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익산 서부지역 땅값이 꿈틀거리고 있다.한국토지공사와 전북개발공사, 대한주택공사 등 3개 기관에서 모현·송학·오산면 일대 서부권 지역에 총 91만3000여㎡의 택지를 개발, 공동주택 7800여세대와 공공시설이 들어서기 때문이다.전주·군산·김제 지역과의 용이한 접근성을 자랑하고 있는 이곳은 벌써부터 대규모 아파트 단지 조성을 위한 부동산 업계의 땅 작업도 한창이다.배산택지개발이 추진중인 이일대 주변 도로를 낀 논의 경우 천정부지로 올라 평당 400만원을 웃돌고 있다.택지개발이 추진되기 전인 2005년 200만원에 비해 두배 가량 인상된 가격이다.이같은 택지개발에 따른 투자심리가 확산되면서 지각변동을 일으키기 시작한 이 일대의 땅값 상승은 당분간 지속될 전망이다.모현동 주변 일대에 대한 택지개발에 따라 땅이 부족한 실정인데다 기존 토지주들도 향후 토지가 인상에 대한 기대심리마저 팽배해 땅을 내놓지 않고 있다.인근 현대6차아파트 주변 일대도 도로 개설 이후 건물들이 하나 둘 들어서면서 상권이 형상돼 땅값이 인상된 것은 마찬가지.목이 좋은 상가 건물의 경우 평당 500만원을 호가하고 있다.대규모 아파트단지가 들어서면서 유입 인구가 많은 이 일대에는 상가 건물이 많지 않은데다 건물 신축마저 없어 땅값이 만만치 않다.매물이 뚝 끊겨 토지주나 건물주들이 수렁의 늪에 빠진 부동산 경기를 한탄하며 소유 부동산들을 방치하고 있는 타지역과는 사뭇 다른 양상이다.이 일대와 이어지는 송학동도 땅값 인상이 일고 있다.리젠시빌 아파트 인근이 평당 200만원으로 지난해보다 두배 가량이 올랐다.대한주택공사가 조성중인 오산면 장신리지구의 택지개발로 모현 및 송학동에서 빠져 나가는 송학동 자동차매매단지 인근 역시 논값이 60만원선을 웃돌고 있다.이 일대에는 공장용지를 구하기 위한 업주들의 발길이 줄을 잇고 있으나 마땅한 자리가 없는 실정이다.송학동 가운데 비교적 변두리 지역인 호남농업시험장 앞도 전북개발공사가 3만2340㎡의 부지에 700가구의 임대 주택을 짓는 송학지구 국민임대주택단지 조성사업을 추진하면서 땅값이 크게 올랐다.국제골프장 인근에서 호남농업시험장 주변의 논이 평당 100만원을 호가해 사업 추진 전인 지난 2005년 40만원선에 그쳤던 것에 비해 60만원이 뛰었다.그러나 땅값과 건물값이 이처럼 큰폭으로 인상됐으나 매기는 드물다.토지가가 오를대로 올라 향후 추진될 사업 전망을 관망하는 매입자들이 늘어나면서 거래는 한산한 상태다.익산시 모현동 H부동산 관계자는 "대규모 택지개발 발표 이후 주변 일대 땅값이 크게 올랐으나 거래는 종전과 다름없이 한산하다”고 말했다.
남원시는 도농 복합 중소도시로 특별한 개발계획이 없고 전반적으로 인구가 지속적으로 감소하고 있어 부동산 가격 역시 약보합세를 면치 못하고 있다.올해 남원시 전체의 개별공시지가 동향은 전년과 비교해 0.38% 하락, 약보합세를 보이고 있는 것으로 나타났다.지역별로는 동충, 하정, 죽항, 쌍교, 향교동 등 기존 시가지 상업지역은 상권 약화와 신흥개발지역으로의 거주 이동, 도심기반시설의 노후화 등으로 인하여 1.58% 떨어졌다. 그러나 상대적으로 신흥 주거 및 상권 지역인 도통동과 월락동 일부지역 등은 상권 형성 등의 요인으로 2% 가량 상승했다.주거지역은 기존 시가지 내 단독주택의 경우 특별한 수요가 없어 약보합세를 유지하고 있으나 신규택지개발지역인 도통동 지역은 다소 상승하고 있다. 특히 도통택지개발 3지구는 사업완공 후 분양이 대부분 완료되는 등 근린생활용지를 중심으로 오름세를 보이고 있다.신정동, 화정동, 왕정동, 월락동, 조산동 등 녹지지역은 상대적으로 낙후됐던 지역이지만 최근 신역사대로 개설사업, 서부우회도로 개설사업, 조산동 동도아파트건설사업 등의 영향으로 상승세를 타고 있다.농경지는 경지정리가 된 답의 경우 일부 기계화 경작로 개설, 농어촌도로 개설사업 등이 진행중인 지역은 부분적으로 강보합세를 유지하고 있으나 기타 지역은 추곡수매의 중단으로 인한 수익성 감소, 농업개방으로 인한 불안심리, 경기불황 등으로 전년대비 약 0.7% 하락세를 보이고 있다. 전의 경우는 축사, 묘지관련시설, 주택 등이 입지할 수 있는 지역을 중심으로 강보합세를 유지하고 있다.임야는 접근성이 좋은 국도 및 지방도 인근과 묘지로 쓸 수 있는 곳, 개발가능성이 있는 곳을 중심으로 꾸준히 수요가 형성돼 1.4% 올랐다.남원시의 최고 지가는 하정동 제일은행 부지로 ㎡당 242만원이며 최저는 산내면 덕동리 국립공원 내 임야로 ㎡당 66원이다.전문가들은 대규모 개발사업으로 인한 지역경제의 활성화가 뒷받침 되지 않는 한 신흥 대체 상권인 도통동을 중심으로 한 주변지역을 제외하고 대부분 약세를 지속할 것으로 보고 있다.기타 면지역은 농촌인구의 유출 및 가구수 감소와 더불어 농업정책의 변화로 인해 농경지를 중심으로한 땅값이 전반적으로 하락 될것으로 예상된다.
부안군 줄포면 일부지역이 해의 길(바둑공원)조성사업 등 각종 대형사업 유치로 기대심리가 커지면서 땅값이 꿈틀거리고 있다.주민 3600여명이 거주하고 있는 줄포면은 지리적으로 정읍과 인접해 있고 생활권도 부안보다는 정읍과 광주에 가까운 곳으로 국도 23호선과 서해안고속도로가 관통하고 있는데다 해의길조성사업과 줄포갯벌 습지보호지역 관리사업 등 각종대형 사업이 추진되고 있어 개발기대감이 높아지고 있다.이중 가장 주목을 받는 사업은 전국 최초로 줄포면 우포리 일원에 조성되는 6800여평에 달하는 해의 길 관광명소화 사업.바둑공원조성사업으로 잘 알려진 이곳에는 바둑대국장, 바둑전시관, 컨벤션홀, 야외광장 등이 조성돼 주변의 생태공원과 함께 관광명소로 부상할 것으로 기대를 모으고 있다.또한 바둑공원 인근지역에 150억원을 들여 추진하는 줄포갯벌 습지보호지역 관리사업과 살기좋은지역만들기 사업도 주목을 받으면서 개발열기가 뜨거워지고 있다. 이 같은 개발기대감으로 개발 사업지역 부근 주거지역을 중심으로 호가가 높게 형성되고 있으나 지역경제 기반의 취약 등으로 팔려는 사람은 있어도 매수자는 없어 전체적으로 보합세를 유지하고 있다.다만 이 같은 개발계획을 이슈화해서 땅값을 올려놓고 땅 장사하는 일명 기획부동산이 광주지역 투자자들을 상대로 땅장사를 하면서 한때 10만원미만인 일부 주거지역 땅값이 평당 30～40만원까지 오르기도 했다.주민 및 부동산중계업소에 따르면 이들은 줄포지역 일부 전답이 주거지역으로 돼 있는 점을 악용해 이곳의 땅을 낮은 가격에 매입해 투자자들에게 전화를 걸어 그 땅에 개발사업이 이루어진다고 소문을 내는 수법으로 땅장사를 한다고 하니 부동산투자자들의 각별한 주의가 요구된다.이 지역 부동산 관계자는"현재 줄포지역 평균 땅값은 각종 개발기대심리로 오름세를 보이고 있으나, 지난해처럼 투자자들로부터 다양한 궁금증을 쏟아내는 문의 전화는 줄고 있다”면서"실제 매매로 이어지거나 적극적인 매수 의사를 나타내는 사례는 거의 없으며 토지거래가 성사된 사례도 예년과 별다른 변동이 없는 것으로 안다”고 말했다.이런 가운데 이 지역에 거주하는 현지 주민들은 약간의 기대감은 나타내고 있으나 큰 동요를 보이지 않고 있다.주민 이모(43)씨는 "현재 바둑공원과 생태공원조성사업 등 각종사업이 추진되는 지역의 토지 소유권은 이미 상당량이 군으로 넘어간 것으로 알고 있다”면서"개발에 따른 큰 기대감을 가진 주민들은 별로 없다”고 말했다.
전북의 동부 산악권에 위치한 장수군은 동으로 경남 거창군, 함양군과 도계를 이루며 서로는 임실군과 진안군, 남으로 남원시, 북으로는 무주군과 인접해 있다인근지역의 교통현황을 보면 전주에서 약50분 거리에 있고 대전, 광주, 대구 등의 대도시로 약 1시간에서 2시간 정도면 연결이 되는 교통의 요충지로 국도 19호선과 26호선 및 대전-통영 고속도로가 통과한다.이런 가운데 익산-완주-진안-장수까지 4차선 고속국도 20호선이 올해말 개통을 앞두면서 장수를 중심으로 한 동부권 일부 토지가 뛰어난 접근성으로 인해 부동산 전문가들로부터 새롭게 주목받고 있다.지난해 장수군 평균지가는 5.7% 상승했고 올해 장수군의 평균지가 상승률은 4.3% 에 이른다. 최고 ㅡ지가는 장계면 사거리에 위치하고 있는 독일약국 부지로 ㎡당 75만원이며, 최저지가는 장계면 금곡리 가항마을 옆에 있는 임야로 ㎡당 79원이다.인접한 다른 시군과 땅 값을 비교하면 진안군은 장수군의 약 1.7배인 128만원이며, 무주군은 약 1.3배인 93만원이다.무진장 중에서도 장수의 땅값이 아직은 싼 편임을 알 수 있다.하지만 고속도로 개통 등으로 인해 대전, 광주, 대구 등 광역시와의 접근성이 좋아지면서 부동산 개발 지역을 중심으로 호가가 크게 오르는 양상을 보인다.장수경주마육성목장(장계면 명덕리) 준공과 장계 농공단지(장계면 금덕리, 송천리) , 천천면 월곡리 월곡승마장, 계남면 궁양리의 골프장사업 예정 등의 활성화로 올해 공시지가 평균지가 상승률은 매우 가파르다.장계면이 5.7%, 천천면이 4.1% 계남면이 3.6% 오르는 등 장수군 전체 상승률은 4.3%이다장계면 명덕리 일원에 약 46만평(151만8582㎡) 규모로 조성돼 있는 장수 경주마육성목장 일대의 지난해 표준지 공시지가는 ㎡당 2300원이었으나 올해 표준지 공시지가 가격은 ㎡당 6300원으로 전년도에 비해 약 2.7배 가까이 상승했다.공시지가가 이처럼 크게 오른 것은 그만큼 장수 일대의 시가가 요동을 치고 있다는 얘기다.장계면 금덕리와 송천리에 위치한 장계농공단지는 지난2005년 약 8만7000평 규모로 조성됐다.지난해부터 사업자 입주로 공장이 가동되어 올해 표준지 공시지가는 2만4000원으로 지난해 1만5000원 보다 9000원이나 올랐다.천천면 월곡리에 위치한 월곡승마장은 지난 96년도부터 조성하여 각종 경기를 유치하고 있고 계남면 궁양리 일대에도 골프장조성사업이 올해말 공사착공 예정에 있어 이 일대를 중심으로 부동산 가격의 등락이 심한 편이다.장수군 관내 부동산 업자들은 "지역개발 사업이 여러 군데서 동시다발적으로 추진되면서 장수군 지가는 앞으로도 계속 오를 가능성이 많다”고 말하고 있다.하지만 이는 외형상 움직임일뿐 실제 거래는 많지 않은 편이어서 앞으로 그 추이를 좀더 지켜봐야 한다는 신중론도 우세하다.
음식점을 운영하는 김모(48)씨는 지난해 10월 재건축 아파트를 서둘러 계약을 했다. 11월 초 주택거래신고제 지역에서의 자금계획 제출 의무화 조치 시행 이전에 집을 사두려는 것이다. 김씨는 "자금계획이 드러나면 자칫 음식점의 매출이나 자금운용까지 드러나 세무조사를 받지 않을까 걱정이 앞섰다”고 말했다.부동산 투자자들이 가장 겁을 내는 것은 돈 출처를 대라고 요구할 때 일 것이다. 그래서 국세청의 계좌 추적이나 세무조사만 말만 나와도 벌벌 떤다. 양도소득세나 종합부동세 등 세금 중과도 투자수요를 짓누르는 요인이지만 이보다는 못하다. 날고 기고 '큰손(거액자산가)'들도 세무 당국 앞에서는 바짝 엎드린다. 이런 점에서 주택거래신고제 지역의 자금계획 제출은 투자자들에겐 적지 않은 부담이 될 것으로 보인다. 금융거래 내역과 재산상태가 관공서에 그대로 노출되는 때문이다. <자금계획 제출 대상은>주택거래신고제 지역에서 '전용면적 18평(60㎡)초과+실거래가 6억원 초과 일반 아파트'(두 가지 요건을 충족하는 아파트만 해당)를 살 때 해당된다. 만약 6억원이 넘더라도 전용 18평이 안된다면 신고를 할 필요가 없다. 이 때 '6억원'의 경우 재산세 과세 기준이 되는 공시가격이 아닌 실거래가라는 점에 유의해야 한다.자금조달 계획서는 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 내야 한다. 이런 조치에 대해 건교부는 2006년부터 실거래가 신고제가 전국적으로 의무화됨에 따라 주택거래신고제의 실효성을 높이기 위한 것이라고 설명하고 있으나 과도한 규제라는 지적도 많다.자금조달계획서에는 자기 자금과 금융 기관 대출액, 사채 등 차입금을 모두 적어야 한다. 또 매입 주택에 실제 거주할 것인지도 밝혀야 한다.다만 자금조달 계획을 허위로 기재하더라도 과태료(취득세의 5배 이하)는 부과되지 않는다. 그러나 국세청으로 자료가 넘어가 특별관리를 받게 된다. 세무조사 대상이 될 수 있다는 것이다. <30~40대,부모 돈빌려 집살 때 조심하세요>문제는 자녀가 집을 사면서 부모의 돈을 받았다면 반드시 기재해야 한다는 점이다. 부모에게 돈을 받아 집을 사면서도 이를 밝히지 않을 경우 자녀가 증여세를 추징당할 수 있다. 현행 세법상 자녀에 대한 증여세 면제 한도(10년간)는 미성년자 1500만원, 성인 3000만원이다. 하지만 자녀가 이를 초과해 돈을 받더라도 증여세를 제대로 내는 사람들은 드물다. 특히 30세가 넘는 직장인이나 소득이 있는 경우 세무 당국의 자금 출처 조사가 심하지 않아 '몰래 증여'가 성행하고 있다. 한 세무사는 "그동안 부모들은 미성년자에게 재산을 증여하는 것은 조심해왔지만 성년의 경우 감시가 허술해 크게 신경을 쓰지 않았던 게 사실”이라고 말했다. 이번 조치로 자녀에 대한 편법 증여가 사실상 불가능해진 것이다.하지만 이번 조치로 30~40대 직장인들도 자금을 외부에서 조달했다면 충분한 알리바이를 만들어 둬야 뒤탈이 없을 것 같다.<부담부 증여 때도 대출 6억원 넘으면 해당>부담부 증여 때도 자금계획 제출을 해야 된다. 부담부 증여는 전세나 대출금을 끼고 있는 주택을 증여하는 것으로 세금을 아낄 수 있어 요즘 크게 늘고 있다. 증여재산 가운데 전세보증금이나 빚이 6억 원을 초과할 때는 자금조달계획을 함께 내야 한다. 전세보증금이나 빚은 증여가 아닌 양도로 보기 때문이다. 따라서 자금조달 계획을 내지 않으려면 대출금이 6억원을 초과하는 경우 부모가 증여에 앞서 미리 일정부분 갚은 게 좋다. 전세보증금이 6억원이 넘는다면 재계약 때 전세금을 하향 조정한 뒤 증여하는 것도 괜찮다./스피드뱅크 부동산연구소 제공
완주군 신청사 이전 후보지가 서서히 윤곽을 드러내면서 유력 후보지로 거론되는 토지 주변의 부동산 동향도 꿈틀거리고 있다.완주군과 신청사건립추진위원회는 9일 이전 후보지 6곳 가운데 3곳을 예비 후보지로 발표했다. 이날 공개된 후보지 3곳은 용진면 잠종장 일원, 용진면 체육센터, 봉동읍 축구장. 이 가운데 잠종장 일원이 정성적 평가와 정량적 평가에서 최고 점수를 받았다.후보지가 3곳으로 압축되면서 해당 토지 주변에 대한 관심이 높아지고 있다. 군 관계자는 "후보지 3곳이 발표된 이후 신청사 이전사업에 대한 추진 과정과 최종 후보지 낙점 등과 관련된 문의가 이어진다”고 말했다. 부동산 중개사들도 "유력 후보지가 어디인지, 신청사가 이전 되면 부동산에 주는 영향력은 얼마나 되는지 등 다양한 궁금증을 쏟아내는 문의 전화가 상당히 늘었다”고 최근 동향을 전했다.하지만 실제 매매로 이어지거나 적극적인 매수 의사를 나타내는 사례는 거의 없다. 해당 토지 주변 부동산 중개업소들을 점검한 결과 올들어 후보지 주변 토지 거래가 성사된 사례는 예년가 별다른 변동이 없는 것으로 확인되었다.후보지 주변에 거주하는 현지 주민들은 큰 동요를 보이지 않는 가운데 기대반, 우려반 심리가 교차하고 있다. 잠종장과 인접한 용진면 지암리 정양숙 이장은 "마을 일대 토지 소유권의 상당량이 이미 외지인들에게 넘어간 것으로 알려지고 있다”며 "또 막상 최종 후보지로 결정되어도 개발에 제한을 주는 조치가 내려질 수 있다는 소문이 퍼지면서 큰 기대감을 가진 주민들은 별로 없다”고 말했다.최종 후보지가 결정되더라도 투기에 따른 실익이 별로 없을 것이란 게 부동산 전문가들의 진단이다. 한 부동산 관계자는 "유력 후보지로 거론되는 주변 땅값이 이미 상당히 오른 상태”라며 "현재 기대 심리는 높아지고 있지만, 실제 이익을 그리 크지 않을 것”이라는 의견을 제시했다.한편 군은 지난해 군청사 이전사업 계획을 발표한 이후 올들어 신청사 입지기준 결정 및 타당성 조사 용역, 신청사 건립추진위원회 구성 등 이전에 필요한 행정 절차를 본격적으로 진행시키고 있다. 신청사 규모는 부지면적 5만㎡(1만5000평)이고, 예상 사업비는 320억원이다.
대규모 은퇴자 마을이 조성 될 순창군 금과면 내동리 일원.이곳에는 조만간 순창군과 한국농촌공사가 파트너십에 의한 전국 최초 시범 모델 사업으로 추진하는 8만 5000여 평 규모의 시니어콤플렉스가 들어서게 될 예정 지역이다.지형적으로 순창의 명산 중 하나인 아미산 끝자락에 위치하고 있으며 방향은 남쪽을 향하고 있어 고령자들이 생활하는 전원마을로서는 안성맞춤의 여건을 가추고 있는 지역이기도 하다.특히 군이 이 주변의 도로 망을 개발촉진지역으로 선정, 한산한 우회도로까지 개설 된 상태에서 보면 정주 권으로서도 빠지지 않는 기반시설이 확보된 곳으로 손색이 없다.그러나 오는 10월 착공을 계획하고 있는 이 사업이 부지매입을 전혀 못하고 있어 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 가운데 부동산 매입 매각 등 거래는 거의 없는 것으로 파악되고 있다.군이 최근 부지매입을 위해 주민 간담회 등을 열어 부지 확보에 안간힘을 쏟고 있지만 쉽게 주민들의 마음을 움직이지 못하고 있는 실정이다.그 중에서도 사업부지 중 전체 면적의 3분의 2이상을 차지하고 있는 한 문중의 부지매입이 진행되지 않고 있는 가운데 사업 추진에 큰 장벽으로 작용하고 있어 이 또한 하루 빨리 풀어야 할 숙제다.특히 이곳은 지난 10여 년 전 부동산 투기바람을 따고 인근 광주에서 많은 투기꾼들이 모여들었던 곳 이라는 한 마을주민의 설명은 사업 추진의 어려움을 가중시키는 요인이 될 것으로 해석되는 부분이다.이런저런 요인들이 모여 이 주변의 토지 등 부동산의 거래는 전무한 상태지만 총 500억 이상이 투자되는 시니어 콤플렉스가 들어 설 경우 상승할 토지 등 부가가치에 대한 기대심리는 한쪽 바닥에 짓게 깔려있는 것으로 전해지고 있다.이 주변의 토지 가겪은 지난해까지만 해도 평당 2~3만 원 선에 불과하던 것이 군이 사업 부지매입을 위해 4만 원 대의 감정 가격이 제시되면서 소폭 상승한 것으로 나타났다. 이와 관련 내동마을주민 설모씨는 "전국 시범사업이 이곳에서 추진되는 것은 환영하지만 주민들에게는 대형 관정 개발 등에 따른 피해가 우려되는 부분이 있다”며 "이 사업과 관련 마을 주변의 부동산 가겪은 소폭 올랐지만 거래는 거의 없는 상태다”고 말했다.설씨는 또 "현재 해결되지 못하고 있는 여러가지 문제들이 해소된 가운데 시니어콤플렉스가 들어서게 될 경우 토지 등에 대한 투자 가치는 있을 것으로 생각된다”고 덧붙였다.
4년 전 전북 지역에 논 2000평을 사들여 동네 주민에게 농사를 맡긴 부재 지주(不在地主)김모(53·서울 거주)씨는 깜짝 놀랐다. 최근 논 소재지 군청으로부터 출석하라는 안내문을 받았기 때문이다. 안내문에는 '농사를 직접 짓지 않는 것으로 드러나 처분 대상 농지로 결정할 예정인데 소명을 하라'는 내용이 들어 있었다. 김씨는 "처분 대상 농지로 결정되면 1년 이내에 팔아야 하는데 토지 거래가 위축된 상황에서 팔기가 쉽겠느냐”며 한숨을 내쉬었다.단순한 시세 차익 목적으로 지방에 논·밭을 사는 것은 조심해야 할 것 같다. 지방 자치단체들이 농사를 직접 짓지 않는 부재 지주에 대해 단속에 나섰기 때문이다. 지방자치단체가 지난해 가을 농지이용 전면 실태 조사를 통해 자경(自耕)하지 않는 부재 지주를 적발했는데, 100명이 넘는 곳도 많다. 농지법에 따르면 1996년 1월 이후 농지를 취득한 사람이 개인에게 임대를 주는 행위는 불법이다. 농사의 절반 이상을 직접 지어야 자경으로 인정받는다. 다만 상속에 따른 취득분이나 8년간 자경한 이후 이농한 사람 소유의 농지는 1만㎡(3025평)까지 사적 임대가 허용된다. 그러나 상당수 외지인들이 농지를 산 뒤 현지 주민에게 농사를 맡기고 임대료를 수확물로 받고 있다. 하지만 갈수록 단속이 강해지고 있어 이런 방법은 쉽지 않게 됐다. 불이익도 만만치 않다. 농지 처분 통지에 이어 처분 명령을 받은 뒤에도 팔지 않으면 매년 이행 강제금(공시지가의 20%)을 물어야 한다.자경이 어려운 부재 지주가 농지를 계속 보유하려면 한국농촌공사에서 운영하는 농지은행(w ww.ekr.or.kr)에 임대를 맡기는 게 좋다. 농사를 직접 짓지 않아도 불이익을 주지 않는데다 계약기간(5년) 중 임대료도 받을 수 있다. 지난해 1만㎡ 기준으로 논 소유자들은 169만원, 밭은 100만원(전국 평균)의 임대료를 받았다. 다만 이미 지자체에서 처분 대상 통지를 받은 농지나 도시지역·계획관리지역 내 농지 등은 위탁이 안 된다. 매각이 여의치 않으면 매도 위탁을 의뢰해도 된다. 농지은행은 지난해 4월부터 농지를 팔려는 사람과 농업인을 연결해주는 매도 위탁사업을 시행하고 있다. 수수료는 거래금액의 0.6~0.9% 정도./스피드뱅크 부동산연구소 제공
농촌지역 부동산 경기가 바닥세를 보인 가운데 최근 임실군 임실읍 이도리 일대가 각종 유관 기관의 이전 움직임으로 토지가격이 급등, 비상한 관심을 보이고 있다.하지만 토지주들이 부르는 요구가에 비해 실제로 오가는 매매현상은 거의 없어 이전 단체의 가시적 활동에 따라 활발한 거래가 예상된다.60년대 후반에 12만명의 인구를 자랑했던 임실군의 인구가 최근에는 3만3000명으로 급감하면서 부동산 가격도 오랜 침체기를 맞아 제자리 상태.더욱이 군청 소재지가 자리한 임실읍도 과거 2만명대의 인구가 요즘에는 6000명대를 유지하고 있어 대부분의 자영업자들이 울상을 짓는 실정이다.이 때문에 열악한 교육여건과 경제활동의 침체 등에 맞물려 농촌인구의 급감 형태는 앞으로도 지속될 전망이다.이러한 상황에서 최근 임실읍은 35사단 이전이 사실상 확정됨에 따라 도내 부동산 투자자들의 움직임이 서서히 활기를 띠고 있다.또 350억원이 투입되는 임실치즈밸리를 비롯 도민체험안전센타·보건환경연구원· 농공단지·임실군청사 등이 새롭게 조성될 예정이어서 숨죽였던 토지가격에 새바람이 불고 있는 것.우선적으로 토지가격이 급등세를 보이는 지역은 군청사가 신축되는 임실읍 이도리 75번지와 57번지 일대가 주종을 이루고 있다.이곳은 4만평의 임실농공단지가 현재 기반조성을 위한 공사가 진행중에 있는데다 35사단이 들어서는 입구로서도 유력시 되고 있다.임실교육청에서 우회도로를 연결, 4차선 도로인 수정로 주변은 군청사가 들어서는 곳으로 도로변의 경우 토지가는 평당 100만원을 호가하고 있다.10여년전만 해도 주거지역인 이곳은 평당 5∼10만원선을 유지하고 있었으나 최근들어 급등세를 보이고 있다.하지만 이는 토지주들의 일방적인 바람일 뿐 실제로 거래된 곳은 단 한곳도 없는 상황.다만 오는 7월로 예상되는 군청사 신축공사가 본격적으로 추진되면 일부 유관 기관을 비롯 일부 자영업자들의 토지거래가 있을 것으로 전망된다.또 반경 200m 내에 위치한 4만평의 농공단지 조성사업이 올해안에 완료, 기업들의 입주가 본격화되면 토지거래율은 더욱 활발해 질것으로 보여진다. 이에 반해 도로변을 벗어난 인근 지역은 과거 평당 3∼5만원에 거래됐으나 요즘에는 일부 토지의 경우 10∼20만원씩에 매매된 것으로 드러났다.이처럼 임실읍의 전반적인 토지거래 가격이 높은 상승율을 보이고 있는 요인은 10여개의 공공기관 등의 이전이 확정됐기 때문으로 풀이된다.특히 이같은 움직임은 인구유입의 청신호와 함께 지역경제에 활성화 바람이 거세질 것으로 보여 임실읍 주민들을 더욱 설레게 하고 있다.
정읍시가 토지공사와 공동으로 신정동과 입암면 일대에 100만평규모의 첨단과학산업단지를 조성한다는 사실이 알려지면서 개발기대감으로 이 일대 부동산거래와 시세에 관심이 높아지고 있다.이 단지는 정읍시가 현재 가동중인 정읍방사선과학연구소와 생명공학연구원 전북분원, 공사가 한창인 안전성평가연구소등 3대 국책연구기관과 관련한 첨단기업들을 유치, 지역경제활성화를 꾀하기 위해 시행하고 있는 사업.알려진바에 따르면 벌써부터 53개 관련기업들이 방사선연구소에 입주의향서를 보내온 것으로 알려져 이곳은 전북도는 물론 국내 생명·생물산업의 메카로 급부상할 것으로 기대된다.2009년까지 1단계 30만평, 2015년까지 2단계 70만평이 개발될 경우 정읍도심과 별도로 이곳에는 하나의 도시가 형성될 것으로 예상된다. 이곳에는 앞으로 3대 연구기관과 수백여개의 관련기업에 종사하는 직원들을 수용할 주거단지와 학교, 상가, 식당, 숙박,의료시설등 각종 시설이 들어설 것으로 보인다.이같은 개발기대감으로 오래전부터 단지조성지역과 주변지역의 부동산에 대해 일반시민과 투자자들의 관심이 높았던게 사실. 그러나 정읍시가 부동산 안정과 난개발방지목적으로 신도시예정부지를 지난 2004년 11월부터 올해 11월25일까지 3년간 개발행위허가 제한지역으로 지정함에 따라 활기를 띠어왔던 부동산경기가 급격히 얼어붙고 있다. 특히 정읍시가 2005년 9월부터 2010년 9월까지 5년간 신도시예정부지와 주변지역을 토지거래계약 허가구역으로 지정함에 따라 토지매매가 한산한 것으로 알려졌다.시에 따르면 신도시예정부지의 경우 서울등 대도시 투자자들이 몰려들었던 2005년에 3만4545평(171건)에 달했던 부동산거래는 지난해 9393평(25건)으로 급격히 감소하는 추세를 보여, 개발행위제한과 토지거래허가 효과가 그대로 드러난 것으로 나타났다.올해의 경우 4월 현재 3030평(20건)이 거래돼 지난해와 비슷한 수준을 보이고 있다. 매매형태도 상속과 경락등이 상당수를 차지하고 실거래는 손꼽을 정도인 것으로 전해졌다.이에따라 지난 2005년에 평당 10만원을 상회했던 신도시예정부지의 평균토지매매가격은 지난해 6만1000원으로 반토막난데 이어 올해는 더떨어져 5만원대를 나타내고 있다. 한때 25만∼30만원까지 치솟았던 도로변 노른자위 땅들도 18만원까지 가격이 급락, 얼어붙은 이곳 부동산경기를 여실히 보여주고 있다.4년전부터 신정동에서 부동산중개업소를 운영중인 김모씨는 "지난해부터 올해까지 토지매매를 한건도 중개하지 못한채 파리만 날리고 있다”며 울상을 지었다.김씨는 " 결혼이나 학자금준비등 목돈이 필요한 주민들이 싼값에 땅을 내놓고 있으나 살려는 사람이 없어 토지거래허가구역으로 묶은 시만 원망하고 있다”며 급격히 얼어붙은 이곳의 부동산거래 실정을 털어놨다.
회사원 김모(48)씨는 지난해 여름 경기도 화성시 향남택지개발지구 미분양 아파트 47평형 로열층을 분양받았다. 향남지구의 경우 분양 초기 때엔 일부 로열층에도 미분양이 남아 있었다. 김씨는 향남지구 중대형 아파트에 채권입찰제가 적용되지 않아 가격 메리트가 있다고 판단해 2~3년 뒤 입주 때를 내다보고 분양받은 것이다. 지금은 미분양이 대부분 소진된 상태다. 김씨는 "택지지구나 대단지도 분양 계약 직후를 노리면 로열층을 잡을 수 있다”고 귀띔했다.미분양 아파트는 청약통장 없이도 동과 호수를 마음대로 고를 수 있고 재당첨 금지 규정도 적용받지 않는 등 장점이 많다. 이런 점을 활용해 대단지 미분양 아파트를 분양받아 짭짤한 수익을 올리는 사람들도 적지 않다. 하지만 미분양을 고를 땐 주의할 게 많다. 택지지구나 대단지의 경우 조금이라도 좋은 층과 방향을 잡으려면 너무 뜸을 들이지 않는 게 좋다. 경기 침체 등으로 분양 초기 일시적으로 미분양이 발생했을 때를 노려야 '돈 되는 아파트'를 잡을 수 있다는 얘기다. 미분양 잡기도 시점이 중요한 것이다. 로열층을 선점하려면 사전예약제를 활용하는 것도 괜찮다. 주택업체들은 최근 순위 내 청약으로는 미분양이 발생할 것을 감안해 미리 모델하우스나 인터넷에서 예약을 받고 있다. 사전예약을 하지 않았다면 계약 마지막 날 모델하우스에 연락, 미분양을 계약할 수 있는지 체크해야 한다. 입주 임박 단계까지 미분양으로 남아 있는 것은 메리트가 크지 않다. 장기간 미분양으로 남아 있는 것은 다 이유가 있기 때문이다. 30~50가구짜리 '나홀로' 아파트이거나 주변에 혐오시설이 있거나 교통여건이 열악한 아파트가 대부분이다. 업체들이 미분양을 털어내기 위해 파격적인 조건을 내걸더라도 현혹되어선 안 된다. 잔금을 1~2년간 유예하거나 새시를 무료로 시공해준다고 해서 덥석 계약하는 일은 신중해야 한다는 얘기다. 분양가와 주변 시세를 비교해보는 것도 필수다. 오는 9월부터 시세보다 20~30% 싼 분양가 상한제 아파트가 나오면 분양가가 비싼 미분양 아파트는 외면을 받을 수밖에 없다. 미분양이 입주 즉시 팔 수 있는 이점이 있지만 가격 메리트가 크지 않다.요약하자면 미분양은 가급적 1000가구 이상의 대단지,택지개발지구를 노리돼 가급적 분양초기 때 분양을 받아야 된다는 것이다. 분양 초기 계약 직후에 계약을 하되 3개월을 넘기지 않는 게 좋다. 미분양은 잘만 고르면 '숨은 진주'가 될 수 있지만 자칫 '애물단지'가 될 수도 있다는 사실을 잊지 말자. /스피드뱅크 부동산연구소 제공
부동산 경기의 위축으로 한동안 재테크 수단으로 각광을 받던 부동산 투자가 크게 위축된 가운데 일부 아파트 부설 상가에 대한 관심이 커지고 있다.이는 금융권의 초저금리 현상과 더불어 아파트나 토지 등에 대한 강력한 투기 억제책이 이뤄지면서 상대적으로 상가 건물, 그중에서도 아파트 부설 상가가 투자 가치가 있다고 보기 때문이다.IMF 이전만 해도 아파트 부설 상가 건물의 인기는 상한가였다.때문에 일부 투자자들은 은행 금리 부담에도 불구하고, 빚을 얻어서라도 입찰에 나서는 경우가 많았다.하지만 이는 옛 이야기다.마트로 일컬어지는 대형 점포가 우후죽순으로 생기면서 소형 점포를 찾는 발길이 뜸해지고 있고 특히 계속된 불경기로 인해 주민들의 구매력이 크게 떨어졌기 때문이다.입주세대가 1300여 세대에 이를만큼 단지 규모가 큰 전주시 C아파트 상가의 경우 점포 주인이 자주 바뀐 것으로 유명하다.잡화나 식료품 점포 등 몇곳을 빼곤 외부 고객은 커녕, 입주고객을 끄는데도 실패했기 때문이다.500여 세대가 입주한 H아파트도 장사가 안돼 자주 주인이 바뀌고 있다.입주민들이 간단한 물건만 단지내 상가에서 구입할뿐 나머지는 대형마트나 고급 백화점을 찾아 대량 구매하는 패턴을 가지고 있기 때문이다.이처럼 그럴듯한 외관이나 단지규모, 이름만 보고 투자했다가 낭패를 당한 경우는 수 없이 많다.하지만 잘 보면 돈이 되는 점포가 적지 않다는게 부동산 업계 관계자들의 설명이다.전주시 호성동 뜨란채 아파트 상가나 호성동 신일아파트-우림아파트 상가 등은 잘사가 잘 되는 편에 속한다.이처럼 영업이 잘 되는 지역은 가격도 높다.호성동 J아파트 상가는 평당 1800만원대, 호성동 D 아파트 상가는 2000만원대를 넘나들고 있고 서신동이나 삼천동 등의 일부 자리가 좋은 아파트 상가도 2000만원대를 훌쩍 넘는 상황이다.성공적인 상가의 요건은 우선 소형 평형이 몰려있는 대단지 아파트여야 한다.이와함께 상가가 단지내에 있지않고 큰 도로변에 위치해 외부 손님을 얼마나 끌어들일 수 있는가 하는게 관건이다.특이한 것은 주공 상가에 대한 선호도가 일반 아파트에 비해 높다는 점이다.하지만 이는 일반적인 현상일뿐 주공 상가도 자리에 따라서, 또 업종에 따라서 호황 여부가 크게 엇갈린다.주공아파트 상가는 비교적 분양가가 높은 편이다.완주 봉동 1지구 국민임대 아파트 상가건물은 평당 분양가가 1200만원대에 달했고 내달 입찰에 부칠 효자 4지구 상가는 2000만원대를 넘을 것이란 전망이다.주공은 올해 효자4지구에 이어 정읍 신태인, 군산 창성, 전주 인후, 장수 북동, 완주봉동2단지 등에서 상가를 입찰 방식으로 분양할 예정이다.부동산 업계에서는 "올해의 경우 혁신도시 보상금이 풀리는 등 대토 수요나 부동산 투자에 대한 수요가 커질 요인이 많기 때문에 아파트 상가의 가격도 원만하게나마 상승하는 곳이 있을 것”이라며 "하지만 경험없이 무리하게 투자할 경우 낭패를 보기 쉬운게 또한 아파트 상가”라고 강조했다.잘 고르면 약이 될 수도 있지만 잘못하면 독이 되는게 곧 아파트 상가라는게 관계자들의 한결같은 조언이다.
침체속에 부침을 거듭하고 있는 진안지역 부동산 시장이 주택난 해소를 위해 건립된 군상리 '고향마을 아파트'일대를 축으로 조금씩 기지개를 켜는 형국이다.지난달 말 분양된 고향마을에 군에서 추진중인 공무원 임대 아파트가 접목될 경우 주변 일대 상권이 운집될 거점지로 부각할 개연성이 적잖은 연유에서다.행정 구역상 진안군 군상리 우아동에 위치한 이 일대 토지는 당초 공업지구로 묶여 있다가 근래들어 주택개발 등이 가능한 지구로 완화되면서 새로운 전환점을 맞고 있다. 이 일대 부동산 시장이 꿈틀거리기 시작한 시점도 바로 이즈음. 평당 가격대는 위치별로 35만원에서 최고 100만원 사이에 형성돼 다소 높은 편이다.토지거래에 정통한 한 부동산 업자는 "하천에 인접한 불모지 땅은 평당 10만원 미만선에 그치지만 큰 도로변 토지는 100만원을 호가한다”며 "몇년 전에 비하면 최고 30% 이상 오른 가격대”라고 소개했다.축이 될 고향마을 아파트에 본격적인 입주가 안된 상태여서 주변 토지 거래는 한산한 편이다. 부동산 문의도 적을 뿐 더러 실 거래량도 아직은 많지 않다.토지 소유자들이 8.31 부동산 정책으로 거래에 소극적이고 수요자 또한 관망세를 보인 연유에서다. 다만 사통팔달의 요지에 자리한 이 일대 주변에는 진안교육청을 비롯해 보건소, 농산물 직판장, 한방약초센터 등 굵직한 기관 및 건물이 들어서 전망은 그리 어둡지만은 않다.여기에다 '진안살기운동' 차원에서 진안군이 추진중인 공무원 임대 아파트 분양이 가세할 경우 그 시너지 효과는 적지 않을 것이라는 게 지역 부동산 업계의 조심스런 관측이다.하지만 이 일대 중심에 자리한 고향마을 아파트에 임대형식으로 공무원들이 입주하기 위해선 많은 선결과제를 남겨 둬 부흥의 여지는 아직 미지수다. 공무원 임대 아파트사업이 초안단계에 있기 때문이다.부동산 업소들은 "아직은 관망세인 탓에 실거래는 없다시피 하지만 진안군 공무원들이 입주를 하게 되면 자연스레 주변 상권이 살아날 터”라며 "침체된 부동산 시장에 소금역할이 기대된다”고 전했다.다만 부동산 업소들은 "현재 고향마을 아파트의 분양가가 평당 290만원대로, 100여만원대에 그치는 기존 아파트 시세보다 비싸게 책정돼 있다”밝혀, 주변 부동산의 거품이 일 수도 있음을 내비쳤다.
"아파트 매매가격이 지금은 안정돼 있지만 혹시 전세가격이 오르면 뒤따라 오르지 않을까요?” 전세가격이 오름세를 타고 있는 지역에서 집 장만을 준비하고 있다는 회사원 박모(32)씨로부터 이런 질문을 받았다. 과거 아파트 전세가격이 매매가격을 선행하는 경향이 많이 나타났듯이 이번에도 그럴 가능성이 있지 않겠느냐는 것이다. 예전에는 전세가격이 가파르게 오르면 전세 거주자들이 매입 수요로 돌아서는 경우가 적지 않았다. 주로 매매가격 대비 전세가격 비율(전세 비율)이 60~70%로 높은 중소형 아파트에서 이런 경향을 보인다. 집값의 30~40%만 더 빌리면 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 이럴 때는 적은 자금으로 높은 차익을 얻기 위해 전세보증금을 안고 아파트를 매입하려는 투자자들이 나타나기도 한다. 전세가격 상승이 매매가격 상승의 신호탄이 될 수 있는 것이다. 실제로 2000~2001년 소형 아파트 전세가격이 급등한 뒤 이듬해 매매가격이 크게 올랐다. 하지만 최근 주택시장의 흐름을 살펴볼 때 전세가격이 매매가격을 밀어 올릴 가능성은 낮은 것 같다. 전세가격의 상승 이유가 예전과는 다르다. 요사이 전세가격이 오르는 것은 집을 사지 않고 전세로 눌러앉으려는 사람들이 늘어났기 때문이다. 시세보다 20~30% 싼 분양가상한제 아파트를 기다리는 무주택자들이 기존 아파트에는 매력을 느끼지 못하고 있는 것이다. 집을 살 경우 무주택 자격을 상실해 청약가점제에서 불리해지므로 매입을 꺼릴 수밖에 없다. 더욱이 최근 전세가격 강세는 2~3년 동안 매매가격이 급등하자 집주인들이 재계약시점에서 매매가격에 맞춰 전세가격을 현실화시킨 측면이 강하다. 비싼 매매가격이 상대적으로 싼 전세가격을 끌어올린 것이다. 일부 공급 부족,종부세의 세입자에 대한 전가 등 전세가격을 끌어올릴 수 있는 요인이 남아있지만 수요도 함께 줄었다. 올해는 지난해와 같은 쌍춘년 결혼수요가 나타나기 힘들고 지난해 일부 세입자들이 집을 사면서 전세시장에서 벗어났다. 따라서 봄철 전세시장이 요동칠 가능성이 낮다. 보유세 중과에 따른 다주택자들의 움직임도 변수다. 값이 잘 오르지 않는 비인기 지역 중소형 아파트를 먼저 처분할 수 있다. 단지 전세가격이 오른다는 이유로 중소형 아파트를 매입했다가는 낭패를 볼 수 있다.그러나 최근의 전세가격 상승은 매입 신호로 받아들이기 어렵다는 판단이다. 과거와 달리 전세가격은 오르고 매매가격은 떨어지는 차별화 장세가 나타날 수도 있다. 전세 동향은 집값에 영향을 미치는 한 가지 변수일 뿐이다. 이보다는 정책, 금리 등 여러 변수를 함께 감안해 매입 여부를 결정하는 게 좋다. /스피드뱅크 부동산연구소 제공
주공이 추진중인 '효자 4지구'가 전주 서남권 개발 중심지로 인식되면서 눈길끄는 주거단지로 급부상하고 있다.전주효자 4택지는 총 37만1000㎡로 두개 블럭은 국민임대주택으로, 두개 블럭은 공공 분양 아파트로 공급된다.이달에 입주자를 모집하는 국민임대주택은 16평, 20평, 22평형 등 서민주택을 위해 지어지는 것으로 올 10월이면 입주할 수 있다.벌써부터 주공에는 국민임대주택과 관련한 문의가 잇따르고 있는데 한개 블럭은 949세대, 다른 또 하나의 블럭은 691세대에 이른다.효자 4지구가 사람들의 구미를 당기게 하는 것은 공공분양 아파트 때문이다.분양면적 29평형, 33평형의 502세대와 44평, 50평, 56평 340세대 등 총 842세대의 아파트는 무주택 서민뿐 아니라 누구에게나 자격이 주어지기 때문에 인기를 끈다.특히 주공이 짓는 만큼 공급 가격이 낮을 것이란 근거없는 입소문이 돌면서 연말이나 내년초로 예정된 이곳 2개 블럭의 아파트 분양과 관련해 문의 전화가 잇따르고 있다.주거단지에 대한 관심이 커지면서 효자 4지구는 상가와 용지도 눈길을 끈다.15건의 상가 물량은 이달중 최고가 낙찰 방식으로 공급될 예정이며 단독택지 60건, 상업용지 31건, 근린생활시설 19건, 종교용지 1건, 주차장 용지 3건 등 총 114건의 용지는 경쟁입찰이나 추첨 등의 방식으로 6월에 분양 예정이다.효자 4지구의 여건중 가장 좋은 점은 전주와 김제, 정읍 등을 연결하는 거점으로서 역할이 기대된다는 것이다.전주와 정읍을 연결하는 국도 1호선이 지구 남측을 통과하기 때문이다.전북도청, 전북지방경찰청 등 광역 행정기관이 가까워 전북권 신행정, 업무, 상업 중심지로 개발되고 있는 서부 신시가지와 인접해 있다는 점도 장점이다.지구내에 초중고는 물론, 전주대, 비전대 등 교육 인프라가 풍부하게 구축돼 있고, 단독 주택용지, 종교시설 및 근린생활시설이 갖춰져 있고 '효자 5지구'와 개발 연개성이 확보돼 있다는 점이 두드러진다.하지만 이러한 장점에도 불구하고 일반의 예상과 달리 분양 아파트 가격이 민간 아파트와 큰 차이가 없을 경우 의외의 결과가 나올 수도 있다는 분석이다.민간 우량 업체들은 빼어난 시공 능력이나 고품질 자재를 사용하기 때문에 분양가로 차별화 해야만 효자 4지구 분양 주택이 인기몰이를 할 것이라는 것.한편, 49만6000㎡의 전주효자 5지구 택지는 현재 택지 매수가 마무리 단계로 다음달 착공이 가능하기 때문에 이르면 내년말부터 공공 분양이 이뤄질 전망이다.
요즘 들어 주소만 몰래 옮겨놓는 '위장 전입'이 고개를 들고 있다. 양도소득세 부담을 낮추거나, 지역 거주자에게 우선 배정되는 아파트를 분양받으려는 목적에서다. 하지만 이런 꼼수는 자칫하면 큰 화를 부를 수 있다. 투자수익률이 낮더라도 정석대로 투자하는 게 안전하다. 다른 지역에 전세로 사는 집주인이 주소만 이곳으로 슬쩍 옮겨놓는 것이다. 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건(서울.과천과 분당 등 5개 신도시에서는 2년 거주)을 채우려는 것이다. 양도세 비과세 충족 여부에 따라 세금 부담이 많게는 2~3배씩 차이가 나는 탓에 집주인이 이런 편법을 쓰고 있다. 하지만 세대주만 몰래 주소를 옮긴다고 비과세 혜택을 받을 수 없다. 비과세 요건 중 하나인 거주(2년)는 원칙적으로 전 세대원이 주민등록을 옮기고 실제 거주를 해야 충족되기 때문이다. 전화통화 기록, 자녀 취학, 우편물 등 여러 정황을 따지면 위장전입 여부가 쉽게 드러난다. 서울 강남구 한 재건축 단지에선 최근 주민등록 일제 정리기간에 40여 가구가 위장전입 등으로 적발되기도 했다.토지시장에서도 위장전입이 기승을 부린다. 부재지주의 양도세 중과(60%)를 피하기 위해 현지인으로 눈속임하려는 것이다. 하지만 이 경우 역시 팔 때 주소만 옮겨놓는다고 해서 중과세를 피할 수 있는 것은 아니다. 정상세율(9~36%)로 양도세를 내려면 최소한 2년 이상 보유하고 현지에서 보유기간의 80%(19.2개월)를 거주해야 한다. 올해부터 고의로 양도세를 축소 신고할 때의 불이익이 늘어났다는 점도 감안해야 한다. 본 세금에 가산해 징수하는 가산세가 최고 40%로 지난해보다 4배 증가한 것이다. 분양물량이 많은 경기도 용인 등에도 위장전입이 부쩍 늘었다. 하지만 이런 부정한 방법으로 분양받을 경우 낭패를 당할 수 있다. 적발될 경우 주택공급 질서교란 혐의로 당첨 취소는 물론 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 지난해 인천 소래·논현 지구에서 위장전입으로 당첨받은 사람들이 사법당국에 대거 적발됐다. 올해도 정부가 위장 전입 감시를 강화키로 한 만큼 편법은 아예 생각하지 않는 게 좋을 것 같다. /스피드뱅크 부동산연구소 제공
한국자산관리공사 전북지사(지사장 김문수)가 28일까지 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 실시하는 인터넷 공매 입찰에 올라온 물건중 눈길을 끄는 것이 많다.이번 공매에 부쳐진 것중에는 주거용 건물과 토지 등이 대부분이어서 일반인들이 관심을 가져볼 만한게 있기 때문이다.특히 오는 29일 오전 11시 개찰이 이뤄질 예정이나 유찰될 경우 매회 공매때마다 10%씩 가격이 떨어지는 점을 감안, 회차를 지켜보면서 적정 가격에 참여하는 지혜도 필요하다.이번에 나온 물건은 주거용 건물이 5건, 근린생활시설 및 점포상가가 8건, 토지가 49건, 기타 5건 등 총 67건 30억원에 달한다.압류재산 공매는 법률상 행정처분의 성격을 띄고 있기 때문에 임대차 현황 등 권리관계 분석을 주의하고 명도 책임은 매수자에 있다는 것 등 몇가지만 주의하면 의외로 대어를 낚을 수 있다는게 관계자들의 설명.10%의 입찰 보증금을 미리 준비하되 매수대금 납부기한은 낙찰 가격이 1000만원 이상일 경우 매각결정일로부터 60일 이내, 1000만원 미만이면 7일 이내에 납부하면 된다.주요 공매 물건을 살펴보면 전북대 구정문 남서측에 위치한 주거용 건물(관리번호 2006-06229-001)이 눈에 띈다.소형 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 팔달로변 시내버스 승강장이 소재해 교통상황도 좋은 편이다.감정가는 1억3367만432원이다.토지중에는 임실군 신평면 용암리 임야(2006-07210-001)를 추천하는 사람이 많다.임실군 신평면 용암리 죽치마을내 남동측 부근에 있으며 감정가는 6819만4800원이다.건물중에서는 익산시 영등동 전북기계공고 남동쪽에 있는 근린생활시설(2006-12053-001)이 6억5256만원의 감정가로 나왔다.규모가 큰 것으로는 군산시 문화동 삼성아파트 서쪽에 있는 건물(2006-22618-001)이 22억4000만원의 감정가로 나왔다.자산관리공사 김문수 지사장은 "공매 물건은 비교적 규모가 작기때문에 자금력이 풍부하지 않은 일반인들도 얼마든 참여할 수 있다”며 평소 꾸준히 관심을 가지고 있으면 좋은 물건을 가질 수 있다고 조언했다.
완주군 삼례읍와 봉동읍 경계지역에 추진되는 '삼봉 국민임대주택단지 건설사업' 일대 토지가 얼어붙은 부동산 시장을 뚫고 서서히 봄기운을 쐬고 있다.일반인들에겐 '삼봉 신도시'로 널리 알려진 국민임대주택단지의 행정구역상 위치는 완주군 삼례읍 수계리. 당초 삼례읍과 봉동읍에 걸쳐 추진될 예정이었지만 중앙부처와 협의 과정에서 대부분 부지가 삼례읍으로 수정되었다.이 일대 부동산이 본격적으로 움직임을 보이며 변곡점을 형성한 시점은 지난 1월 4일 건설교통부장관 명의의 예정지구 고시가 공포된 때. 삼례와 봉동지역에 정통한 한 부동산 중개소는 "삼봉지구가 일반인들에게 알려진 때는 1990년대이고, 이후 해당 지역 땅값이 상승세를 보였다”며 "하지만 추진 계획이 늦춰지고 더욱이 최근 잇따른 부동산 대책으로 하락세를 보이다, 올들어 사업이 구체화 되면서 8·31 부동산 대책 이전 수준으로 회복되었다”고 설명했다.가격대는 위치별로 평당 20만원에서 55만원 사이에 형성되고 있는 것으로 파악된다. 부동산 업소들은 "사업 지구내 토지는 평당 20만원 선, 큰 도로를 낀 토지는 50만원에서 55만원을 호가한다”고 전했다.토지 거래는 한산한 편이다. 부동산 업소나 지역 주민을 통해 알음알음 문의는 이어지고 있지만 실제 거래에 성공한 토지는 적다. 부동산 업소들은 거래 건수가 적은 이유에 대해 "토지주들은 시간이 지날수록 상승세를 보일 것으로 판단하고 있는 반면, 토지 수요자들은 강력한 부동산 대책으로 침체기를 맞은 시장 분위기 속에서 관망세를 보이며 쉽게 행동에 나서지 않고 있다”며 "전반적인 부동산 시장 흐름이 결정되면 거래 건수가 크게 늘 것으로 생각된다”고 분석했다.하지만 이달 들어 이곳에 마련된 공공청사 부지엔 완주군 신청사가 들어서지 않을 것이란 전망이 나오면서 땅값 상승세가 주춤거리고 있다. 삼례 지역 부동산 중개업소들은 "군 최고 의사결정권자가 삼봉 지역은 신청사 부지로 적합하지 않다는 의견을 개진했다는 소식이 전해지면서, 매입자들의 관심이 상당히 낮아졌다”고 전했다.한편 삼봉 국민임대주택단지 건설사업을 추진하는 관계 당국은 올해 택지개발사업 실시계획(지구단위 계획) 수립과 택지개발사업 실시계획 승인(지구단위 계획 구역 지정 및 결정)을 거쳐 내년엔 공사 시행에 들어간다는 청사진을 제시하고 있다. 주택단지 조성사업 준공은 2012년이다.
며칠 전 수도권 분양 시장을 달궜던 코오롱 송도 더 프라우 오피스텔은 시세차익을 기대하는 청약자들로 모델하우스 주변이 장사진을 이뤘다. 특히 인터넷 청약이 아닌 모델하우스 청약 접수로 모델하우스에서는 수천명의 청약자가 몰렸다. 이렇게 코오롱 더 프라우가 조명 받으면서 오피스텔 투자에 관심을 기울이는 사람이 많아졌다.부동산 전문가들은 주거형 주택에 대한 세금폭탄, DTI 등 규제가 대폭 강화 되면서 오피스텔의 장점이 상대적으로 부각되고 있기 때문으로 분석하고 있다.별다른 규제가 없던 주거형 오피스텔 규제가 시작된 것은 2004년 6월부터다. 업무시설 비중이 기존 50% 이상에서 70% 이상으로 확대되면서 바닥난방이 전면 금지됐다. 욕실도 1개 이하로 짓도록 하고 면적도 3㎡(0.9평형) 넘지 못 하게 하는 등 건축 규제가 강화되면서 사실상 주거형 오피스텔 공급이 중단됐다. 하지만 2006년 신혼부부와 저소득층을 고려해 전용면적 50㎡(15평) 이하 바닥난방은 다시 허용됐다. 이에 따라 '애물단지'로 전락했던 오피스텔이 송도 더 프라우 분양을 앞두고 규제 많은 부동산시장의 '틈새상품'으로 각광 받고 있다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없어 청약가점제 적용에서 배제된다. 주택으로도 간주되지 않아 당첨 직후부터 분양권을 전매할 수 있다. 업무시설로 등기 시 종합부동산세 대상에서 빠져나갈 수 있고, 1가구 2주택에도 해당되지 않고 DTI규제도 일반 아파트보다 훨씬 덜해 자금 마련이 비교적 쉽다.때문에 규제 적용 전 분양했던 오피스텔의 경우 프리미엄이 높게 나타나고 있다. 서울 용산동 5가 용산파크타워는 최소 3억 7000만~5억 원 가량 프리미엄이 붙었다. 부산 원미구 중동 위브더스테이트, 안양 동안구 평촌 아크로타워도 최소 1억원~3억원 대의 높은 프리미엄이 형성됐다.하지만 오피스텔 투자 시에는 주의점도 많다. 순수하게 주거면적만을 나타내는 전용률이 오피스텔은 아파트에 비해 낮다. 아파트 평균 전용률을 80%대로 감안한다면 주상복합은 70~75%, 오피스텔은 55~65%에 불과한 셈이다. 관리비 또한 아파트에 비해 비싼 편이다. 서울지역 역세권의 경우 관리비가 평당 1만원에 육박할 정도이기 때문이다.따라서 오피스텔에 대한 관심이 높은 만큼 주의점을 체크한 뒤 분양 혹은 매입해야 한다./스피드뱅크 부동산연구소 제공
전주 하가지구의 잔여 체비지 8만6000㎡에 대해 토공이 오는 6월 매각공고를 하는데다, 올해안으로 일부 주택업체들이 이 일대 아파트단지의 공급 방침을 밝히면서 이곳이 부동산 업계의 관심을 끌고 있다.오는 6월 매각할 잔여 체비지는 단독주택용지 1만1000㎡를 비롯, 준주거용지, 근리생활용지, 주차장용지가 각 1000㎡, 기타 4000㎡등 대상 면적이 총 8만6000㎡.하가지구는 토공이 사업시행자로 참여하는 것으로 전주시 덕진동 2가 42만8905㎡의 면적에 대해 지난 98년부터 공사를 시작, 내년말 준공 예정이다.공사비는 총 1백73억1700만원으로 (주)한국종합기술, (주)한진중공업, (유)합성토건 등이 시공사로 참여했다.하가지구는 단독주택지 7만6772㎡와 공동주택지 12만7879㎡ 등 총 20만4651㎡의 면적에 2683세대를 유치, 총 8049명의 주건단지로 기능하게 된다.지난해 11월 하가지구 공동주택단지 입찰때 경쟁률이 최고 14대 1로, 평당 낙찰가가 470만원대에 이를만큼 주택업체들은 이곳을 최고의 노른자위로 판단했다는 점에서 주목을 끈다.최근 전주지역에서 분양한 한 아파트의 평당 공급가격이 600만원대임을 감안하면, 토지 가격만 470만원대에 이르는 하가지구에 대해 주택업체들이 얼마나 높은 점수를 주는지 알 수 있다.이때문에 잔여 체비지 매각과 더불어 벌써부터 하가지구에서 공급될 아파트를 눈여겨 보는 사람들이 많다. 그러면 하가지구의 입지 여건은 어떤가.지구 북쪽으로 녹두길, 남쪽으론 월드컵로와 이어지고 단지내를 통과하는 원대한방병원∼가련교간 도로가 개설 예정에 있어 편리한 교통을 담보하고 있다.지구 서측으로는 전주천과 삼천을 경계로 할뿐 아니라 지구 주변엔 가련산공원, 덕진공원이 인접, 우수한 주거 환경도 양호한 편이다.특히 전주시 서부신시가지 조성과 전북혁신도시 개발사업과 맞물리면서 앞으로 전주시의 중심축에 놓일 것이란 관측을 하는 사람도 있다.이마트, 롯데백화점이 가까워 상업시설에 대한 접근성도 원활하고 교육, 문화생활 측면에서도 높은 점수를 받는다.다만 기존 전주공단과 너무 가까워 주거지로선 한계를 가진게 아니냐는 지적도 없지는 않기 때문에 각종 입지 여건, 가격 등을 감안해 잔여 체비지나 공동 주택 등을 골라야 할 것으로 보인다.특히 앞으로 조성될 혁신도시나 서부신시가지 등지의 공동주택과 여러조건을 꼼꼼히 비교하라는게 부동산 관계자들의 충고다.
전주만 오르고 군산·익산은 꺼졌다…‘두 개의 전북’으로 갈라진 집값
[주간 증시전망] 3차 상법 개정안 등에 관심
전주 하가구역 재개발사업 어떻게 돼가나
[현장] 금요일 오후 6시, 전북 떠나는 국민연금 직원들
로또 1등 17명…당첨금 각 17억3000만원
(주)엘드건설 행정복합도시 개발사업자 선정
한국도로공사 전주수목원, 오는 7일부터 재개장
“이정도는 아니었는데”⋯무서운 두쫀쿠 인기
전북 부동산 직거래 일반화···사기 피해 우려
【완주군 난산마을 박춘옥 씨】로컬푸드서 길어올린 '자부심'…월급쟁이 안부러워
