[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 12억을 초과하는 고가주택에 대한 비과세적용

매년 이맘때가 되면 세법개정안에 대한 논의가 활발할 시기인데 올해에는 이미 연도 중에 많은 세법개정이 있었던 영향 때문인지 부동산 관련 세법도 크게 변경된 이슈는 없어 보입니다.

먼저 2008년도에 5억에서 9억으로 상향되었던 1세대1주택 비과세를 위한 고가주택의 기준이 13년 만에 12억 원으로 상향 조정되었습니다.

지난 2일 기재위에서 의결된 개정안에 따르면 시행시기를 내년 1월 1일 이후 양도부분부터 적용하는 것으로 규정하였으나, 본회의 통과과정에서 정부가 공포하는 날부터 시행하는 것으로 개정하였고, 이는 12월 7일 국무회의에서 의결, 공포되어 12월 8일 이후 양도(잔금청산일과 등기이전접수일 중 빠른 날)하는 분부터 이미 적용되고 있습니다.

이는 지난 13년간의 물가상승 및 주택가격 상승을 감안한 조치로 전국적으로 9억에서 12억 사이의 주택 수는 약 42만 가구로 추정되는데, 이 구간에 속한 주택소유자들이 양도소득세 부담에서 벗어나 움직인다면 매물부족현상(offering shortage)으로 인한 주택가격상승은 상당부분 해소될 것으로 예상됩니다.

두 번째로 상가주택과 같은 겸용주택에 대한 과세체계의 합리화입니다.

원칙적으로 주택과 주택 외의 부분이 복합된 겸용주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용여부를 판단할 때, 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 넓다면 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

그러나 2022년 1월 1일 이후에 양도하는 12억을 초과하는 고가주택의 경우 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보아 12억까지는 비과세를 적용하며, 주택 외의 부분은 양도소득세가 과세됩니다.

따라서 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 작다면 당연히 주택부분에 대해서만 비과세혜택을 받을 수가 있습니다.

다소 논란의 여지가 있어 보이기는 하지만 12억을 초과하지 않는 겸용주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용여부를 판단할 경우 주택부분의 면적이 주택 외의 부분보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세적용이 가능합니다. /노인환 (한국/미국세무사)