분양계약, 해제하고 싶어요

의뢰인은 오피스텔을 분양받았다. 분양회사 직원은 오피스텔 계약금만 내면 중도금은 대출로 나오고, 잔금은 임대를 내줘 전세금으로 납부하면 된다고 했고, 이후 가격이 오르면 프리미엄을 받고 팔 수 있다고 했다. 잔금 납부 시점인 현재, 임대차 시세는 형편없이 낮아졌고, 의뢰인은 잔금을 부담할 능력이 되지 않는다. 의뢰인은 이 계약을 해제할 수 있는지 물어왔다.

지난 5년 부동산 가격 상승의 시대였다면, 이제 하락의 시대이다. 부동산 가격이 상승하면 매도인이, 하락하면 매수인이 계약을 돌리고자 하지만 쉽지 않은 일이다.

먼저 해제를 알아보면, 해제에는 민법상 채무불이행을 사유로 하는 법정 해제, 서로 약정한 사유에 따른 약정 해제, 마지막으로 합의 해제가 있다.

그런데 의뢰인은 이미 중도금까지 냈으니, 이행의 착수가 있다고 보아 계약금을 포기하고 해제할 수 없다. 그리고 본인이 잔금을 안 내게 된다면 매수인의 채무불이행이므로 법정해제권도 있다고 볼 수 없다.

매수인이 잔금을 내지 않는다면 매도인에게 오히려 법정해제권이 있다. 그런데 해제하면 매도인은 손해배상 예정액인 계약금 정도 몰취할 수 있다. 다만, 매수인을 쉽게 구할 수 있다면 순순히 해제 후 새 매수인을 구하겠지만, 하락의 시기에 굳이 그럴 필요가 없다.

매수인이 계약금을 포기하고서라도 계약을 돌리고 싶지만, 그 방법이 없는 상황이다. 자세한 사정은 들어야 하겠지만 매수인도 분양 과정을 설명한 것을 보면 전세와 프리미엄 설명에 문제가 있다고 생각하는 듯하다. 분양시 명문으로 전세 보장, 프리미엄 보장 등의 문구가 있다면 채무불이행 책임을 물어 해제를, 더 나아가서 사기가 된다면 취소를 할 수 있겠다. 하지만 그 가능성은 적을 것이다.

이 경우 한국식 해결 방법도 있다. 민사의 형사화로 매수인을 속여 분양했다는 취지로 분양 사기로 형사 고소하는 방법이다. 매수인 입장에서 어떤 방법이든 계약을 돌린다는 건 쉽지 않은 일이다.

/법무법인 모악 변호사