다운계약서 작성해도 될까요?

아파트 실거래가 조회를 해보면 시세보다 유난히 적은금액이 있기도 합니다. 물론 정말 급하게 팔아야 하는 상황이라 가격을 내려 파는 경우도 있을 수도 있지만, 다운계약서를 작성하여 부동산 거래를 했을 가능성도 있습니다.

그러면 다운계약서를 왜 작성할까요? 매도인 입장에서는 양도세를 줄일 수가 있고, 매수인 입장에서는 그만큼 취등록세의 부담을 줄일 수 있고 상대적으로 저렴하게 매입이 가능하기 때문에 다운계약서를 작성하는 것입니다. 다운계약서는 서로에게 윈윈처럼 보이지만 이는 현행법상 불법입니다. 그래서 매도인과 매수인 그리고 중개업자 모두 처벌을 받게 됩니다.

매도인은 양도소득세 추징과 가산세, 거래금액의 최대 5% 범위내의 과태료가 부과됩니다. 또한 비과세 및 감면의 요건을 충족하는 경우라도 배제 후 추징을 하게 됩니다. 매수인은 취득세 3배 이하의 과태료 부과에 향후 매도시 비과세 및 감면혜택을 받을 수 없습니다. 중개업자는 등록취소 또는 6개월 이하 업무정지와 거래금액의 5% 범위내 과태료 등의 불이익이 있습니다.

2017년부터 부동산다운계약서에 대한 자진신고제도가 시행이 되었습니다. 이 제도는 다운계약서를 작성한 양 당사자 중 한명이 자진신고하면 최초 신고자에게 과태료 100%를 면제해주는 제도입니다. 매수인 측이 다운계약한 부동산을 양도를 하게 될 경우 양도세의 부담을 느껴 자진신고를 하는 경우가 종종 있습니다. 매수인은 과태료에 대한 부담을 덜 하는 것만으로도 상당한 이익이 있기 때문입니다. 죄수의 딜레마에 빠질 수도 있으니 다운계약서를 협력한 사람으로서는 항상 불안함에 지내야할 것입니다.

부동산 다운계약서에 대한 처벌은 생각보다 강도가 높습니다. 공소시효는 10년이기 때문에 긴 세월동안 불안함속에 지내는 것보다 절대로 다운계약서 작성을 안하시는 편이 좋을 것으로 보입니다.

/조정권세무회계사무소 대표