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매년 심심치않게 들려오는 북한 미사일 발사 소식을 접할 때마다 문득 이런 생각이 들었다. ‘저 미사일 한 대의 값은 과연 얼마이기에 저렇게 발사할까?’ 상식적으로 봐도 미사일 한 대를 판다고 한다면 최소한 개발비용 이상의 값을 받을 것이다. 이 금액이 최저액 이라면 최고액은 아마도 미사일 한 대로 파괴할 수 있는 적군의 가치 정도가 되지 않을까 싶다. 지난 봄 완주군 화산면을 지나갈 일이 있었다. 거기에 우연히도 소싸움대회가 펼쳐지고 있어 잠깐 구경할 기회가 있었다. 대회에 참가하는 소들은 저마다 힘이 넘치는 자태를 뿜어냈고 그 크기 역시 거대했다. 이 때 직업병처럼 드는 생각. ‘과연 저 소의 가치는 어떻게 될까?’이었다. 분명한 것은 싸움소의 경우 시중에 유통되는 한우보다는 훨씬 비쌀 것이었다. 그럼 이 소를 거래한다고 가정했을 때 금액의 최대치는 어떻게 될까? 아마도 미사일과 마찬가지로 이 싸움소가 대회에 참가하여 벌어들일 수 있는 예상 상금의 현재가치와 죽어서 얻게 되는 고기의 가치 합으로 대변 될 수 있을 것이다.

부동산도 마찬가지이다. 고속도로, 항만 등 거래가 희박하거나 없는 경우에도 경제적 가치가 분명히 있는 재화들이다. 그리고 그 효용성이 상당하여 들어간 원가로 판단하는 것이 곤란한 자산들의 가치를 추산할 일이 간혹 있다. 이 때 상기의 예시처럼 미래 예상되는 수익을 기초로 가치를 추산하는 수익환원법을 적용 할 수 있다.

수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 다소 내용이 어렵지만 그 핵심은 아주 간단하다. 예를 들어 1년에 1억을 버는 기계가 있다고 하고, 이 기계를 10년 동안 사용가능하다고 하면 기계의 가치는 10억이 되는 논리이다. 이와 같은 논리는 부동산에도 적용된다. 다만 부동산 중 토지의 경우는 영구적으로 사용 가능하기에 내용년수 개념의 수익률을 적용하는 것이 아니라 물가상승률, 정기적금 이자, 증권수익률 등 기타 자산의 수익률과 비교하여 결정된다는 점만 다를 뿐이다. 예를 들어 매년 1천만원의 임대료가 발생하는 토지가 있다고 보자. 이 때의 수익률은 최우선 안전자산으로 생각되는 정기예금 금리에 부동산 투자의 위험할증률을 더하여 4%의 수익률로 결정되었다고 보자. 수익환원법에 의한 부동산 가치는 1천만원÷4%, 2억5천만원으로 계산이 된다. 그리고 위의 예시는 발생할 수익이 영원히 지속된다고 할 때 가치로, 구입 후 5년 뒤에 매각한다고 했을 때에도 논리는 같다. 5년 동안 발생할 수익을 수익률로 나눈 값과 5년 후 매각할 때 예상되는 가치의 합을 현재시점으로 표시하면 그만이다.

이렇듯 상당히 간단한 논리로 물건의 가치를 산출 할 수 있는 수익환원법이지만 꼭 유념해야할 특성이 있다. 제일 우선적인 특성으로 수익환원법에 의한 결과는 수익과 수익률에 영향을 크게 받는다는 것이다. 예를 들어 시장상황이 변동하여 투자자의 요구수익률이 4%에서 5%로 변동하면 상기의 부동산가치는 2억5천에서 2억으로 변동되기 때문이다. 또한 감정평가는 법률에 의하여 주된 방식을 적용하게 되어있으며, 수익환원법을 주된 방식으로 정한 물건은 상대적으로 제한적이기에 모든 물건에 적용하기에는 무리가 있을 수도 있다.

/김윤수 한국감정평가사협회 전북지회장