담보평가와 그 책임

통상적으로 금융기관으로부터 대출을 받고자 할 때, 금융기관의 안정성을 위하여 담보물을 제공 받는다. 그 담보물은 대표적으로 부동산이 된다. 그리고 그 제시된 담보물의 가치에 따라 또한 정책적으로 결정된 대부비율과 개인의 신용도에 따라 그 대출액이 결정된다. 이 때 위의 담보물의 가치를 판단하기 위하여 시행하는 가치추계가 바로 담보평가이다. 담보평가는 금융기관의 안정성 등을 고려하나 일반적인 평가와 마찬가지로 시장가치를 기준으로 평가한다. 즉 합리적인 매도자와 매수자가 대상물건에 대한 정보를 습득한 채 정상적으로 거래가 될 수 있는 가액을 전문가의 판단으로 결정하는 것이다.

대출을 실행하여 채무자는 융통된 자금을 활용할 수 있는 기회를 얻음과 동시에 금융기관은 이자수익을 갖는다. 담보평가는 이 시스템이 원활하게 작동될 수 있는 가교역할을 하는 것이다. 금융기관이나 감정평가기관 측면에서 채무자는 약정된 기간 동안 원리금을 상환이 제대로 된다면 아무런 문제가 발생하지 않는다. 실로 거의 대부분의 담보평가가 이러하다. 그러나 채무자가 이자지급을 지연하는 경우 금융기관은 일정한 기간 동안 채무자에게 이자지급을 할 것을 요청하며 그 요청이 무산될 때 채권회수를 위해 경매를 신청한다. 경매를 통하여 최저입찰가격이 결정되고 일정한 참여자에 의하여 낙찰가격이 결정되며, 그 낙찰 금액이 금융기관의 채권회수액을 상회할 경우에도 이렇다 할 큰 문제는 발생하지 않는다. 문제는 낙찰가격이 금융기관의 채권 회수액 보다 낮을 때 발생한다. 이 때부터는 해당 금융기관에서 대출액산정의 기준이 되었던 감정평가액을 문제 삼기 시작한다.

감정평가가 정상가격을 넘은 고가(高價)였기 때문에 손실이 발생한 것으로 주장한다. 그리고 그 손실에 대하여 해당 감정평가사에 손해배상을 청구하려 한다. 물론 금융기관의 입장을 이해한다. 그리고 감정평가사법에서도 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있기 때문일 것이다.

그러나 감정평가사의 귀책 사유가 있어야 배상책임이 있으며, 있다고 하여 발생한 손해액의 전부를 책임지는 것이 아니다. 대법원 판례에 의하면 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다.

감정평가사 제도가 시행된 지 30여년이 지났다. 타인의 재산권을 다루는 직업인 만큼 높은 책임감이 따라야한다. 이에 따라 내부적으로 징계와 대외적으로 손해배상책임을 마련함과 동시에 그 배상액에 대한 보험까지 마련하여 대외적으로 감정평가의 신뢰성을 높이기 위하여 부단히 노력해오고 있다. 그러나 부당하지 아니한 감정평가로 손해가 발생한 경우에는 책임질 사유에 해당하지 아니하고, 또한 부당한 담보평가가 있었다고 한다면 금융기관과 손해발생의 과실 비율에 따라 책임을 지게 되는 것이다.

/김윤수 한국감정평가사협회 전북지회장