가 발생한다. 물론 부동산을 취득할 때 부가가치세를 부담한 경우 매수인은 사업자 등록 후 환급을 받는 것이 통상적이나 환급이 불가능할 경우가 있다. 이 때 토지에 대하여는 부가세가 면제되므로 건물가치에 대하여 부가세가 책정되며 토지와 건물 가액을 정하여 거래하는 것이 아니라면 기준에 따라 적정하게 건물 분을 안분하여 세액을 산출한다.

즉 거래액에서 토지 건물의 적정비율이 없을 경우 건물 분이 적을수록 부가세가 줄어든다는 것이다. 부가세법에서는 안분하는 방법을 크게 세 가지로 제시한다. 감정평가액, 기준시가, 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산이 그것이다. 그리고 이 셋 중 최우선 적용되는 것이 감정평가액에 의한 안분 계산이다. 건물이 신축에 가까울수록 건물가치 비율이 크게 될 가능성이 있고 노후도가 심할수록 낮아질 가능성이 있다. 그러나 기준시가나 국세청장이 정하는 기준에 의할 경우 노후도가 심한 건물의 비율이 감정평가액에 의한 비율보다 높을 가능성이 있으므로 부가세 납부 전에 감정평가를 고려하는 것도 비용절감에 도움이 될 수 있다.

/김윤수 한국감정평가사협회 전북지회장