2주택인데 비과세가 가능한 경우

“거주자가 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하다 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 않는다.”

이상이 세법에서 표현하고 있는 1세대1주택에 대한 정의인 바, 여기서 거주자란 국적에 상관없이 1년에 183일 이상 국내에 거주하고 있는 개인을 의미합니다.

그러나 이사 목적이나 상속 등으로 부득이하게 2주택이 된 경우까지 과세를 하게 된다면 비과세의 취지를 위배하게 되며 조세가 헌법에서 규정하고 있는 주거이전의 자유를 제한하는 결과를 초래할 수도 있어서 다음과 같은 주택은 비과세 판단 시 주택 수에서 제외하고 있습니다.

먼저, 비과세 요건을 갖춘 1주택을 소유한 1세대가 기존의 주택을 양도하기 전에 이사할 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 기존의 주택을 양도해야 비과세가 가능합니다.

구체적으로 기존의 주택을 취득 한 후 1년이 경과한 후 이사할 주택을 취득하고 기존의 주택을 2년 이상 보유한 상태에서 양도한 경우, 기존의 주택을 양도 한 시점에 비과세를 적용한 후 3년 내에 처분하지 못한 경우 양도소득세가 추징되게 됩니다.

두 번째로 상속을 받아 2주택이 된 경우입니다.

비과세 요건을 갖춘 1주택을 보유한 상태에서 상속을 받아 2주택이 된 경우에는 그 상속받은 주택은 없는 것으로 보아 기존의 주택을 양도한 경우 비과세가 가능하나, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 그 상속주택은 비과세가 적용되지 않습니다.

따라서 상속으로 인해 주택을 보유한 상태에서 신규로 주택을 취득하여 2주택이 된 경우에는 부득이한 것이 아닌 자유의사로 2주택이 된 사례이므로 먼저 양도하는 주택에 대해서 원칙적으로 비과세가 배제됩니다.

이 외에도 농어촌주택, 결혼이나 봉양을 목적으로 한 합가, 장기임대주택 등도 요건에 따라 비과세 판단 시 주택 수에서 제외됩니다.

또한 1세대1주택 비과세 적용 시 한 가지 더 주의 할 점은 분양권 및 입주권도 1주택으로 보아 주택 수를 계산하게 되며, 1세대1주택이 양도세가 비과세 된다는 점을 악용하여 허위로 매매계약서를 작성한다면 실제거래금액과의 차액만큼 비과세금액에서 차감을 하니 주의하셔야 합니다.

/한국세무사회 이사