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목기 중심의 영세한 제조업체와 관광자원을 활용한 관광수입 및 농업을 기반으로 하는 도·농 복합도시인 남원시는 지역경제가 열악한데다 특별한 개발계획이 없고 인구마저 지속적인 감소세를 보이면서 지가 역시 약보합세를 면치 못하고 있다. 6일 남원시에 따르면 시 전체의 올해 표준지 공시지가는 전년도에 비해 0.29%하락한 것으로 나타났다. 지역별로는 동충동과 하정동, 죽항동, 쌍교동, 금동, 향교동 등 기존의 구 도심지역이 상권 약화와 신흥개발지역으로의 인구 이동의 영향으로 2~3% 하락했고 기타 지역은 1% 안팎의 하락세를 보였다. 특히 신흥 주거 및 상권 지역인 도통동과 월락동 상업지역의 A지번의 경우 지난해 ㎡당 96만원에서 올해 100만원으로 올라 구 도심권에 비해 상대적으로 높은 상승세를 보였다. 농경지는 경지정리된 답의 경우 일부 기계화 경작로 개설, 농어촌도로 개설사업 등이 진행중인 지역은 강보합세를 유지하고 있으나 기타 지역은 농업개방정책에 따른 불안감을 반영하며 하락세를 나타내고 있다. 농지의 표준지 공시지가는 대체로 ㎡당 평균 7716원 가량으로 전년 대비 약 0.7% 하락한 것으로 조사됐으며 보절면과 사매면 지역은 특히 하락 폭이 컸다. 사매면과 보절면이 다른 지역보다 지가가 하락폭이 큰 원인은 덕과와 사매 우회도로가 신설되면서 소재지권의 상권이 죽고 유동인구가 줄어들면서 하락한것으로 나타났다.임야는 접근성이 좋은 국도와 지방도 인근 지역과 묘지 수요가 높은 곳, 시가지 주변의 개발가능성이 있는 곳을 중심으로 꾸준히 수요가 형성되며 지가가 상승하고 있으나 그 외는 거래가 거의 이루어지지 않으며 가격도 보합세를 이루고 있다. 남원지역에서 땅값이 가장 비싼 곳은 쌍교동 훼미리마트 남원중앙지점으로 전년 대비 0.83% 하락한 ㎡당 240만원이며 가장 싼 곳은 산내면 덕동리 산55번지로 ㎡당 100원에 불과했다. 한편 면지역의 주거 및 상업지대는 장기적인 경기 침체의 영향으로 일반적인 투자거래는 거의 이루어지지 않고 있는 가운데 실수요자 중심의 실거래만이 간헐적으로 이뤄지고 있다.
9월부터 분양가 상한제가 민간부문까지 확대 시행되면 재테크 1순위는 신규 분양 아파트가 될 것이다. 분양가가 주변 시세보다 20~30% 저렴해 시세 차익이 크기 때문이다. 하지만 동시에 실시되는 청약가점제가 변수다. 가점제는 부양 가족 수, 무주택 기간, 세대주 연령, 통장 가입기간에 따라 점수를 매겨 많은 점수를 받은 사람에게 우선적으로 아파트 당첨기회를 주는 제도이다. 따라서 가점제 대상 통장(청약예금·청약부금) 소유자들이 당첨 확률을 높이기 위해선 점수를 많이 쌓는 수밖에 없다. 주택산업연구원이 내놓은 청약가점제 시안을 보면 부양 가족 수 가중치가 35~47점으로 가장 높다. 조부모·부모(장인·장모 포함)·본인으로 이어지는 3세대를 구성하거나 자녀가 3명일 때 최고 점수를 받는다. 하루라도 빨리 아파트를 분양받고 싶다면 효도도 할 겸 부모의 주소지를 본인 주민등록지로 옮겨 모시는 것을 고려해 봄 직하다. 자녀 수를 따질 때 입주자모집공고일 현재 미성년자만 포함할 가능성이 큰데, 이 경우 성년 자녀는 점수 쌓기에 도움이 안 된다. 세대를 분리시켜 청약저축에 가입시켜 주는 게 낫다. 전용면적 25.7평(32~34평형) 이하 아파트는 세대주의 연령이 높을수록 가점을 많이 준다. 배우자는 세대주 항목의 가점을 얻을 수 없어 당첨 가능성이 희박해진다. 배우자 통장은 세대주 가점을 적용하지 않는 25.7평 초과를 청약할 수 있도록 증액하는 게 낫다. 무주택 기간 가중치(31~32점)도 부양 가족 수 다음으로 높다. 값이 오를 가능성이 낮은 집은 과감하게 처분해 점수를 늘리는 게 바람직하다. 투자를 하더라도 청약 때 주택 보유로 간주하지 않는 재개발 구역의 무허가 건물 등으로 한정하는 게 좋다.분양가 상한제 적용을 받는 재개발?재건축 아파트의 경우 로열층 물량을 체크해야 한다. 인기평형인 로열층은 조합원들이 선점해 이를 분양받기란 여간 어려운 게 아니다. 인기가 많은 중형평형인 33∼43평형이 특히 그렇다. 로열층의 일반분양 배정분을 파악한 뒤 청약하는 것은 필수다. 지자체별로 지역 우선 분양 기준이 3개월에서 1년으로 차이가 나므로 확인한 뒤 청약해야 한다. 성남 도촌 지구나 판교신도시처럼 택지개발예정지구 지정일 이전에 주소를 옮겨 거주한 사람만 지역 우선을 주는 곳도 있다는 점을 감안하는 것이 좋다. 부지 면적이 20만평이 넘는 택지개발지구에선 전체 공급물량의 30%는 지역 주민에게 우선 배정되고 나머지 70%는 수도권 청약자에게 돌아간다. 20만평이 미달되는 곳에선 지역 우선에서 청약이 마감되면 수도권 거주자 몫이 없다. 아예 지역우선 공급을 노리고 분양이 많은 지역으로 거주지를 옮기는 것도 괜찮다.예컨대 수원 광교신도시에 분양을 받고 싶은데, 오산이나 광주에 살고 있다면 수원이나 용인으로 과감하게 이사를 가라는 것이다.요즘 분양 아파트는 평형이 같아도 타입이 여러 종류다. 타입은 크기와 평면을 종합한 것으로 같은 평형이라도 면적이 조금씩 차이 난다. 청약할 때 여러 타입이 있다면 가구 수가 어정쩡한 게 유리할 수 있다. 청약자들이 가구 수가 많으면 당첨 확률이 높을 것으로 보고 몰리는 경향이 있기 때문이다. 실제로 올 초 청약을 받은 용인 흥덕지구 경남아너스빌 11·13블록 43평형의 경우 가구 수가 가장 많은 A타입의 경쟁률이 가장 높았다.
전주과학산업연구단지에 있는 공동주택 단지에 잇따라 아파트가 속속 건립되면서 이 일대가 신흥 주거지역으로 각광을 받고 있다.이는 바로 인접한 완주산업단지가 100% 분양 완료됐고 과학산업단지의 경우 85%가 분양되는 등 산업단지가 속속 모양을 갖춰가기 때문이다.완주군 봉동읍 둔산리에 있는 아파트 단지는 지난 2005년 6월 코아루 1차(757세대)를 필두로, 지난해 6월엔 코아루 2차(592세대)가 입주를 시작했다.오는 5월엔 퀸스빌 아파트(598세대)가 입주 예정인 가운데 에이원건설 파란채(525세대)도 내년 입주를 앞두고 막바지 공사가 한창이다.이뿐만이 아니다.모아건설(460세대)과 동화개발(682세대)이 사업을 추진하는 등 과학산업연구단지에만 총 6개단지 3614세대가 이미 건립됐거나 추진중이다.도내 최초로 단지내 원어민 영어체험교실을 갖춰 입주후 2년간 무료 개설 예정인 파란채의 경우 30평형과 33평형 등을 공급한다.전주권 아파트의 경우 평당 분양가가 700만원대에 이르고 있으나 과학단지 아파트는 390∼420만원대의 저렴한 가격에 공급된다.처음엔 "교육환경이 좋지 않은데 누가 와서 살겠느냐”는 냉소적 분위기가 많았지만 요즘엔 낮 시간에 공원일대에 유치원이나 초등학교 어린이들의 노랫소리를 심심치 않게 들을 수 있다.30대 젊은층이 대거 입주하기 때문이다.특히 산업단지가 날로 활성화 되면서 주변 상가용지나 주택용지 땅값 상승세가 만만치 않아 투자가치도 높다는게 부동산 업계의 설명이다.부동산 관계자들은 "200만평 가까운 과학단지에 배치된 아파트 단지는 기업이나 연구시설의 입주가 완료되면 상주인원이 최고 3만5000명에 달할 것으로 예상되기 때문에 높은 가격을 주고도 구하기가 쉽지 않을 것”이라고 장담하고 있다.익산 IC에서 5분거리, 전주와 익산에서 15분거리 등 접근성이 좋고, 상권도 봉동 농협하나로마트, 전주송천 롯데마트, 익산 롯데마트, 삼성홈플러스 등과 가까운 편이다.5만여평의 둔산공원은 이 일대 아파트가 가장 자랑하는 것으로 봉실산 등과 더불어 쾌적한 주거환경을 보장한다.가장 문제가 됐던 학교도 중학교가 오는 2010년 개교 예정에 있어 사실상 해결된 상태다.이처럼 주거단지의 투자 여건이 좋아지면서 주변 상가 땅값도 지속적으로 오르고 있다.하지만 과학단지 아파트는 아직 해결해야 할 문제가 있기 때문에 입주자들은 이 점을 고려해야 한다.과학단지의 활성화를 위해서는 자치단체 등 공공시설의 단지내 이전과 행정타운 조성이 시급하고 특목고에 준하는 수준높은 고교가 신설돼야 하는 과제를 안고 있기 때문이다.
494세대의 중규모 아파트 단지가 들어선 순창군 순창읍 교성리 700번지 일대.이 일대는 과거 10여 년 전의 옛 명성을 돼 찾으며 부동산으로서 주민들로부터 가장 각광을 받고 있는 지역이다.불과 3년 전만해도 인구 감소 추세 등으로 가격이 예전에 비해 크게 하락했던 이곳이 최근 부동산으로서 매력을 다시 찾게 된 이유 중 가장 큰 이유는 경천 임대 아파트의 입주로 분석된다.경천주공아파트 공사를 처음 시작했던 지난 2005년 초 만해도 현재 순창군의 인구만으로는 미분양이 강 건너 불 보듯 뻔 하다라는 우려가 팽배했으며 심지어 일부에서는 순창군의 현실로 보아 500세대에 달하는 아파트 건립은 실패한 정책이라는 비판의 목소리마저 제기됐었다.하지만 분양을 시작한 지난 해 9월 1차 분양으로 약 50%가 입주를 신청했고 이후 이미 입주한 주민들의 칭찬이 입 소문으로 퍼져 2차와 3차로 이어진 추가 분양으로 인해 494세대의 아파트 중 약90%이상이 분양을 마친 상태며 이곳에는 1,000 여명의 주민이 생활하고 있다.특히 지난해 군이 아파트 입주민들의 불편을 해소시키기 위해 시설한 시장과 단지를 잇는 장수교와 이 일대를 관통하는 각종 도로공사 등이 진행되고 있는 점도 이 주변의 부동산이 인기를 끄는 대목 중 하나다.또한 주차 공간 등이 제한 된 읍 일원에 비해 어느 정도의 토지만 매입하며 영업장 내 주차 공간을 충분히 확보 할 수 있다는 장점이 이 지역이 예식장과 식당 등의 적지로 떠오르며 투자자들의 구매 욕구를 부추기고 있다.이와함께 이 지역은 인근 곡성군으로 이어지는 27선 국도가 인접해 있으며 광주와 남원으로 연결되는 88고속도로 인터체인지가 조만간 이 주변으로 이전 될 것으로 전망되고 있어 다른 지역에 비해 원활한 교통 시스템마저 갖출 것으로 예상돼 앞으로도 부동산 가격은 더욱 크게 상승 할 것으로 예측된다. 이 일대는 총 4만 8000여 평 규모로 이미 1만 여 평 이상이 여관, 예식장, 식당으로 개발된 상태며 나머지 3만 8000여 평 정도가 투자자들의 선택을 기다리고 있다.이곳의 토지 가격은 진입도로가 있는 경우에는 40~50만 원 선으로 제시되고 있으며 이중 4차선 도로에 접하는 상업지역의 경우는 평당 100여 만 원 윗선까지도 가격이 유지되고 있다.다만 현재 순창군의 인구가 3만 선 위기에 있는 현실 등이 투자자들에게 크게 적용돼 사실상 거래는 활발하게 이루어지지는 않고 있다. 이에 대해 부동산 관계자는 "경천주공아파트가 입주해 이 지역 부동산 가격이 오름세를 보이고 있는 것으로 사실이지만 순창군의 인구 현실을 감안하는 부동산 투자자들이 선뜻 토지 등에 대해 매수를 희망하지 않고 있다”고 말했다.
최근 10여년간 대규모 택지 개발이 없었던 익산지역에 쾌적한 주거 단지가 조성돼 이 일대에 관심을 갖는 주민들이 늘고 있다.공공 임대주택과 일반 분양주택이 대거 공급 예정에 있기 때문이다.한국토지공사 전북본부가 추진중인 익산시 모현동, 오산면 장신리 일대 '배산택지개발지구'는 총 76만6324㎡에 달한다.공공시설 용지가 전체의 53.6%인 41만630㎡며, 상업용지가 3.7%인 2만8493㎡, 주거용지가 42.7%인 37만1201㎡다.주거용지 37만1201㎡중 공동주택지가 27만82㎡, 단독주택지가 4만6768㎡, 근린생활시설이 8276㎡, 준주거용지가 2075㎡ 등이다.지난 2003년말 건교부고시와 함께 택지개발사업이 추진된 배산지구는 이달중 발주 공고와 PQ심사를 거쳐 낙찰자를 결정한뒤 다음달 곧바로 착공에 나선다.익산배산지구는 익산시 서쪽에 위치하고 있으며 남동쪽 1.5km 지점에 익산역이, 2.5km지점에는 고속버스터미널이 있고, 전주∼군산 고속화도로와 연계된 국도 23호선 산업도로가 통과하고 있어 접근성이 좋은 것으로 평가받는다.이 사업지구는 북부지역 편중개발에 따른 도시 문제를 해결하고 서부지역의 무분별한 건축 등 난개발을 방지키 위해 택지개발 사업으로 추진되는 것으로 부근에 원광대, 전북과학고 등 다수의 교육기관이 입지하고 있어 택지개발의 최우선 조건인 교육적 여건이 좋은 편이다.북쪽에 있는 배산공원과 지구내 중앙공원을 남북으로 연결하는 선형공원 등을 단지내에 조성하고, 주요 간선도로 및 상업지역은 전주를 지중화하고 주택단지는 전용주거지역으로 조성할 방침이다.단지내에는 특히 익산시립도서관, 교통정보센터, 초등학교 2개, 동사무소, 보훈지청, 익산우체국 등 공공시설이 위치하고 지구 남쪽 혜봉원 주변은 서구식 주거문화를 탈피, 익산시 전통문화 특성을 살린 한옥마을이 시범 조성된다.공동주택은 총 5219세대에 1만4000여명이 살 수 있도록 조성한다.60㎡이하 평형이 1904세대, 60∼85㎡평형이 1695세대, 85㎡를 초과하는 경우가 1620세대 등이다.지난해말 27개 업체가 분양 추첨에 참가한 가운데 와이엠건설(주)이 4만6770㎡를, (주)현진이엔지가 4만2544㎡를 차지하는 행운을 안았다.공공임대 공동주택용지는 주공이 8만7623㎡를 매수키로 확정됐다.토공 전북본부 관계자는 "익산 배산지구는 시민들에게 꼭 필요한 주택과 공공시설 용지를 공급하는 효과가 크다”며 "앞으로 가장 각광받는 주거 단지로 자리매김할 것”이라고 강조했다.
전주시 전미동, 완주군 용진면, 소양면 일대 등 익산-장수 고속도로 인터체인지를 중심으로 한 전주 동부권 일부 토지가 뛰어난 접근성으로 인해 새롭게 주목받고 있다..2, 3년전 이 일대는 혁신도시 지정 가능성이 높은 것으로 알려지면서 외지인들이 대거 몰려와 투기붐이 일어 땅값이 종전에 비해 두배 이상 상승한 바 있으나 그 이후 뚜렷하게 주목을 받지 못했던게 사실.하지만 익산-완주-진안-장수까지 4차선 고속국도 제20호선이 올해말 개통을 앞두면서 분기 시설이나 출입 시설을 중심으로 주변 토지에 대한 관심이 커지고 있다.논산-전주간 고속국도 25호선의 확장 공사가 맞물리면서 인터체인지 등 연결망이 좋은 주변을 중심으로 실수요자들이 몰리는 분위기다.오는 2010년 완공 예정인 전주-광양간 고속국도 제27호선도 전주 동부권 개발의 꿈을 부풀게 하는 요인으로 꼽힌다.그중에서도 관심을 끄는 곳은 단연 올해말 완공 예정인 익산-장수간 고속국도 인터체인지 주변이다.북전주 IC(용진면 상운리)나 전주 JCT(분기점, 용진면 용흥리), 완주 IC(소양면 죽절리) 주변 일대를 탐내는 사람들이 늘고 있다.그중에서도 용진면 용흥리는 전주-광양간 고속국도 전주 JCT에 위치해 앞으로 풍부한 잠재능력을 갖췄다는 평가다.전주시 인후동 바른부동산 김창규 공인중개사는 "도시간 기반 시설인 고속국도의 IC및 분기점이 입지하고 있기 때문에 교통 요충지로서 전주권 부도심으로 형성될 가능성이 크다”고 전망했다.땅값은 천차만별이나 도로주변은 평당 30만원을 호가하고 평균 15만원대를 형성, 외외로 높은 편이다.혁신도시 강풍이 불때 70% 이상이 외지인들에게 넘어가면서 거래가 뜸한 상태이나 최근들어 1000∼2000평 규모의 농장이나 전원주택단지를 구하려는 실수요자가 늘면서 매도, 매수 움직임도 늘고 있다는 후문이다.이 일대에 대한 투자에 대해 부동산 전문가들은 대체로 높은 점수를 주고 있다.주변 환경이 친자연적으로 돼 있어 대단위 주거단지로 적합하고 무엇보다도 미개발지역이서서 투자가치가 높다는 것 등이 꼽힌다.하지만 부동산 업계에서는 전주 동부권 개발에 대해 확신하지 못하는 분위기도 없지 않다.대부분 자연녹지나 생산녹지로 돼 있고 4층이하 건물만 지을 수 있도록 제한돼 있는 경우가 많아 단기 보다는 장기적 안목에서 투자를 고려해야 한다고 충고한다.또한 혁신도시 붐이 일면서 이미 땅값이 높아진 상태여서 단기간에 승부를 보려는 성급한 마음으로 투자할 경우 낭패를 볼 우려도 없지 않다는 것이다.
1·11대책' 발표 이후 주택시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 이번 대책의 파장은 2003년 '10·29대책'이나 2005년 '8·31대책' 못지않을 것 같다. 시장을 주도해온 재건축 아파트가 직격탄을 맞은 데다 담보대출의 1인 1건 제한 등 초강도의 돈줄 죄기 정책까지 등장했다. 지난해 하반기 기존 아파트시장을 달궜던 무주택자들도 9월 분양가 상한제 적용을 받은 아파트 청약시장으로 눈을 돌리고 있다. 기존 아파트의 유효수요가 감소할 수 밖에 없다. 이에 따라 거래는 당분간 실종된 가운데 급매물만 간혹 거래되는 양상으로 전개될 것으로 보인다. 급매물은 팔려는 사람은 많은데 사려는 사람은 없기 때문에 나오는 물건이다. <일단 관망하되 급매물만 선별 관심>아파트를 사려는 사람들은 일단 관망하는 것이 좋다. 값이 어느 정도 하락했을 때 선별 구입하는 게 안전해 보인다. 관심 대상을 급매물로 압축해야 한다. 급매물을 사면 나중에 값이 떨어지더라도 손해를 덜 보기 때문이다. 문제는 이 정도의 싼 매물이 기대만큼 많지 않을 수 있다는 점이다. 분양가 상한제에다 1인 1건 대출 등 이중 악재를 만난 재건축을 제외한 일반 아파트는 급매물이 쏟아질 가능성이 낮다. 대기수요층이 두꺼운 인기지역 일반 아파트 일수록 더욱 그럴 것이다. 때문에 원하는 지역이나 아파트의 대상을 한두 곳으로 한정하기보다는 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 붕어 낚시하듯 한 곳에 머물지 말고 곳곳에 그물을 쳐놓는 방식이 좋다는 얘기다.자주 있는 일은 아니지만 '파격적 수준'의 싼 매물도 간혹 나온다. 해외로 이민을 가거나 급전이 필요해 서둘러 처분하려는 매물이 이런 부류다. 15일부터 투기지역에서 2건 이상 담보대출을 받은 사람은 만기가 돌아오는 시점부터 1년 이내에 1건을 제외한 나머지 대출은 상환해야 해 자금난에 따른 급매물이 늘 것으로 보인다. 급매물이 나오는 조정기에는 1가구 1주택자들로선 갈아타기에 좋은 기회다. 불황기엔 인기지역과 비인기지역 간 가격차가 크지 않지만 활황기엔 확대되는 경향이 있다. 급매물을 잡기 위해선 원하는 지역의 가격 동향을 수시로 체크해야 한다. 시세 흐름에 둔감하면 급매물 여부조차 판단하기가 어렵다. 급매물을 고르더라도 악재가 겹친 저층 재건축단지는 피해야 할 것 같다. 실 거주 수요가 많은 일반 아파트를 잡는 게 좋다.<자금 여력 챙겨라> 중개업소에서 급매물이라고 소개해도 아무 것이나 덥석 잡으면 안 된다. 일단 가격이 절대적으로 싸야 한다. 활황기에는 주변 시세보다 2~3% 정도 낮아도 급매물에 속하지만 침체기에는 10~20% 정도 싸야 한다. 급매물은 함정도 많다. 가등기나 가압류 등이 있는 지 권리관계도 꼼꼼히 살펴야 한다. 급매물은 비인기지역이나 나 홀로 아파트가 많다는 점도 유의할 필요가 있다. 자금 여력이 충분한지도 챙겨야 할 대목이다. 급매물은 자금이 급히 필요해 처분하는 것인 만큼 잔금 지급시기를 앞당겨 달라고 요구할 가능성이 크다. 계약부터 잔금납부까지 통상 1~2개월이 소요되지만 급매물은 짧게는 이틀, 길어야 보름을 넘기지 않는 경우가 많다. 현지에 믿을 만한 부동산 중개업소를 사귀어 두는 것도 중요하다. 급매물은 중개업소 공동 거래망에 올리기보다 단골 고객에게 알음알음으로 소개하는 경우가 많기 때문이다. 중개업소를 방문할 때에는 아파트를 매수하겠다는 확실한 믿음을 주는 것도 중요하다. 그냥 단순히 가격을 물어보는 고객에게는 중개업자들이 급매물 정보를 주지 않는다. 자신의 동원 가능한 자금규모를 알려주고 구체적으로 '0억 000만원'에 매입하겠다는 의사를 분명히 밝히는 게 좋다. 대출 옥죄기가 심해지고 있다. 따라서 계약 전 은행을 찾아 대출 가능 금액을 체크하는 일도 잊지 말자./스피드뱅크 부동산연구소 제공
1·11대책' 발표 이후 주택시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 이번 대책의 파장은 2003년 '10·29대책'이나 2005년 '8·31대책' 못지않을 것 같다. 시장을 주도해온 재건축 아파트가 직격탄을 맞은 데다 담보대출의 1인 1건 제한 등 초강도의 돈줄 죄기 정책까지 등장했다. 지난해 하반기 기존 아파트시장을 달궜던 무주택자들도 9월 분양가 상한제 적용을 받은 아파트 청약시장으로 눈을 돌리고 있다. 기존 아파트의 유효수요가 감소할 수 밖에 없다. 이에 따라 거래는 당분간 실종된 가운데 급매물만 간혹 거래되는 양상으로 전개될 것으로 보인다. 급매물은 팔려는 사람은 많은데 사려는 사람은 없기 때문에 나오는 물건이다.<일단 관망하되 급매물만 선별 관심>아파트를 사려는 사람들은 일단 관망하는 것이 좋다. 값이 어느 정도 하락했을 때 선별 구입하는 게 안전해 보인다. 관심 대상을 급매물로 압축해야 한다. 급매물을 사면 나중에 값이 떨어지더라도 손해를 덜 보기 때문이다. 문제는 이 정도의 싼 매물이 기대만큼 많지 않을 수 있다는 점이다. 분양가 상한제에다 1인 1건 대출 등 이중 악재를 만난 재건축을 제외한 일반 아파트는 급매물이 쏟아질 가능성이 낮다. 대기수요층이 두꺼운 인기지역 일반 아파트 일수록 더욱 그럴 것이다. 때문에 원하는 지역이나 아파트의 대상을 한두 곳으로 한정하기보다는 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 붕어 낚시하듯 한 곳에 머물지 말고 곳곳에 그물을 쳐놓는 방식이 좋다는 얘기다.자주 있는 일은 아니지만 '파격적 수준'의 싼 매물도 간혹 나온다. 해외로 이민을 가거나 급전이 필요해 서둘러 처분하려는 매물이 이런 부류다. 15일부터 투기지역에서 2건 이상 담보대출을 받은 사람은 만기가 돌아오는 시점부터 1년 이내에 1건을 제외한 나머지 대출은 상환해야 해 자금난에 따른 급매물이 늘 것으로 보인다. 급매물이 나오는 조정기에는 1가구 1주택자들로선 갈아타기에 좋은 기회다. 불황기엔 인기지역과 비인기지역 간 가격차가 크지 않지만 활황기엔 확대되는 경향이 있다. 급매물을 잡기 위해선 원하는 지역의 가격 동향을 수시로 체크해야 한다. 시세 흐름에 둔감하면 급매물 여부조차 판단하기가 어렵다. 급매물을 고르더라도 악재가 겹친 저층 재건축단지는 피해야 할 것 같다. 실 거주 수요가 많은 일반 아파트를 잡는 게 좋다.<자금 여력 챙겨라>중개업소에서 급매물이라고 소개해도 아무 것이나 덥석 잡으면 안 된다. 일단 가격이 절대적으로 싸야 한다. 활황기에는 주변 시세보다 2~3% 정도 낮아도 급매물에 속하지만 침체기에는 10~20% 정도 싸야 한다. 급매물은 함정도 많다. 가등기나 가압류 등이 있는 지 권리관계도 꼼꼼히 살펴야 한다. 급매물은 비인기지역이나 나 홀로 아파트가 많다는 점도 유의할 필요가 있다. 자금 여력이 충분한지도 챙겨야 할 대목이다. 급매물은 자금이 급히 필요해 처분하는 것인 만큼 잔금 지급시기를 앞당겨 달라고 요구할 가능성이 크다. 계약부터 잔금납부까지 통상 1~2개월이 소요되지만 급매물은 짧게는 이틀, 길어야 보름을 넘기지 않는 경우가 많다. 현지에 믿을 만한 부동산 중개업소를 사귀어 두는 것도 중요하다. 급매물은 중개업소 공동 거래망에 올리기보다 단골 고객에게 알음알음으로 소개하는 경우가 많기 때문이다. 중개업소를 방문할 때에는 아파트를 매수하겠다는 확실한 믿음을 주는 것도 중요하다. 그냥 단순히 가격을 물어보는 고객에게는 중개업자들이 급매물 정보를 주지 않는다. 자신의 동원 가능한 자금규모를 알려주고 구체적으로 '0억 000만원'에 매입하겠다는 의사를 분명히 밝히는 게 좋다. 대출 옥죄기가 심해지고 있다. 따라서 계약 전 은행을 찾아 대출 가능 금액을 체크하는 일도 잊지 말자.
전반적으로 도내 토지 가격이 보합세에 그치고 있으나 무주 태권도공원지역과 기업도시 지역을 중심으로 토지 가격이 오르는 것으로 나타났다.토공 전북본부(본부장 유영일)가 지난 한달간 도내 지가변동 표본지 3207필지를 대상으로 분석한 결과 상승 450필지, 하락 95필지, 보합 2662필지로 평균 지가는 0.1% 상승하면서 보합세에 그쳤으나 무주군은 0.43%가 올라 큰 대조를 보인다.매달 무주군의 땅값 상승률은 도내 시군중 가장 높아 지난 한해동안 무주군 지역은 4.73%가 오른 것으로 집계됐다.물가 상승률 등을 감안하면 연간 4.73%가 오른 무주도 크게 땅값이 오른 것은 아니지만 거의 정체상태인 도내 지가와 비교하면 큰 대조를 보인다.이처럼 무주 지역의 땅값이 다른 곳에 비해 크게 오른 것은 토지거래허가구역으로 지정됐음에도 불구 태권도공원 지역과 기업도시 지역의 땅값 변동폭이 크기 때문이다.태권도공원 지역인 설천면 청량리, 소천리, 두길리 일원과 기업도시 지역인 안성면 금평리, 덕산리, 공정리 일원 등이 무주군 전체의 땅값 상승을 주도하고 있는 것. 지난달 혁신도시가 들어서는 전주 완산구의 경우 0.2% 상승했고, 완주군도 0.16%가 오르는데 그쳤으나 무주 지역은 도내 시군중 가장 높은 땅값 상승률(0.43%)을 보였다.무주군 각 읍면별 지가 동향은 다음과 같다.무주읍은 태권도공원 조성사업이 가시화 하고 관광레저형 기업도시 개발 기대심리로 상업용지 및 주거용지가 전반적으로 강보합세를 보이고 있으나 대전과의 경제 단일화 경향으로 인해 일부 지역은 매출 감소에 따른 토지수요가 감소, 일부 지가가 하락하고 있다.무풍면은 태권도공원과 기업도시로 인한 대토수요가 기대되고 있으나 그 영향은 미미하다.다만 농한기로 인한 수요및 거래량 증가로 단기적 강보합세를 보인다.태권도공원 조성사업 보상이 마무리 되면서 설천면은 개발 가시화에 따른 기대심리와 기업도시 유치에 따른 덕유산 국립공원 관광자원 연계 기대가 커져 호가 수준이 높아졌다.적상면은 안성면 일대 기업도시 유치로 인해 안성면과 인접한 사산리 일대의 지가가 다소 상승하는 기미를 보이고 있으나 거래가 한산하고 일부 산간 지역은 인구감소로 인한 빈집 증가, 휴경지 확대로 인해 전반적 지가 수준은 보합세다.안성면은 대전-통영간 고속도로 개통에 따른 개발수요와 기업도시 개발 기대로 호가 수준이 상당히 높아졌으나 거래량은 감소, 지가 수준은 강보합 상태다.부남면은 무주 외곽에 위치, 인구 감소 및 휴경지 증가로 일부 하락세를 보이는 곳도 있으나 전반적으로 보합세다.
토지공사 전북본부가 추진중인 전주시 완산구 효자동 2가, 삼천동 2가 일원 20만3000평의 택지개발 지구인 '효천지구'가 미래의 주거공간으로 눈길을 끈다.전주 완산수영장 뒤편 일대인 이곳은 지난 2005년 12월부터 토공이 도시개발사업에 착수한 이래 문화재 사전조사에 이어 주민공람, 중앙도시계획위원회 개최, 도시개발구역 지정 및 시행자 지정 등의 절차를 거쳐 올 연말 구체적인 개발계획에 대한 고시가 이뤄질 예정이다.오는 2009년 6월 공사에 착공, 2012년 12월 사업준공을 목표로 하고 있다.총 면적 20만3000평의 효천지구에는 현재 122세대 480명이 생활하고 있으나 사업이 마무리 되면 4600세대 1만3800명을 수용하게 된다.이럴 경우 1ha당 인구 밀도가 208명인 중·저밀도의 쾌적한 주거 단지가 탄생하게 된다.이번에 도시개발사업으로 추진되는 효천지구는 공동주택의 20%를 임대주택으로 건설하게 되며 개발계획 수립때 지역 특성에 맞춰 평형 규모를 다양화 한 분양주택을 적절히 배치할 계획이다.개발여건은 도시관리계획상 자연 및 녹지 지역으로서 시가화 예정용지로 이미 계획돼 있어 좋은 편이다.도청에서 1.5km, 시청에서 3.5km, 고속국도에서 9km 거리에 위치해 있고 앞으로 국도대체 우회도로, 제2순환도로, 남부순환도로 등이 확충될 예정이기 때문에 접근성이 매우 뛰어나다.또한 부근에 전주대학교와 자립형 사립고인 상산고 등 다수의 교육기관이 있어 교육여건이 좋다는게 관계자들의 설명.전주 서부신시가지 84만평을 비롯, 효자 4지구, 효자 5지구 등을 잇는 전주시 서남부 개발축에 위치, 새로운 시가지가 형성되는 곳이다.개발압력이 커지면서 난개발 방지와 계획적 개발을 위해 토공이 도시개발사업을 추진한다.도시개발사업이 시행되면 전주시 도시기본계획 도로인 대 1-12호선 및 대 3-14호선이 신설될 예정으로 전주시 서남부의 교통 개선에 기여할 전망이다.토공 관계자는 "지구내 지방 2급 하천인 중복천과 1급 하천인 삼천의 자연 경관을 최대한 활용, 친환경적인 단지로 개발할 것”이라고 밝혔다.전통문화도시인 전주의 특성을 잘 살린 쾌적한 도시공간을 조성, 전주시의 주택난을 덜고 지역 주민의 삶의 질 향상, 서민들의 주거안정을 도모키 위한 도시개발사업이 바로 효천지구라 할 수 있다.다만 개발 여건이 좋아지면서 땅값이 크게 오르는 추세여서 사업비 1880억원을 예상한 토공의 당초 구상과 달리 보상비가 크게 늘어날 것으로 보여 앞으로 이 문제가 가장 큰 애로가 될 전망이다.
"교환거래는 속임수 거래가 적지 않아요. 그런만큼 일반인들은 '작전'에 걸려들기 쉽습니다.” 서울에서 교환거래를 전문적으로 하는 부동산업체 관계자의 충고다. 부동산 시장 침체로 거래가 끊기면서 교환거래 시장에 눈 돌리는 사람들이 부쩍 늘었다. 교환거래는 정상적으로 거래가 이뤄지지 않은 물건을 1대 1로 맞바꾸는 것이다. 교환거래는 애물단지 물건을 처분하면서 원하는 부동산을 구입할 수 있어 잘만 하면 서로 '윈-윈'할 수 있다. 하지만 교환 물건의 시세가 부풀려지고 권리관계도 복잡한 경우가 많은 만큼 살얼음판 걷듯 조심해야 한다.요즘 교환 거래 시장에 나오는 매물은 지방 토지나 전원주택, 나홀로 아파트, 상가 임차권 등이 주류를 이룬다. 한때 매물로 많이 나왔던 수도권 일대 다세대·다가구주택, 빌라는 재개발·뉴타운 투자바람이 불면서 찾아보기 힘들다. 수도권의 한 교환전문업자는 "양질의 물건이 5%가 채 안 되는 것 같다”고 말했다. "오죽 거래가 안되면 교환시장에 매물을 내놓겠느냐”고 그는 덧붙였다. 가끔 법원 경매에 부쳐지기 직전에 나오는 교환 매물의 경우 오피스텔을 중심으로 좋은 물건이 있지만 가려내기가 쉽지 않다.최근에는 기획부동산이 정부의 집중 단속에 교환전문업체로 변신해 농간까지 부린다. 부동산에 대한 안목이 없는 초보자들은 그만큼 사기를 당할 가능성이 높다. 요즘 생활정보지에는 교환상담이라는 광고를 쉽게 볼 수 있다. 교환을 전문적으로 하는 공신력 있는 중개업소도 있지만 기획부동산도 적지 않다. 기획부동산은 텔레마케터(전화상담원)를 20~30명씩 고용해 물건을 확보한 뒤 이를 다시 교환시장에 내놓는다. 한 교환거래 전문업자는 "정상적으로 교환거래만 한다면 그렇게 많은 인원이 필요 없다”며 "교환거래 제의를 전화로 받으면 일단 의심부터 해야 한다”고 말했다. 부동산 교환은 아무리 급하더라도 신뢰할 수 있는 중개업소를 찾아낸 뒤 시작하는 게 좋다. 교환시장에 나오는 오피스텔이나 상가의 경우, 시세나 임대료가 과대포장돼 있다는 점도 챙겨야 할 대목이다. 땅으로 교환할 때에는 해당 지역이 토지거래 허가구역인지도 체크해야 한다. 허가구역에서 농지나 임야는 세대원 모두 주소를 현지로 옮기고 1년 이상 거주를 해야 구입할 수 있다. 담보 대출 옥죄기가 심해지고 있는 만큼 은행을 찾아 융자금을 승계할 수 있는지 확인하는 일도 필수적이다.부동산 교환거래도 일반 매매처럼 양도 차익이 있으면 양도세를 내야 한다는 사실에 주의해야 한다. 다만 중개수수료는 교환 대상 물건 중 고가를 기준으로 한번만 내면 된다. 교환은 거래 기간(계약~잔금)이 열흘에서 보름 정도로 정상거래보다 짧다. 그런 만큼 계약 전 가압류나 가등기가 없는지 살펴보고 하자에 대해 매도자가 책임을 진다는 단서조항을 다는 게 좋다. 시세 뻥튀기가 심한 지방 땅은 반드시 현장을 답사해 시세를 파악해야 한다. 기획부동산 등이 지역 주민과 짜고 시세를 조작할 수 있는 만큼 인근 중개업소를 통해 확인하는 게 좋다.교환 상대자가 시세를 속이더라고 계약을 무효처리하거나 사기혐의로 소송해 승소하기가 쉽지 않다. 대개 사기를 당하는 가장 큰 원인은 투자자의 게으름에 있다는 사실을 명심하자. /스피드뱅크 부동산연구소 제공
게르마늄 온천으로 한때 인기를 끌었던 고창 석정온천. 고창 군민은 물론 수많은 투자자들에겐 애증이 서려 있는 곳이라고 해도 과언이 아니다.석정온천지구는 지난 90년대 일어났던 온천개발 붐에 편승, 관광지 조성사업이 진행될 때까지만 해도 고창 발전의 동력원으로 꼽힐 만큼 '장밋빛 청사진'을 제시했지만 십수년이 흐른 지금, 부침을 거듭하며 '빛좋은 개살구'로 전락했기 때문이다.지난 90년 2월 온천지구로 지정된 석정온천은 91년 석정온천개발(주)가 리조텔을 개장하면서 온천 관광 휴양시설로 첫발을 내딛었다. 97년 말에는 고창읍 석정리와 월산리, 월암리 일원을 아우르는 153만1200㎡(46만4천평)에 걸쳐 석정온천 관광지 조성사업을 마쳤다. 이때 롯데건설과 대우건설, 한국토지공사, 아세아파이낸스 등 대규모 토지 투자기관을 비롯해 460명이 넘는 개인 투자자들이 나서 토지를 구입, 지역에 부동산 투자 붐이 일기도 했다. 이무렵 부동산 경기는 IMF가 닥치면서 침체기로 접어들었지만 석정온천지구는 최전성기에 이르렀다는 것이 전문가들의 견해다.98년 1㎡당 1만1800원에 불과했던 공시지가는 99년 온천지구로 환지한 뒤 21만원으로 무려 20배 가까이 수직상승했다. 이같은 가격 상승은 온천지구에서 제외된 주변부 시세가 급락한 것과는 대비를 이뤄 관심을 끌었다.하지만 지난 2000년 무리한 투자를 감당하지 못한 석정온천개발이 부도가 난 뒤 조성사업이 난항을 겪으면서 부동산 시세 또한 급전직하했다. 2002년 공시지가는 18만원으로, 지난해에는 12만5000원으로 떨어져 99년에 비하면 절반 가까이 시세가 하락했다. 더욱이 투자자들이 자금난을 해소하지 못해 부도가 잇따르면서 부동산 경매로 넘어가는 매물도 잇따르고 있지만 이마저도 유찰되는 등 석정온천지구에 대한 거래는 전무한 실정이다. 한때 평당 100만원을 호가했지만 요즘은 어느 누구도 그 가격을 주고 매입하려 하지 않고 관망만 하고 있다는게 지역 업계의 분석이다.유명무실한 석정온천 지구를 살리고 부동산 경기에 훈기를 불어넣기 위해서는 적극적인 개발이 필요하다는 것이 지역민은 물론 고창군, 온천지구 투자자 등의 한목소리. 다만 온천지구 개발에 대한 주체를 둘러싼 공방이 오가고 있다.지역민들은 민자개발에만 기대지말고 군에서 개발추진단을 구성해 운영하는 등 고창군이 사업주체가 되어야 한다고 보고 있지만, 군은 롯데건설 등 기존의 대규모 투자기관이 앞장서야 소규모 투자자들까지 유입돼 단지개발이 활성화된다고 보고 있다.군관계자는 "석정온천 채권자를 중심으로 지속적인 대단위 사업 추진을 권유하고 있지만 쉽지 않은 실정”이라며 복분자 관광체험촌이나 휴양촌 등으로 활용하는 방안도 검토하고 있다고 밝혔다.
'전주 장동유통단지 공공임대아파트를 노려라'집없는 서민들이 전주 장동유통단지 공공임대아파트를 관심있게 지켜보고 있다.이는 도내 첫 30평형대 공공임대아파트라는 장점에다 값싼 보증금, 낮은 분양가 등이 확실시 되기 때문이다.더욱이 혁신도시 바로 인근에 자리잡고 있어 무주택 서민들로서는 매력을 느끼는데 부족한 점이 없다는게 도내 부동산업계의 분석이다.주공에서 추진중인 효자4지구에 대한 관심이 폭발적인 점을 감안하면 장동유통단지 공공임대아파트는 무주택 서민에게 꿈같은 주거 공간을 마련할 수 있는 절호의 기회다.전주시 덕진구 장동에 있는 공공임대아파트는 8210평의 대지에 32평형 아파트 470세대를 건립하게 된다.토지개발공사가 공동주택용지를 공급했으며 아파트는 전북개발공사가 건립한다.현재 실시 설계중이며 다음달 실시설계 심의를 거쳐 3월에 사업계획 승인이 이뤄지는대로 곧바로 착공, 내년 10월께 임대분양에 나선다.청약 조건은 무주택자로서 24회이상 청약저축에 가입한 사람이 1순위, 6회 이상이 2순위다.무조건 1순위여야만 대상이 될 것으로 예상되나 의외의 변수도 많아 속단키 어렵다.32평형 470세대인 이 아파트 단지는 5년간 임대로 운영하며 그후 곧바로 입주민에게 분양으로 전환한다.전북개발공사는 구체적 입주 조건 등을 밝히지 않았으나 부동산 관계자들은 "임대보증금 5000만원을 기준으로 할때 매달 20만원 가량을 부담하면 될 것”이라며 평당 분양가도 500만원대에 그칠 것으로 내다봤다.그동안 부영 등 일부 민간기업에서 도내에 30평대 임대 아파트를 공급한 적이 있으나 주택공사나 전북개발공사에서 건립한 30평형대 공공임대아파트로는 이번이 처음이다.전주권의 아파트 수급 전망을 보면 민간 부문의 경우 중대형 위주로 계획돼 있는 반면 수익성이 적은 임대주택 공급계획은 전무하다.공공부문은 신규택지(효자4, 효자5)의 임대주택 용지는 국민임대 위주로 돼 있어 앞으로 30평형대 중형 공공임대 아파트는 부족할 것으로 예상된다.아파트 미분양 물량이 많다고 하지만 임대 아파트는 많지 않다.따라서 기존 무주택자라로서 청약저축에 가입해온 사람이라면 장동유통단지의 공공임대아파트를 적극 노리는 전략이 필요하다는 것이다.월드컵 경기장, 골프장 등 체육시설이 인접해 있어 주거여건이 양호하고 완주 이서 혁신도시 건설 및 만성동 법조타운 조성 등 주변개발이 기대되는 것도 강점으로 꼽힌다.하지만 장점만을 봐서는 안된다.학교시설이나 대중교통이 미흡하고 도심 외곽지역이라서 편익시설 부족으로 인한 불편을 감수해야 하기 때문이다.약 1km 거리에 장동초등학교가 위치하고 있고 중고등학교는 통학에 불편이 예상돼 이점을 충분히 감안한 후 선택해야 한다.장동 유통단지가 활성화 하지 않을 경우 임대율이 의외로 낮을 것이란 조심스런 전망도 있기 때문에 입주 예정자들은 지금부터 그 추이를 세심히 지켜봐야 할 것 같다.
한국자산관리공사의 인터넷 공매인 온비드(www.onbid.co.kr)가 재테크 수단으로 각광받고 있다.한국자산관리공사 전북지사에 따르면 지난해 도내 지역에서 온비드를 통해 총 773건, 102억원의 공매물량이 거래될 만큼 온비드에 사람과 돈이 몰리고 있다.낙찰가율은 평균 74.2%로 공매의 인기가 높은 편이다.자산관리공사에서 실시하는 공매재산의 90% 이상은 압류재산이다.자치단체나 세무서 등이 국제 및 지방세 체납액을 회수키 위해 체납자의 재산을 압류해 자산관리공사에 공매 의뢰한게 대부분이다.새해에도 신년벽두부터 제1회 공매가 시작돼 연말까지 매주 한차례씩 51회 가량 압류재산 공매가 실시된다.입찰이 1일부터 3일까지 진행되는 올 첫 공매중 눈에 띄는 대형 건은 근린생활시설인 군산온천이다.군산시 나포면 서포리에 있는 이 물건은 감정가가 53억2874만9000원에 달한다.토지가 1만9446㎡, 건물이 4817.65㎡, 미등기건물이 2281.3㎡에 이른다.오는 8일부터 10일까지 입찰이 실시되는 군산현대코아(감정가 22억4000만원), 대둔산천도온천 부지(감정가 15억373만5000원), 무주군 설천면 모텔(감정가 10억2661만4000원) 등의 대형 물건에도 많은 관심이 쏠린다.그러면 한국자산관리공사의 압류재산 공매는 어떻게 참여할 수 있을까.우선 온비드에 회원으로 가입해 금융회사에서 온라인 금융결제를 위해 발급하는 공인인증서를 온비드상에 등록해야 한다.이후 입찰 물건을 검색해서 원하는 물건을 선택한 후 입찰서를 작성, 제출하면 된다.입찰서를 작성하고 부여받은 보증금 납부계좌에 인터넷 입찰 마감 시간까지 입찰보증금 10%를 납부하면 되며 입찰 마감 다음날에 온비드에서 그 결과를 알 수 있다.전북지사 최낙송 팀장은 "인터넷 공매인 온비드를 통해 공매가 실시되기 때문에 10분만 설명을 들으면 누구나 손쉽게 참여할 수 있다”고 말했다.공매 진행은 온비드를 참고하거나 전북지사(T.230-1741∼3)로 전화 문의하면 된다.하지만 압류재산 공매는 주의할 점이 있다.입찰 기간이 3일이어서 매수 물건에 대한 충분한 조사와 분석이 가능한게 장점이고, 유찰됐을 경우 지정된 계좌로 자동 환불되는 편리성도 갖추고 있는 장점이 있지만 압류재산은 반드시 모든 권리관계가 말소됐는지 철저히 따져봐야 한다.주택이나 상가 입찰은 낙찰자가 금전적으로 부담해야 하는 임차인이 있을 수 있는 만큼 이에 대한 철저한 현장 확인도 필요하다.
기업도시, 혁신도시 등의 영향으로 각종 신흥개발사업지역 부근 일부 땅값이 오르는 성향을 보이고 있다.이같은 현상은 개발사업으로 보상을 받게 될 토지주들이 개발지역 인근의 토지를 확보키 위한 '대토 수요'가 늘어나기 때문으로 분석된다.다만 호가는 활발한 반면, 실제 거래가 이뤄지는 경우는 많지 않은 편이다.전북혁신도시가 지난 11월 23일 고시되면서 본격적으로 사업이 추진되는 등 신흥개발사업지역 부근을 중심으로 호가가 높게 형성되고 있으나 전반적으로 구도심 지역의 공동화 현상과 농촌지역 인구유출, 지역경제 기반의 취약 등이 겹치면서 거래가 부진, 전체적으로는 보합세를 유지하고 있다.토공 전북본부가 지난 11월 도내 지가변동 표본지 조사, 평가대상 토지 3207필지를 분석한 결과 414필지는 상승했고 105필지는 하락했으나 보합세가 2688필지에 달해 전체적으로는 0.09%가 상승한 것으로 나타났다.지난달 지가 상승 요인은 공정률이 진행되면서 땅값이 오른 것이 가장 많았고(36.7%), 토지 거래량 증가(19.8%), 자본유입 증가(16.7%) 등의 순이며 하락 원인은 조사 지역내 인구감소(56.2%), 토지 거래량 감소(33.3%) 등이 주요 원인이다.지가 상승률이 높은 지역은 무주군이 0.41%로 가장 높았고, 완주군이 0.20%, 장수군이 0.13%, 전주시 완산구가 0.12% 등이며 남원시(-0.04%)는 지난달에 이어 계속 하락세를 보여 눈길을 끈다.도내에서 유일하게 계속 땅값이 떨어지고 있는 남원은 전반적으로 지역경제 침체가 가속화하는 가운데 인구 유출에 따른 도심 공동화 현상의 여파가 예상외로 크기 때문이다.하지만 운봉 소도읍 육성사업과 국악의 성지 조성사업 인근지역, 신역사대로 개설사업지역 등 국지적으로 호가가 높게 형성되는 곳도 적지 않다.지가 상승률이 가장 높은 곳은 바로 무주군 지역.태권도공원 조성사업 보상이 마무리 단계에 접어들어 대토수요 기대로 호가가 높게 형성중이다.또 기업도시개발 추진에 따른 기대감으로 안성면, 적상면 인근에서 강보합세가 나타나고 있다.그러나 상권이 대전으로 흡수되면서 무주읍 도시 지역이 하락세를 보이고 있고 다른 지역은 인구 감소 및 휴경지 증가로 땅값이 하락, 전반적으로 보합세다.장수군 지역의 지가 동향도 눈길을 끈다.무주 기업도시와 인접한 계북면 일부 지역과 경주마 육성목장이 조성중인 장계면 명덕리 인근 지역과 골프장 건설 및 유통센터 건립에 따른 기대로 계남면 등 북부 지역을 중심으로 강보합세가 나타나고 있기 때문이다.전주 완산구 지역도 재개발 사업과 주거환경정비사업, 혁신도시 등이 추진되는 곳을 중심으로 강세가 나타나고 있다.혁신도시 건설 기대로 만성동 인근 지역도 호가가 높게 형성되는 대표적인 곳이다.토공 전북본부 김영면 차장은 "대토 수요가 늘어나면서 혁신도시, 기업도시 주변 지역의 땅값이 높게 형성되고 있으나 실제 거래는 많지 않은게 최근의 특징”이라고 설명했다.
임야는 세금 중과와 개발 규제가 많아 쉽게 투자할 수 있는 곳이 아니다. 더욱이 임야매입의 경우 실수요 목적보다는 시세차익을 보고 매입하는 경우가 많기 때문에 자칫하다가는 목돈이 장기간 묶일 수 있으므로 더욱 조심해야 한다.우선 내년 1월부터 시행되는 부재지주(외지인) 소유의 임야에 대한 양도소득세 중과(60%)이다. 현지인은 중과 대상에서 제외되지만 요건이 까다롭다. 정상세율(9~36%)로 양도세를 내려면 최소한 2년 이상 보유하고 임야 소재지나 연접 시.군.구에서 보유 기간의 80%(19.2개월)을 거주해야 한다. 팔기 전 임야 소재지로 주소만 옮긴다고 해서 현지인으로 인정 받을 수 없다는 얘기다.특별시나 광역시의 경우 연접 지역은 구(區)를 기준으로 따진다는 점에 주의하자. 예컨대 의정부에 있는 임야의 경우 의정부와 경계인 서울 노원구 거주자들은 현지인으로 간주되지만 강남?서초구 주민들은 외지인으로 분류된다.보유세도 적지 않은 부담이다. 임야는 세대를 합산해 공시가격 3억원이 넘는 땅은 보전산지 내 조림목적 땅 등을 제외하곤 대부분 종합부동산세 과세 대상이다. 도시지역 임야만 종부세 대상인 것으로 알고 있는 사람들이 있는데 틀린 것이다. 농지만 해도 저율의 분리 과세로 종부세 부담이 없다. 최근 수도권 일대에서 선산을 갖고 있는 사람들이 종부세가 대거 나와 크게 당황했을 것이다. 내년에는 값이 오르지 않더라도 종부세 부담이 늘어날 수밖에 없다. 과세표준 적용률이 70%에서 80% 올라가기 때문이다. 한동안 투자자들의 관심을 끌었던 관리지역(옛 준농림지)내 임야 투자 환경도 나빠졌다. 관리지역 안의 임야들이 그린벨트(개발제한구역) 수준으로 개발이 까다로운 보전관리지역으로 묶일 가능성이 크기 때문이다. 이달 초 경기도에서 처음으로 관리지역 세분화(계획.생산.보전 관리지역으로 분류)작업이 끝난 고양시의 경우 관리지역에 있는 임야의 90% 이상이 보전관리지역으로 분류됐다. 입지가 아무리 좋아도 개발이 어렵다면 땅 가치가 떨어질 수밖에 없다. 더욱이 경사가 15도가 넘거나 산림이 울창한 지역은 개발도 어렵다.'정부 정책에 맞서지 말라'는 격언이 있다. 규제가 갈수록 세지고 있는 임야는 당분간 쳐다보지 않는 게 좋다. 임야는 다른 땅에 비해 환금성이 떨어지고 수익률도 낮은 편이다. 땅에 투자해 대박을 얻는 경우는 임야보다는 농지다. 대출을 내서 시세차익 목적으로 묻어두기식으로 임야 투자에 나섰다가는 맘고생만 심해질 수 있다./스피드뱅크 부동산연구소 제공
곰소 젓갈의 유명세와 어시장 활성화로 인해 부안군 진서면은 부동산투자자들에게 관심의 대상이다.특히 곰소는 내소사와 변산반도국립공원 등 주변 관광자원과 곰소젓갈, 염전, 유천청자전시관 등이 어우러져 주말에는 널찍한 주차장이 관광버스와 승용차로 북새통을 이룰 만큼 관광지로 자리매김 하고 있어 이에 따른 각종기대심리 등으로 부안지역 평균보다 강세를 띠고 있다.또한 부안군이 곰소 일원에 조성한 신개념의 진서 계획도시 어촌종합상가단지는 분양을 앞두고 있어 투자자들이나 지역상인들에게 많은 관심을 끌고 있다.그러나 최근 사회 전반적인 경기침체로 인해 곰소젓갈 및 어시장 등에 불황이 이어지면서, 이 지역 땅값은 토지 및 상가거래의 감소속에서 주춤하고 있다.지역 부동산 관계자에 따르면 지역경제 침체로 토지 및 상가거래는 지난해보다 큰 폭으로 감소했으며 땅값 또한 주춤하고 있다. 부동산 관계자는 "거래량 감소의 주요한 원인은 지난해까지는 곰소젓갈 및 어시장이 관광객들로 북새통을 이룰 만큼 활성화돼 이에 따른 기대감에 힘입어 토지 및 상가거래가 활발했으나 올해 들어 곰소젓갈 및 어시장이 침체되면서 기대감이 시들해져 거래가 거의 이뤄지지 않기 때문”이라고 설명했다.또"사회 전반적인 경기침체가 장기적으로 이어지면서 토지거래가 급격히 줄었다”고 말했다.이러한 토지거래 감소여건 속에서도 불구하고 곰소지역 땅값은 전반적으로 비싸다는 평가를 받고 있다.곰소지역 최고의 땅값은 시장부근으로 평당 400만원선을 호가하고 있으며, 평균 150만원을 웃돌고 있다.그러나 팔려고 내놓는 매물이 적은데다 곰소젓갈과 어시장경기가 침체되면서 선뜻 사려는 매수자도 없어 실질적인 거래는 거의 없다는 것.곰소주변 땅값도 전반적으로 강세를 보이고 있다.도로를 끼고 있는 전답과 바다를 관망할 수 있는 토지는 평당50～70만원을 웃돌고 있는데도 불구, 매물이 나오지 않고 있어 거래가 한산한 편이다.곰소젓갈 및 어시장활성화에 따른 기대감으로 땅값이 강세를 띨 것으로 예상됐던 진서 계획도시 어촌종합상가단지도 평당 50～70만원선에 분양이 이루어질 것이라는 게 부동산관계자들의 예상이다.진서 계획도시 종합상가단지는 부안군이 곰소젓갈 및 어시장을 확대하기 위해 지난 1997년부터 올 상반기까지 145억원을 투입, 공유수면 5만6000평 부지를 조성한곳이다. 한편 지역부동산업계는 곰소지역이 타지역에 비해 땅값이 비싼 이유는 곰소젓갈 및 어시장 활성화와 주변 관광자원으로 인해 지역경제가 호황을 누리면서 땅값을 부추긴 것을 원인으로 보고있다.
전형적인 도·농 복합도시형인 김제지역에 최근 아파트 신축붐이 일고 있어 시민들의 관심이 고조되고 있다.특히 지금까지와는 달리 평수가 대형화 되고 고급화 된 아파트가 들어설 예정이어서 많은 시민들이 기대와 우려를 동시에 나타내고 있는 등 높은 관심을 보이고 있다.김제시 관내에 들어설 예정인 아파트(내년 12월 말 기준)는 일반업체 3곳과 주공 3곳 등 6개 지구로, 총 2239세대에 이른다.평수도 다양하다. 최소 12평에서 최대 47평까지 신축될 예정으로 43평 112세대, 45평 120세대, 47평 176세대 등이다.아파트 신축 바람이 불자 행정기관 및 뜻있는 시민들은 인구유입을 기대하는 눈치다.그 동안 관내에 큰 평수의 아파트가 없어 인근 전주나 익산 등지로 나가 산다는 사람들이 적지 않았기 때문으로 풀이된다.그러나 이러한 기대와는 달리 분양이 쉽지만은 않을 것으로 보는 시각도 만만치 않다.김제시는 농도로서 시내권을 제외하고는 대부분 노인들이 많아 아파트 생활을 가히 달갑지 않게 생각하는 풍토가 역력하다.현재 시내권 아파트도 대부분 공무원이나 직장인들이 생활하고 있어 새로운 대형 아파트가 신축될 경우 이들이 대거 옮겨갈 공산이 크다는게 일반적인 생각이다.특히 만약 이들 공무원이나 직장인들이 신축 아파트로 옮겨 갈 경우 분양보다는 임대를 선호할 것으로 예상된다.섣부른 예단일 수 있지만 김제지역에 대한 투자 가치를 높게 보지 않고 있기 때문이다. 결론적으로 김제시민들은 이 같은 아파트 신축붐에 대해 기대와 우려를 동시에 나타내고 있는 것은 분명해 보인다.최근 김제시로 부터 아파트건설사업계획이 승인된 6개 지구를 대략 살펴본다.△서암동 위드(With)384세대45평형 120세대와 33평형 264세대 등 총 384세대(건축연면적 1만5894평)를 건설한다.5동의 아파트(지하 1층·지상 15층)와 부대복리시설 5동으로 분양가가 평당 390만원대로 책정됐다. 서암동 우석병원 뒷편에 신축중이다.△경남 아너스빌 450세대1차로 교동 286-5번지 외 15필지 5702평에 47평형 90세대와 33평 180세대, 연면적 1만1449평의 아파트 3동과 부속건물 4동을 신축할 계획이다.2차로 서암동 457번지 외 17필지 5507평의 대지에 47평형 30세대와 33평형 150세대 연면적 6711평의 아파트 4동과 부속건물 6동을 신축할 예정이다.△하동 엠플러스 시행 466세대하동 387-26번지 외 12필지 8618평의 대지에 33평형 298세대와 43평형 112세대, 47평형 56세대 등 건축연면적 1만8105평을 건축할 예정이다.△주공 검산 3지구 349세대 검산동 847번지 일원 5152평의 대지에 13평형 94세대, 17평형 111세대. 20평형 53세대 등 비교적 소형 아파트로, 현재 토지매입이 진행중이다.△하동지구 주공아파트 79세대하동 노인복지타운 입구 풍차레스토랑 뒷편 하동 366-33번지 일원에 지상 4층 1동으로 소규모다.대지면적 3164평에 건축연면적은 1865평이다. 18평형 32세대와 22평형 47세대가 신축될 예정이다.△신동지구 주공아파트 543세대교동 109-4번지 일원 8200평의 대지에 12평형 87세대, 15평형 276세대, 17평형 180세대 등 20평 미만의 소형아파트로 15층 이하 8동이 들어설 예정이다.
재개발 투자는 앞서 말했듯 아파트 매매와는 달리 복잡한 절차와 다양한 지분으로 투자자들을 어렵게 만든다. 따라서 재개발 투자에 앞서 재개발 지분 투자의 유의점을 짚고 넘어가야 한다.재개발 지분 매입 당시 미래에 입주권을 갖게 될 것이라는 부푼 꿈을 안았던 사람이 나중에 매입가를 밑도는 감정평가액만으로 현금청산 된다면 이 얼마나 억울한 일인가? 그렇기 때문에 재개발 지분을 매입하고자 할 때에는 반드시 분양권을 받을 수 있는지, 그 자격기준을 꼼꼼히 알아둬야 한다.◇ 등기된 건축물만 소유하는 경우등기되어 있는 건축물은 크기와 무관하게 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우라면 모두 분양자격이 주어진다. 단 반드시 2003년 12월 30일 이전에 건물, 토지의 소유가 이미 분리되었던 경우에 한해서만 분양자격이 주어진다는 것을 명심하자.◇ 무허가 건축물만 소유하는 경우등기되지 않은 무허가 건축물을 소유한 경우에는 일반적으로 무허가건축물의 요건만 갖추고 있다면 분양자격이 주어진다. 재개발구역에서는 아래와 같은 요건을 갖춘 무허가건축물에만 분양자격이 주어지게 된다. 1) 무허가건축물대장이 있는 무허가건물2) 1981년 12월 31일이전 확증(재산세납부증명) 있는 무허가건물3) 1982년 4월 8일이전 항공사진 + 재산세납부증명있는 무허가건물무허가건물로써 위의 요건 중 한가지를 갖추고 있다면 무허가 건물이 서 있는 토지가 국공유지, 타인의 토지, 본인 토지 등에 관계없이 분양자격을 얻을 수 있다. ◇ 최초부터 다세대인 경우토지+건물을 모두 소유한 형태와 동일한 것으로 평형에 무관하게 분양자격이 주어진다.◇ 최초 다가구에서 후에 다세대로 분할된 경우 소유권보존 등기 당시에는 다가구주택이었으나 후에 다세대로 분할된 경우 즉 지분쪼개기가 이루어진 조각지분의 경우에는 2003년 12월 30일 조례시행일 이전에 등기 분할이 된 주택에 한하여 전용면적 60 m²이하 분양자격 혹은 임대아파트 배정이 가능하다. 다만 예외적으로 소유세대의 건평(전용면적)이 60 m²이상인 경우에는 독립적인 분양자격이 주어지게 된다. 만약 조례시행일인 2003년 12월 30일 이후에 다세대로 분할된 경우는 예외 없이 다세대 전체에 하나의 분양권만이 주어지게 된다. 조례 시행으로 지분쪼개기가 원천적으로 봉쇄되었다고 이해하면 된다./스피드뱅크 부동산연구소 제공
얼마 전 은퇴한 최모(63)씨는 퇴직금으로 노후 대비용 상가를 분양받으려고 계획중이다.재건축 등 투자용 아파트는 정부 규제가 심해 사업이 언제 진행될지 미지수이고,종합부동산세 등 보유세 부담이 만만치 않은 반면 목좋은 곳의 근린상가나 테마상가등을 사두면 월 임대료만 받아도 노후 생활이 가능할 것 같아서다. 하지만 막상 상가를 분양받으려니 겁이 나는 게 사실이다. '과장광고', '임대수익률 사기행각' 등 상가 분양과 관련한 잡음이 끊이지 않고 있기 때문이다. 5일 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 "상가는 법률적으로 투자자 보호장치가 미흡하기 때문에 스스로 조심해야 한다"며 "최소한의 위험요소라도 조목조목 따져본 후 투자에 나서야 실패하지 않을 것"이라고 말했다. ◇ '선임대' 여부 확인하라 = 지속적인 경기침체로 분양이 잘 됐다해도 임차인을 구하지 못해 공실이 넘쳐나는 상가가 적지 않다. 이에 따라 투자자를 끌기 위해 '선임대 후분양'을 실시하는 상가가 늘고 있다. 전문가들은 이 때 '유령 임차인'에 속지 말아야 한다고 지적한다. 이렇다할 근거도 제시하지 않은 채 구두로만 '임차인이 맞춰져 있다'고 하는 경우는 요주의 대상이다. 가끔 유명 프랜차이즈 업체나 학원, 병원 등의 입점의향서를 실제 임대차계약서로 오해하기도 하는데 이또한 그대로 믿어서는 안된다. 입점의향서란 말 그대로 업체의 관심 표명에 지나지 않을 뿐 정식 계약과는 무관하기 때문이다.박대원 수석연구원은 "약속대로 임차인이 채워지지 않을 경우 계약을 해지하고 분양대금을 돌려주는 등의 특약을 계약서에 명시하는 게 안전하고, 추후 법정 다툼에서도 유리하다"고 말했다.◇ '3최(最)' 유혹에 빠지지 마라 = 분양광고를 보면 국내 최초(最初), 최고(最高), 최대(最大)라는 말이 심심치 않게 등장한다. 투자자의 눈을 현혹하기 좋은 단어들이기 때문이다. 하지만 과거 이런 '3最'를 내세운 상가들은 광고와 달리 실제로 운영되지 않거나 조용히 사라진 사례도 비일비재했다. 특히 처음 시도되는 업종이나 높은 수익률은 다시 한 번 검증해봐야 한다.상가114 유영상 소장은 "인근에 유사한 상가 시세와 비교해 턱없이 높은 수익률을 제시하거나 프리미엄을 보장해 팔아주겠다는 약속 등은 한번쯤 의심해봐야 한다"고 말했다. ◇ 위약금 범위 따져봐야 = 분양받은 사람의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 매도인(분양업체)은 위약금을 물리게 된다. 이 때 위약금은 본인이 납부한 계약금의 10%가 아니라 총 분양대금의 10%가 위약금으로 부과됨으로 유의해야 한다.통상 중도금을 납부하면 업체나 매도인측의 동의없이는 해약이 불가능하다. 업체측과 합의가 잘 돼 해약을 하더라도 위약금은 계약금, 중도금 등 납입금액의 10%가 아닌 총 분양가의 10%가 부과된다는 점을 염두에 둬야 한다.경우에 따라 업체가 위약금외에 별도의 손해배상을 청구하는 경우도 있으니 정확한 위약금의 범위와 계약해제 사유 조항등을 미리 확인해둬야 한다. ◇ 지체 보상금 지급 여부 확인을 = 상가의 경우 업체측(매도인)측의 자금 사정등으로 공사가 지연되는 일이 많다. 하지만 대부분의 상가 계약서상에는 지체 보상금에 대한 언급이 없어 업체측의 귀책으로 공사가 지연돼도 수분양자들은 항변할 길이 없다. 따라서 매수인은 지체 보상금 지급과 장기적인 공사 지연에 대비해 일정기간 이후에 계약을 해지할 수 있는 사항이 계약서에 명시돼 있는 지 확인해야 한다.이 때 계약 당시 위약금을 포함해 홍보비, 인테리어비 명목의 개발비(분양금액 별도비용)도 납입했다면 해약시 환급조건으로 포함시키는 것이 좋다.◇ 사후 문제점도 대비해야 = 공사가 마무리될 때까지 계약자들은 마음을 놓지 못한다. 건물 준공후 상가내 미관을 해치고 이용자의 불편을 초래할 '기둥'이 들어서있거나 계약면적보다 실제면적이 줄어드는 사례도 있다. 따라서 피해가 발생할 경우에 대비해 수분양자들이 힘을 모아 손해배상 청구권리와 절차 등을 사전에 파악해두는 게 좋다.
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