시장의 실패, 정부의 실패?

독점이나 정보의 불균형(LH직원의 투기)등의 원인으로 부동산가격이 폭등하거나, 농산물가격이 폭락하는 등의 현상을 시장실패(Market failure)라 하며 이러한 시장실패현상이 정부의 개입을 정당화 시키는 명분을 제공 합니다.

이를 부동산시장에 적용하면 정부개입의 정당성은 비단 효율성을 상실에 의한 시장실패뿐만 아니라 오히려 공공성내지 형평성에서 더 의미를 찾을 수가 있는데 그 근거로는 사회적 약자에 대한 배려, 즉 경제적 약자에 대한 최소한의 인간적인 삶의 보장과 상대적 위화감을 감소시킨다는 명분을 추구한다는 데 있습니다.

이를 근거로 정부는 공급측면에서 국민주택기금을 통한 민간공급의 확대뿐만 아니라 직접 공급자가 되어 공공임대주택을 건설하여 공급하기도 하는데 이는 공공재의 존재로 인한 시장실패라는 또 다른 원인이 되기도 하는데 본질적으로 상충관계에 있는 효율성과 형평성은 양립이 불가능한 존재이므로 공공성을 명분으로 한 정부의 개입은 실패를 전제로 한 출발일 수도 있는데 최선은 아니더라도 차악의 선택이라는 데서 그 명분을 찾을 수는 있습니다.

수요측면에서 정부는 LTV, DTI등 금융상의 제한을 통해 시장진입을 어렵게 하고 부동산양도차익에 대해 중과세 내지는 비과세, 감면축소 등의 제한을 하고 있습니다.

현실적으로는 비록 처분할 수 있는 유예기간을 뒀다고는 할지라도 조세부담 때문에 출구를 찾지 못한 1차 소비자들이 처분을 못하고 실수요자는 높은 가격 때문에 취득을 못하는 정부개입(외부효과)에 의한 또 다른 시장실패의 원인을 초래합니다.

지난 2014년 일시적인 공급과잉으로 대규모 미분양사태가 초래되자 정부의 경제수장이 ‘빚내서 집 사면 정부가 책임진다’고 나서면서 부동산대출에 대한 규제완화와 각종 조세혜택을 부여하자 2008년부터 침체되어 오던 부동산시장이 살아나게 됩니다.

이는 내 집 마련의 꿈을 이루지 못한 가장이 자살을 할 정도로 비정상적으로 과열되었던 부동산시장이 침체기라고는 하나 5년 간의 조정국면을 거쳐 연착륙할 수 있었던 기회를 잃어버린 정부실패의 대표적인 사례로 기록될 것입니다. /(한국/미국 세무사)