[노인환의 세상만사] 분양권, 정말 황금알을 낳는 거위일까?

분양권이란 주택을 취득할 수 있는 권리로서 과거 경제성장과 베이비붐 세대의 주택 수요급증으로 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하던 시절에 시행되어 정착된 우리나라만의 독특한 제도입니다.

우리나라의 주택 공급시장은 토지가 확보되면 시공사가 착공과 동시에 입주자를 모집하여 공급하는 선분양제도가 일반화되어 있고 이는 주택청약제도, 주택청약예금, 분양권전매제한 등과 연계되어 있습니다.

이러한 선분양제도를 통해 수요자는 10% 정도의 계약금만 준비하면 중도금대출 등을 통해 자금부담을 줄일 수 있고, 또한 부동산시장이 좋으면 프리미엄이 붙은 분양권 전매를 통해 10%의 계약금만으로 몇 배의 투자수익을 얻을 수 있으며, 공급자인 건설사는 대출을 통해 토지 확보를 하고 공사자금은 분양자가 내는 입주금으로 충당하기 때문에 자금 능력이 없어도 수익을 창출할 수 있습니다.

또한, 정부는 주택공급을 쉽게 늘릴 수 있다는 장점도 있습니다.

그러나 빛이 있으면 그늘도 있듯이 선분양제도가 좋은 점만 있는 것은 아닙니다.

소비자는 물건이 완성되기도 전에 가격의 80% 정도의 거액을 미리 부담해야 하는 위험을 감수해야 합니다.

따라서 건설사의 부도나 부실공사의 문제가 항상 끊이지 않으며, 더구나 가장 큰 문제는 계약자가 변경되는 과정인 분양권전매행위가 투기로 이어져 주택가격을 상승시키는 부작용이 초래될 수도 있습니다.

이에 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 계약당시의 주택수에 포함되어 취득세계산 시 중과세율을 적용받게 됩니다.

2021년 6월 1일 이후 양도하게 되는 분양권은 보유기간 1년 미만인 경우 77%의 세율이, 1년 이상인 경우에는 66%의 세금폭탄을 맞게 됩니다.

또한 2021년 1월 1일 이후부터 취득하게 되는 분양권은 양도소득세 계산 시 주택수에도 포함되게 되어 1주택 보유세대가 분양권을 취득하게 된다면 2주택자가 되기 때문에 비과세혜택 유지를 위해서는 세심한 주의가 필요합니다.

아울러 조정대상지역 중과세대상 주택에도 해당하여 10%의 추가세율을 적용받게 됩니다. /한국세무사회 이사