건축물 리모델링과 감정평가

전주 객사 인근은 여전히 전주의 주요 중심 상권이다. 한때 상권의 변동으로 다소 한산한 때도 있었으나 한옥마을의 폭발적인 방문객 증가와 전주국제영화제의 성공적인 진행 등에 힘입어 화려한 과거의 영광을 다시금 누리고 있다.

이에 따라 일대의 활기는 환영할 만한 일임이 분명하나 때로는 건물임대료의 증가를 가져오는 일 또한 발생한다. 이러한 양상에 전통적인 상업지인 객사4, 5길과 전주국제영화제가 펼쳐지는 객사3길에서 벗어나 보다 저렴한 임대료를 찾아 새롭게 탄생한 곳이 바로 객사1길, 2길 소위 말하는 객리단길이 그것이다.

객리단길을 천천히 걷다 보면 과거와 달리 한껏 멋을 낸 카페나 식당이 늘었다는 것을 알 수 있다. 젊은이들의 웃음소리와 사진찍는 소리도 거리의 활기도 같이 늘었다. 객리단길의 분주함은 일반인의 시각으로 볼 때 수익성의 증대로 이어질 것이고, 이는 다시 부동산가치의 증가로 이어질 것이라고 판단 할 수 있다.

그러나 객리단길의 부동산 소유자가 느끼는 가치와 감정평가사가 바라보는 가치는 다소 온도차이가 있을 수 있다. 객리단길의 건물의 상당수는 신축건물이 아닌 기존 건물을 대수선 또는 리모델링하여 사용하는 건물이기 때문이다.

건물의 감정평가는 법률에 따라 주방식인 원가법을 사용한다. 원가법이란 오늘 현재 신축부동산을 건축하거나 구입한다고 했을 때 발생하는 비용을 기준으로 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 것을 말하는데, 노후화된 건물은 재조달원가의 문제보다는 감가수정의 문제로 귀결될 가능성이 크다. 경제적으로 쓸 수 있는 기간이 대략 5년여를 남긴 콘크리트 건물이라고 할 때 통상적으로 신축에 비해 가치가 1/10으로 감소하기 때문이다.

물론 감정평가 시 통상적인 감가수정 방법이 적절하지 아니한 경우에는 관찰감가를 병용하여 잔존연수 또는 경제적 내용연수를 조정할 수 있는 방법이 있지만 이것 역시 노후화된 건물에 일률적으로 적용할 수는 없다.

감정평가는 객관적 가치 산정을 대전제로 삼는다. 따라서 리모델링 시 일부 증축을 포함하여 수선하는 경우와 그에 따른 객관적 비용지출 자료 등이 구비된 경우에 부분적으로 시행한다. 그래도 위의 경우에는 가치평가에 어느 정도 반영이 될 수 있는 소지가 있다.

문제는 리모델링이라는 상투적인 용어를 빌려 썼지만 실상은 건축물의 주요 구성요소의 변경이 없이 단순하게 인테리어를 바꾼 정도에 그칠 때 발생한다. 이 때에는 비록 수선하는데 비용이 발생하였어도 이는 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 판단하므로 가치 증가에 크게 기여를 하지 못할 가능성이 있다.

더욱이 수선을 한 주체가 소유자가 아니라 임차인이라면 임대관계 종료 시 원상회복의무가 발생할 수 있음으로 가치평가에 위의 지출을 반영하기가 상당히 곤란한 측면이 있는 것이다.

리모델링은 오래된 건물을 신축보다 저렴한 비용으로 새롭게 활기를 불어넣는 긍정적인 효과가 분명히 존재한다.

또한 현행 법률 기준으로 건폐율과 용적률을 초과하고 있는 구(舊)건물의 경우 현존의 건폐율과 용적률이 적용되기에 신축보다 이점이 있는 것도 사실이다. 그러나 건물의 감정평가는 주로 경제적 내용년수를 기준으로 하는 정액법으로 감가수정을 하며, 그 수선내용에 따라 건물 수선비용이 감정평가액에 반영여부가 결정된다는 점을 기억해야할 것이다.

/김윤수 한국감정평가협회 전북지회장