자녀에게 주택을 증여하고 싶다면..

주택을 자녀에게 물려줄 때 일반적인 증여가 높은 세금 때문에 부담스럽다면 부담부증여를 고려해보는 것도 좋을 듯 합니다. 부담부증여라는 용어는 증여에 대하여 고민 하였다면 들어보셨을텐데, 주택에 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 자녀에게 물려주는 것을 말합니다. 이는 증여재산가액을 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액으로 기준으로 계산하기 때문에 자녀가 부담해야하는 증여부분이 줄어들어 절세 수단으로 사용하고 있습니다. 하지만 무조건 절세가 되는 것이 아니기에 부담부증여를 고민할 때 주의해야할 점 몇 가지를 설명해드리고자 합니다.

첫 번째, 부모가 보유하고 있는 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족한다면 가장 이상적입니다. 하지만 2년 이내 단기보유하거나 취득시 조정지역에 다주택을 가지고 있다면 중과세율이 적용이 되어 고액의 양도세를 내야하므로 순수증여보다 더 큰 세금을 낼 수 있습니다.

두 번째, 자녀가 부담해야할 향후 세금에 대한 부분도 고려해야할 것입니다. 자녀에게 증여시 취득세가 자녀의 명의로 고지가 되기 때문에 취득세에 대한 부담도 고려해야 합니다. 그리고 만약 자녀가 투자목적으로 주택을 취득하게 된다면 증여받은 주택으로 인해서 양도시 비과세를 못 받게 되는 경우가 있을 수도 있습니다.

세 번째, 자녀가 부모의 피부양자 자격으로 건강보험료가 산정되있을 경우, 부담부증여로 인해 보험료의 부과 기준이 변경 될 수가 있습니다.

네 번째, 자녀의 채무상환 능력을 고려해야 합니다. 자녀는 본인이 떠안게된 채무를 자력으로 갚아야 합니다. 국세청에서는 국세행정시스템(NTIS)를 통해 부담부증여로 신고시 부채내역과 채무 만기일등을 체크하고 있어 사후 관리하고 있습니다. 만기일에 부모가 자녀대신 채무를 부담하게 되는 경우 증여세로 부과 될 수가 있습니다.

부담부증여는 양도세, 증여세, 취득세가 유기적인 관계에 있으므로 이를 종합적으로 검토해야합니다. 또한 자녀에게 승계되는 채무까지 주의 깊게 고려해서 판단해야합니다.

/조정권세무회계사무소 대표