소유자 추천제도와 보상평가

감정평가는 타인의 재산권에 대하여 가치평가를 한다는 점에서 공정하며 객관적인 사고를 요한다. 사전적 정의에 따르면 공정함이란 공평하고 올바른 성질을 말하며 객관적이란 주관에 좌우되지 않고 언제 누가보아도 그러하다고 인정되는 성질을 말한다. 감정평가는 이러한 견지에서 시행되며 통상적으로 하나의 물건을 하나의 감정평가업자에서 행한다. 그러나 대상 물건을 평가하는 목적이 표준지 공시지가의 산정이라든지, 혹은 아파트 재개발 평가, 일정금액 이상의 국유지의 처분평가 등 상당한 정도의 공익 목적이 결부될 경우에 법률에 의하여 2이상의 감정평가업자가 동일 물건을 평가할 수 있도록 규정하고 있어 감정평가의 공정성과 객관성을 제고하기 위하여 노력하고 있다.

더욱이 오랜기간동안 평온하게 이용 하다가 도로 개설 사업 혹은 농공단지 조성사업 등이 시행되어 본인의 토지 등이 강제절차에 따라 수용 되는 경우에는 개인의 재산권이 상당부분 침해되기에 높은 그 가치평가에는 높은 공정성과 객관성이 요구된다. 이에 따라 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』 (이하 토지보상법) 제68조에서는 감정평가업자 2인을 선정하여 평가의뢰를 하여야 한다고 강제로 규정하고 있는 것이다. 그러나 감정평가업자의 선정은 사업시행자와 시·도지사가 각각 1인씩 선정하는 것이 일반적으로 피수용자보다는 사업주체에 의하여 감정평가가 이루어진다는 비판이 있었다. 이에 따라 토지보상법에서는 기존의 감정평가업자의 추천과 동시에 피수용자가 추천할 수 있는 길을 마련하였다. 바로 토지보상법 시행령 제 28조에 의한 소유자추천제도가 그것이다. 따라서 소유자추천제도를 활용하게 된다면 총 3인에 의한 보상평가가 이루어지게 된다.

피수용자가 감정평가업자를 추천하는 것은 생각보다 간단하다. 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 제출하면 끝이다. 이 경우 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의할 수 있으며, 별도의 지정된 서류 양식은 없다. 또한 보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청해야하며 이 경우에 토지소유자는 감정평가업자 추천에 대한 동의를 2회 이상 할 수 없다. 하나의 토지를 여러 사람이 공유하고 있는 경우에는 공유자 개개인이 업자를 추천할 수도 있다. 다만 사업인정 이전 협의보상 평가 시에만 인정이 되므로, 협의보상에 불복하여 재결로 넘어간 경우에는 불가능하다.

본 제도는 기존의 방식에서 공정성과 객관성을 더욱 증진시키기 위함과 동시에 상대적인 약자인 피수용자의 요구를 보다 적극적으로 반영 할 수 있다는 점. 그로 인하여 민원발생의 소지를 사전에 완화 시킬 수 있다는 점에서 큰 의의가 있다. 그러나 소유자추천제도를 활용한다고 해서 소유자의 요구를 모두 반영할 수 없다. 토지보상법의 원칙인 공정성과 객관성의 견지에서 개발이익이 배제 되도록 규정되어 있기 때문이다. 따라서 공익사업 시행으로 인하여 가치상승이 예견될 경우에는 현존하는 이익이 아닌 장래의 미실현이익에 불과한 바 그 개발이익까지 보상액 산정에 포섭할 수 없다는 점을 유의해야 한다.

/김윤수 한국감정평가사협회 전북지회장