장도현(태평양 감정평가법인 총무이사)

우리나라의 최초의 수용과 보상에 관한 법제는 일제가 군용시설 등 설치의 편의를 위해서 지난 1911년 4월에 제령 제3호로 제정한 <조선 토지 수용령> 에 의해서 시작되었고 해방 이후 1962년 <토지 수용법> 이 제정될 때까지 통용되었다.

그 후 1975년 <공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법> 을 제정하여 보상액 산정 방법 및 기준 등을 마련하여 <토지 수용법> 과 동시에 시행하였다.

하지만 국가가 발전하게 됨에 따라 개인의 사유재산권의 보장과 함께 재산권 행사의 공공복리 적합의무와 공공필요에 의한 재산권의 제한과 보상을 규정하여 개인의 재산권을 침해 할 수밖에 없게 되었다.

결국 국가는 국민의 재산권을 충실히 보호하고 공익사업의 효율적인 추진을 도모하고자 2003년부터 현재의 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 을 제정하여 시행하고 있다.

우리 도내에서는 올해 안에 완주·전주 혁신도시 건설사업, 무주 기업도시 건설사업, 35사단 이전사업, 삼·봉 도시 건설사업 등 각종 대규모 개발사업이 예정되어 있어 개발사업 지구 내 토지 및 지장물 소유자들은 보상평가에 지대한 관심을 보이고 있다.

필자도 가까운 지인들뿐만 아니라 생면부지의 전혀 모르는 사람들한테 까지도 종종 이런 전화나 질문을 받게 된다.

“우리 집이 이번에 시행되는 개발사업에 편입될 예정인데 도대체 보상금액이 얼마나 되는지 알아야 이사 준비를 하든지 하는데 궁금하니 알려 주십시오” 라고 말이다.

하지만 20여년 가까이 감정평가 업무를 수행하고 있으나 “부동산은 그 본연의 특성상 개별성이 너무 강하고 각각의 개별특성에 따른 가격 변동 폭이 커서 전문가인 저희들도 현장조사를 통하여 직접 조사하지 않고는 얼마라고 절대 답해 드릴수가 없습니다.”라는 대답 밖에 하지 못해 미안한 마음 금하지 못한다.

감정평가는 공익사업을 수행하기 위하여 사업시행자가 관련 법령에 따라 작성하여 소유자등의 열람을 거친 토지조서와 물건조서를 기준으로 현장조사를 통하여 평가 대상물건과 그 주변의 상황을 확인하고 조사하여 수집된 각종 자료를 정리한 후 분석하여 평가하게 되는 것이다.

취득하는 토지의 보상평가액은 <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률> 에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 공시기준일 이후 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가 상승률과 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 참작하여 적정가격으로 보상평가 하고 있다.

즉, 당해 토지의 가격형성 요인인 지역요인과 개별요인으로 도로 등 가로조건, 교통이나 공공시설과의 접근성 등 접근조건, 주거환경 등 환경조건, 행정상 규제 등 행정적조건, 기상이나 재해 등 자연조건, 택지조성 효용도 등 택지조성조건, 형상이나 면적 등 획지조건, 장래의 동향 등 기타조건 등을 조사하여 표준지 공시지가와 비교 분석하여 결정하게 되며 당해공익사업으로 인한 가격의 변동과 일시적 이용 상황이나 소유자가 가지는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용될 것을 전제로 하는 경우 등은 이를 고려하지 않는다.

/장도현(태평양 감정평가법인 총무이사)

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