[최영호의 변호사처럼 생각하기] 임대차 3법, 실거주 목적 매수인의 갱신 거절에 대해

최근 주택 임대차, 갱신청구권에 대한 하급심 판결이 나왔다. 먼저 사실관계는 아래와 같다.

매수인은 2020년 8월 12일 실거주 목적으로 매매계약을 체결했다. 당시 계약기간인 2021년 4월 8일까지 임차인이 거주했다. 임차인은 2020년 10월 9일 매도인에게 계약갱신을 요구했고, 매도인은 2020년 10월 12일 거절했다. 의뢰인은 2020년 10월 29일 등기를 마쳤고, 임차인에게 계약기간이 만료되면 아파트를 인도해줄 것을 요청했지만 임차인은 이를 거절했다.

법 내용을 간단하게 설명하면 갱신청구권은 계약만료 6개월 ~ 2개월까지 청구가 가능하고, 임대인은 실거주 목적인 경우에만 갱신 거절이 가능하다.

국토교통부는 2020년 9월 개정된 주택임대차보호법 해설을 통해 “실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야” 한다고 했다. 즉, 해설에 따르면 위 사례에서 임차인이 갱신 요구 당시의 임대인은 매도인으로 매도인은 실거주가 아닌 매매 사유이므로 갱신을 거절할 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다. 또, 위 매수인인 의뢰인은 갱신요구 당시의 임대인이 아니므로 갱신을 거절할 수 없다.

사실 필자도 작년 11월 위와 같은 취지의 칼럼을 썼다. 논란이 계속 중이고 법문도 안정적이지 않지만 실거주 목적의 매수인이라면 갱신요구를 할 수 있는 6개월 이전에 매수하여 혼란을 피하길 권했을 뿐이다.

매수인과 임차인의 주택인도 소송에서 대체로 위 행정해석에 따른 판결이 나오고 있는데 최근 하급심에서는 임대차보호법에 따라 매수인은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 매수인의 갱신거절은 적법하다고 봤다.

임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 주택이 매매되어도 매수인에게 대항력을 인정하고 있다. 이에 매수인은 임대인의 지위를 승계하는데, 갱신거절 당시의 임대인을 구분하는 것은 임대차법의 법체계상 무리한 해석이라는 것이다.

대법원 판결이 나오기까지 당분간 혼란은 불가피해 보인다.