주택의 종류와 세법상의 취급

일반적으로 도시민이 주거하는 공간은 단독주택, 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 원룸등 다양한 형태로 존재하며 용어 또한 혼재하여 사용되고 있습니다.

주택에 대한 세법상의 정의는 허가여부나, 건축물관리대장이나 등기부등본상의 용도구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건축물을 의미 하며, 또한 세법은 정책적 목적에 따라 1세대1주택비과세나 다주택자중과 등의 혜택이나 제한을 규정하고 있는 바, 실생활에서 통용되는 개념에 의해 양도한다면 비과세적용이 배제되는 등의 불이익을 받을 수가 있습니다.

따라서 세법상의 주택의 범위에 대해 명확히 인지하고 있어야 하며, 가장 조심해야 할 부분은 원룸이라 불리는 다가구주택과 다세대주택의 구분 및 상가로 분양받았으나 실제로 주택으로 사용되고 있는 오피스텔입니다.

먼저 흔히 원룸이라 불리는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 바닥면적 300평 이하의 건축물을 말하며 건축법상으로는 단독주택으로 분류되며, 소득세법은 양도 시에 세대별로 구분하지 않고 하나의 매매단위로 거래하는 경우 단독주택으로 보아 1세대1주택비과세여부를 판단하며, 고가주택(12억)여부의 판단 시에도 하나의 주택으로 보게 됩니다.

또한 다세대주택이란 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하이고, 바닥면적 300평 이하(300평을 초과하는 경우 연립주택)의 건축물로서 건축법상 공동주택으로 구분되며 세법에서도 당연히 각 세대별로 1주택으로 보아 비과세나 중과세여부를 판단하게 됩니다.

다음으로 가장 문제가 되는 오피스텔입니다.

오피스텔은 업무공간이 50%이상인 건축물로서 건축법상 업무시설로 분류되어 주택에 해당되지 않으나 주거공간으로 전용이 가능해 현실적으로 주택으로 사용되는 경우가 빈번합니다.

또한 업무용으로 분류되기 때문에 최초 분양 시 사업자등록을 한 경우 부가가치세를 환급받을 수가 있습니다.

그러나 주민등록을 전입하는 등의 주택으로 사용하는 경우 세법상 주택으로 보게 되어, 오피스텔 한 채라면 비과세적용이 가능하나 환급된 부가가치세는 추징되게 됩니다.

/노인환 한국∙미국세무사