전세 사기 방지하기

1인 가구인 의뢰인은 아파트보다 저렴한 빌라로 알아보는데, 주위에서 전세보다 월세를 권유하고 있다. 그래도 의뢰인은 매달 내는 돈이 아깝다며, 전세로 집을 구하고 있다. 의뢰인은 전세로 안전한지 물어왔다.

전세 제도는 우리나라에만 있는 독특한 임대차 방식으로, 영어로도 ‘Jeonse'라고 부른다고 한다. 외국에서 오면 우리나라는 주택을 임대하고 월세를 내지 않고, 낸 보증금을 모두 돌려준다는 점과 임대인을 믿고 그렇게 큰돈을 맡긴다는 점에 놀란다고 한다. 즉, 우리에게 익숙한 전세이지만, 다른 시각으로 봐서는 이해하기 쉽지만은 않은 제도가 전세이다.

전세 제도의 시작은 과거 개인 대출이 발달하지 않았을 당시 사금융의 역할을 해 집을 구입할 때 대출 대신에 활용됐다. 그리고 전세제도가 확대된 만큼 임대차보호법도 이를 보호하는 방향으로 개정되어 왔다. 그런데 집값이 오르면 임대인은 시세차익이란 이익을 보지만, 집값이 내리면 그 피해는 임대인과 임차인이 나눠지게 되는 구조이다.

흔히 얘기하는 전세 사기는 크게 두 가지 유형으로 분류할 수 있다. 집주인이 아닌 자가 전세금을 받아 도망가거나, 선순위 근저당 등 담보 여부를 속이거나, 매매가를 허위로 높이는 방법 등 사기 범죄에 해당하는 경우이다. 다음으로 전세 제도의 본원적인 한계로 속였다기보다 집값이 예측하지 못하게 전세금보다 낮아지게 되는 경우이다.

사기 범죄에 휘말리지 않기 위해서는 임대인의 신분증과 등기부, 부동산 실거래가 등을 확인해야 한다. 전 재산이 들어가는 만큼 사람의 말을 믿기보다 서류를 확인하기 전까지 의심의 눈초리를 거둬서는 안 된다.

다음으로 전세 제도의 본원적인 집값 하락 위험으로, 피할 수 없는 위험이다. 등기부 갑구, 을구에 무엇이 적혀 있으면 가급적 피해야 한다. 전세 비율이 높은 주택은 피하는 것이 좋고, 빌라는 거래량이 적어 시세 조작도 가능하며, 아파트에 비해 시세 파악이 어렵다는 점을 감안해야 한다. 가능하면 월세로, 여의치 않으면 전세금 반환 보증 가입이 필수이다.

/최영호 법무법인 모악 변호사