[최영호의 변호사처럼 생각하기] 임대인의 수선의무

의뢰인은 주택의 전세 세입자이다. 입주할 때에는 아무 문제가 없었는데, 겨울이 되니 벽에 곰팡이가 생겼다. 곰팡이로 인해 가구와 옷 등이 상했다. 의뢰인은 곰팡이 피해를 임대인에게 청구할 수 있는지 물어왔다.

왜 그런지 이유는 모르지만 우리 주택의 가장 흔히 볼 수 있는 하자는 누수, 결로 그로 인한 곰팡이다. 특히 곰팡이는 원인을 명확히 찾을 수 없으니, 임차인은 주택의 구조를 탓하고, 임대인은 환기 등 생활습관을 탓하기 마련이다.

먼저 민법 제623조는 임대인에게 임차인이 주택을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지우고 있다. 그리고 민법 제634조는 주택에 하자가 발생할 경우 임차인은 이를 임대인에게 통지할 의무가 있다고 하여 하자 발생시 바로 임대인에게 통지를 해야 수선의무 불이행에 따른 손해배상 청구가 가능하다.

그럼 여기에서 중요한 것은 임대인이 수선의무를 부담하는 정도의 하자, ‘사용 수익에 필요한 상태’는 어떤 의미일까? 판례는 “임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담”, “목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작”한다.

법조문과 판례를 보아도 간명하게 답이 나오진 않는다. 대략 형광등, 변기, 건전지 등은 임차인이 직접 고쳐야 하지만, 벽 균열, 누수, 보일러 고장 등은 임대인에게 수선의무가 있다고 한다.

그럼 곰팡이는? 단열과 방습으로 인한 결로와 곰팡이를 건물의 하자로 보아 손해배상 책임을 인정한 판례가 있다. 곰팡이의 원인, 피해의 정도 등 자세한 내용은 사안마다 다르기 때문에 이를 섣불리 판단하기 어렵다. 법조문과 판례를 찬찬히 읽어보고 같이 판단해 보길 바란다.