주택에 저당권이 있어요

의뢰인은 임차인으로 전입신고와 함께 확정일자를 받았다. 어느 날 임대인이 개인회생을 준비한다는 소식을 듣게 되었다. 의뢰인은 급하게 등기부를 확인해보니 임대 건물에 저당권이 설정되어 있었다. 의뢰인은 이 경우 어떻게 되는 것인지 물어왔다.

다시 돌아가 생각해보자. 임대차보호법의 가장 큰 의미는 전입신고를 한 임차인에게 임대건물이 매매나 경매가 되더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약이 승계한다는 대항력. 다음으로 임대 건물이 경매되는 경우 확정일자를 기준으로 담보권을 부여해 경매에 참여해 선순위로 배당받을 수 있는 우선변제권이다.

의뢰인의 급한 질문에 저당권이 의뢰인의 전입신고 이전인지 이후인지 생략됐다. 의뢰인이 전입신고 이후에 저당권이 설정되었다면, 의뢰인은 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. 누가 소유자가 되든 계속 살고 싶으면 계속 살 수 있고, 경매에 참가해 임대차 보증금을 배당받을 수도 있다.

문제는 이미 저당권이 있는 주택에 들어간 경우이다. 이 경우 대항할 수 없고, 대항력은 사라진다. 경매 배당에서 보증금 전액을 받는다면 좋겠지만, 그렇지 않다면 임대인에게 보증금을 달라고 해야 하는데, 경매로 집을 잃은 임대인에게 돈이 없기 쉽다.

조금 더 심화 문제로 들어가면, 선순위 저당권, 전이신고, 후순위 저당권이 있고, 후순위 저당권의 실행으로 임대 주택이 매각된 경우, 선순위 저당권이 경매로 소멸한다면 이 경우에도 임차인은 대항력을 잃는다.

임차인이 전입신고를 마쳤는데, 같은 날 임대인이 저당권을 설정했다면 어떻게 될까. 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날부터 효력이 발생한다. 즉 대항력이 없다. 이 경우는 임대인이 임차인을 속이고 저당권을 설정한 경우에 벌어질 수 있는 일로, 임대인이 임차인을 속였다면, 임대인에게 형사 책임을 물을 수 있을 것으로 보인다. /법무법인 모악 최영호 변호사