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전세 품귀현상이 계속되는 가운데 이사수요가 몰리는 봄철을 앞두고 있어 또한번 고비를 맞게 됐다. 현장의 분위기도 녹록치 않아 미리부터 전셋집을 구하려는 문의는 분주한데 정작 물량은 나오지 않는 상황이다.나아가 당장에 뚜렷한 해소책도 없어 이번 전세난이 길어질 가능성도 있다. 지난 13일 국토해양부는 "전·월세 시장 안정화 방안"을 발표했으나 당장의 도내 여건을 해소하기에는 부족하기 때문이다.이번 대책은 크게 공공부문에서 소형주택을 조속히 공급하고, 민간부문 공급도 촉진되도록 도시형생활주택이나 다가구·다세대 등을 지을때 건설자금을 저리로 지원키로 하는 방안이 주요 내용이다.그러나 공공부문 아파트 공급은 입주까지 시일이 길어 당장의 효과를 기대하기 어렵고, 그나마 공기가 짧은 민간부문의 공급 촉진책이 눈에띄나 도내 여건에서는 한계를 드러내고 있다. 도내에서는 이미 다수의 다가구(원룸) 주택이 공급된 터라 특별할게 없고, 이마저도 주로 월세위주라 전세수요를 추가로 대체하기에는 무리가 있기 때문이다. 또한 3인이상 가구의 전세수요에 대해서는 원룸주택만으로는 수요자의 눈높이를 맞추기에 부족하다.전셋집 문제가 단시간에 해결되기 어려운 만큼 수요가 몰리는 2~3월을 피하는 방법도 고려할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
부동산에는 '외부효과'가 있다. 항상 다른 부동산과 인접해 있기 때문에 주변이 어떻게 이용되느냐에 따라 내 부동산에 외적 영향을 받게 되는 것이다.주택을 중심으로 살피면, 인근에 공원이나 주차장 같은 선호시설이 신설되면, 이들은 주변 주택가에 긍정적 영향을 끼치게 되고 주변 부동산 소유자들은 자신의 노력 없이도 부동산 가치가 증대되는 정(+)의 외부효과를 누리게 된다.반대로 주택가 인근에 소음이나 악취를 내는 혐오시설이 신설된다면, 주변에서는 자신이 의지와 무관하게 부동산 가치 하락을 경험하게 된다. 이를 부(-)의 외부효과라 하는데, 최근 이슈화된 교도소 이전 현안에서 심각한 님비(NIMBY) 현상을 발생케 한 원인이다.외부효과는 주변과 얼마나 조화를 이루느냐에 따라 의도치 않은 파생효과를 내는 만큼 내 부동산을 어떻게 이용할지에서 심사숙고할 문제다. 낡은 주택들이 밀집한 곳에 토지가 있다고 해서 이곳에 고급주택 신축을 강행한다면 주변에서는 부의 외부효과를 보낼 것이다.변화도 고려사항이다. 지금은 일반 주택가지만 주변이 원룸으로 바뀌는 추세에 있다면 과감히 일반주택 신축을 포기해야 할 것이다. 내가 의도하는 용도와 주변의 변화상이 맞아야 정의 외부효과를 기대할 수 있다./ 옥계공인중개사 사무소
지난해 도내 부동산 시장은 주택상품이 주도하였고 중심은 단연 중소형 아파트였다고 평가할 수 있다. 이는 수도권의 침체와 대비되는 독자적인 상승세로 탈수도권화 경향을 점치는 계기가 되었으며, 최근 사설기관 조사에서도 도내 아파트 시가총액이 4000억원 가량 증가한 것으로 알려져 다시한번 강세를 확인해주고 있다.올해도 중소형 강세는 계속될 것으로 보인다. 다만 지난 2년과 같은 급격한 상승을 기대하기 보다는 강보합 수준으로 전망치를 낮춰잡을 필요가 있다. 중소형이 흐름의 중심에 있지만 도내 주택보급률이 높다는 점과 단기급등에 따른 심리적 부담은 여전히 돌아봐야할 문제다.일부 단지에서는 중형까지로 수요가 확산되는 것도 전망할 수 있다. 그간의 중소형 강세로 중형과의 가격격차가 좁혀져, 움츠렸던 중형 대기수요가 차익실현 및 갈아타기를 시도할 여건이 성숙되고 있다.그러나 대형에 대해서는 여전히 보수적일 필요가 있다. 소득수준이 크게 개선되지 않는한 대형 수요는 제한적이기 때문이다.신규분양은 선별적 접근이 필요하다. 최근 재고 아파트의 강세에 힘입어 모처럼 분양시장에 온기가 돌고 있으나 전반적인 호황과는 거리감이 있다. 입지, 분양면적, 분양가 등을 따져 유리한 조건에만 집중할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
주택을 구입할 때, 취득·등록세를 50% 감면해 주는 특례제도가 당초 올해 말로 일몰될 예정이었으나, 2011년 말까지 연장키로 하는 개정안이 12월 국회를 통과하였다. 한시적이나마 세 부담을 1년 더 덜게 되었으나 지금까지와는 달리 감면대상을 축소키로 하여 주의할 필요가 있다.기존 제도와의 차이점은, 기존에는 주택의 가격이나 다주택 여부와 무관하게 50% 감면을 일괄 적용해 왔으나, 2011년 1월 1일부터는 9억원이 넘는 주택을 구입하거나 다주택자인 경우라면 감면을 배제토록 하여 이들의 취득·등록세 부담이 2배가량 늘게 되었다.다만 다주택자 여부는 "세대" 단위가 아닌 "개인" 단위로 판단하게 된다. 즉, 남편명의로 여러채의 주택을 보유한 세대라도 주택이 없는 부인명의로 구입한다면 개인별 1주택자에 해당돼 감면을 적용받게 된다.또한 이사할 목적 등으로 먼저 새집을 구입하여 일시적으로 2주택자가 되는 경우라면 기존 주택을 2년 내에 처분한다는 조건으로 감면이 가능하다.만약 다주택자가 추가로 주택구입 계약을 채결한 상태라면, 연내까지로 잔금지급 시기를 앞당기는 것도 고려할 필요가 있다. 다주택자는 올해까지 잔금지급을 완료한 경우만 감면혜택이 적용되기 때문이다./ 옥계공인중개사 사무소
내년도 국가예산중 고군산군도 연결도로 사업에 500억원이 확보된 것으로 발표됐다. 연이은 재원확보로, 이로써 내년에는 본격적인 착공을 기대할 수 있게 됐다.연결도로는 새만금방조제와 맞닿은 신시도를 시작으로 무녀도, 선유도, 장자도까지 육지화하는 사업으로, 주민들에게는 섬이라는 지리적 한계를 뛰어넘게 하고 밋밋했던 방조제에는 천혜의 관광거점을 제공하게 된다.연결도로가 건설되면 인근 부동산 시장에도 상당한 변화가 예상된다. 군산과 부안 사이에 새로운 관광거점이 추가되면서 양 지역에 상승효과가 기대됨은 물론이고, 특히 섬이었던 고군산군도는 발전의 전기가 마련될 것이다.나아가 투자의 시각에서는 섬 쪽에 더 큰 비중을 둘 필요가 있다. 시간적 여유만 있다면 관광소비는 육지보다 섬 쪽에서 더 왕성할 것이고 지가도 이에 상응하여 반응할 것이기 때문이다. 개인 투자자라면 관광과 숙박을 테마로 펜션이나 전원주택 부지에 관심을 가질 만하다.다만 무분별한 투자는 주의해야 한다. 이 지역은 오랫동안 개발이슈가 반복되면서 전반적 지가가 상당히 올라있고 법률적 규제도 까다롭기 때문이다. 도로개통 후에 전개될 실수요 시장에 대비하여, 활용도가 높은 토지 위주로 선택의 폭을 좁힐 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
주택 임대차계약 만기가 되도록 집주인·세입자 모두 재계약에 대해 아무런 말없이 넘어가는 경우가 많다. 이런 경우를 묵시적 갱신이라 하여 세입자는 2년의 기간을 새롭게 보장받게 된다.묵시적 갱신이란 임대차 기간이 만료되는데 불구하고 집주인·세입자 모두 아무런 의사표시가 없을 때, 법률규정에 의해 기존계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도를 말한다.이때 기간은 집주인의 경우 만기일로부터 2년을 새롭게 보장해 주어야한다. 반면 세입자에게는 선택권을 부여하고 있다. 새로 2년을 보장받고 있다가 중간에라도 해지의사를 통보하면 3개월 뒤에 해지의 효력이 발생한다.만약 묵시적 갱신을 원치 않는다면 집주인은 만기 6~1개월 사이에, 세입자는 만기 1개월 전까지 변경조건이나 갱신거절의 의사를 상대방에게 통보하면 된다.상가의 경우도 유사한데 도내에서 환산보증금이 1억5000만원 이하라면 묵시적 갱신시 임대인은 새롭게 1년을 보장해 주어야하고, 임차인은 1년 또는 해지통보후 3개월을 선택할 수 있다. 만약 환산보증금이 1억5000만원을 초과한다면 쌍방은 언제라도 해지통보를 할 수 있는데 임대인이 해지를 원하면 통보후 6개월, 임차인이 원하면 1개월 뒤에 해지의 효력이 발생한다./옥계공인중개사 사무소
1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는 많은 사람들이 알고 활용하는 제도이다. 나아가 좀더 관심을 가진다면 상가주택에 대해서도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 절세차원에서 검토할 가치가 있다.상가주택은 통상 건물의 1~2층은 상가로 사용하고 3~4층은 주택으로 사용하는 형태로 한 건물에서 주택·상가용도를 병용하는 건물을 말하는데, 1세대 1주택 비과세를 다룰때는 전체에서 주택면적이 얼마나 차지하느냐에 따라 판단을 달리하게 된다.만약 주택면적이 나머지 면적보다 크다면 전체를 주택으로 보게 된다. 결과적으로 상가로 사용하는 부분까지도 주택으로 간주되어 부동산 전체에 대해 비과세 혜택을 받을 길이 생긴다. 반대로 주택면적이 작거나 같다면 상가 부분은 주택으로 보지 않게 되고 이에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다.세법에서는 이를 겸용주택이라 부르는데 주택 외의 부분이 상가뿐만 아니라 공장, 사무실 등 다른 용도인 경우에도 위와 같이 판단하고 있다. 또한 주택이 있는 토지에 따로 주택 외의 건물이 들어선 경우에도 같은 방식으로 판단하게 된다.상가주택은 상황에 따라 세금이 크게 바뀔 수 있다. 신축이나 매각을 고려한다면 절세차원에서 주택면적 비율을 재조정할 필요도 있다./옥계공인중개사 사무소
상가건물임대차보호법이 시행 8년을 넘기고 있다. 영세 상인을 보호하겠다는 취지에 따라, 과도한 임대료 인상을 제한하였고, 당초 1년 만기로 계약했더라도 임차인의 선택에 따라 5년까지 기간을 연장할 수 있는 선택권도 보장하고 있다. 또한 경매에 있어서도 보증금 중 일정액은 최우선으로 배당받도록 하는 등 영세 임차인 보호에 크게 기여했다고 볼 수 있다.유의사항은 일정액(도내 1억 5000만원) 이하의 상가임대차에 대해서만 보호한다는 점이다. 일정액은 환산보증금 방식으로 산출하는데 보증금+월세×100으로 구한다. 예컨대 도내에서 보증금 5000만원에 월100만원씩 차임을 낸다면 5000만+100만×100=1억 5000만원으로 환산되어 보호법 적용을 받는다.보호법 적용 여부는 회수 근거가 미약한 시설비나 권리금 문제에서 더욱 중요하다. 소극적이나마 5년간의 계약갱신요구권이 회수의 길을 열어주었다고 평가할 수 있는데 보호법을 벗어나면 그나마도 사라진다. 또한 당초에는 적용대상였더라도 중간에 임대료 인상으로 환산보증금 범위를 초과했다면 역시 적용받지 못한다.환산보증금 방식은 주택과 달리 상가에만 적용되는 독특한 방식이다. 자신의 환산보증금을 검토하여 보호법 적용 대상인지 재확인할 필요가 있다./옥계공인중개사 사무소
요즘 근교의 토지를 찾는 투자자들은 대부분 실수요 성향이 강하다. 이들은 공장·종교시설·전원주택 신축 등 이미 구입목적이 분명한 터라 희망하는 입지조건도 상당히 구체적이다. 다만 건축 인허가 여부와 지가가 문제인데, 대부분 다양한 목적에 대해 폭넓게 인허가를 허용하는 부지를 선호하지만 이런 부지는 가격이 높다는 단점이 있다.'용도지역별 허용행위'에 대한 이해를 통해 목적행위와 지가간에 적정한 접점을 찾을 필요가 있다.토지의 용도지역은 크게 도시·관리·농림·자연환경보전지역으로 구분하는데, 도시지역은 비교적 개발을 지향하여 각종 인허가의 폭이 넓고, 자연환경보전지역으로 갈수록 보존을 지향하여 극히 예외적인 건축행위만을 허용하고 있다. 지가도 이에 따라 큰 편차를 보이는데 도시 근교의 경우 관리지역의 토지가 인허가의 폭이 넓으면서 지가도 높게 형성되고 있다.주목할 점은 값싼 농림지역이라도 가스충전소나 고물상, 병원 등이 허용될 수 있고, 심지어 자연환경보전지역일지라도 농가주택이나 종교시설 등이 허용될 수 있다는 점이다. 근교에 종교시설을 희망한다면 굳이 지가가 높은 관리지역에 연연할 필요가 없는 것이다.토지의 용도지역을 이해한다면 목적에 맞는 토지를 보다 합리적 가격에 찾을 것이다./옥계공인중개사 사무소
상가를 임대차 하면서 면적에 대한 오류가 종종 발생하곤 한다. 당초 계약한 면적보다 실제면적이 작다고 판단되는 경우, 임차인은 당연히 계약취소나 임대료 감액 등의 보상을 요구할 것이다. 하지만 실무에서 이러한 요구가 당연하게 받아들여지지만은 않는다는데 문제가 있다.면적부족이 임대인의 계약위반 사유에 해당하는지 여부가 판단의 기준이 될 것이다.먼저 통상의 임대차 관행에 따른 계약이라면 임차인의 요구가 받아들여지기 어려울 수 있다. 통상 임차인은 계약 전 수차례 임차할 상가를 방문하게 되는데, 이때 실면적도 확인하고 계약에 임했다고 볼 수 있다. 따라서 이후 약간의 면적 차이가 발견되더라도 계약서에 기재한 면적은 단순히 임대차 목적물을 특정하기 위한 수단정도로만 취급될 수 있어, 임대인의 계약위반을 다투기 어려울 것이다.반면 수량지정 계약과 같이, 면적을 계약의 주요사안으로 본다는 약정을 했다면 임대인의 계약위반을 다툴 수 있다. "단위면적당 가격에 면적을 곱한 금액으로 임대료를 정한다."는 특약을 명시하여 수량지정 계약임을 밝히면, 이후 면적 차이에 대해 감액청구가 가능하다.면적오류 분쟁은 계약방법에 따라 해석이 달라지는 만큼 사전에 분명하게 계약조건을 명시할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
부동산 경매에서 때론 "승자의 저주"가 회자되곤 한다. 입찰경쟁에서는 승리했으나 과도한 금액에 낙찰 받아 오히려 손실을 겪는 상황을 지적하는 말이다. 최근 도내 아파트 시장 동향에 비추어 시기적절한 경고로 되새길 필요가 있다.먼저 시장 분위기부터 점검하면, 작년부터 계속된 아파트 열기가 최근 들어 일부 눈치보기에 들어가는 양상이다. 차익실현을 노린 매물이 느는데 반해 매수자들은 가격부담으로 구입을 주저하는 모습을 보이고 있다.또한 매도 호가와 실제 거래되는 시세간에 격차가 있다는 점도 되짚어볼 필요가 있다. 매수세가 왕성할 때는 시세보다 높은 가격에도 거래가 잘돼 호가가 곧바로 시세로 경신되곤 했으나, 최근에는 눈치보기 양상 속에 호가와 시세간 격차가 해소되지 않고 있다. 호가의 착시에 빠져 고가 입찰에 나서서는 안되는 이유다.아파트를 대상으로 하는 경매투자가 대체로 단기성으로 운용되고 있고 대출 의존도도 높다는 면에서 최근 분위기에 더욱 민감해질 필요가 있다. 고가 낙찰에다 낙찰 후 매각까지의 기간도 길어진다면, 자금압박은 물론 수익을 기대하기 어려울 것이다.경매는 입찰경쟁이 불가피한 투자다. 그러나 승리는 입찰경쟁에서가 아니라 수익을 내는데서 찾아야 함을 간과해선 안된다./옥계공인중개사 사무소
최근 도내 아파트 전세 시장은 일방적으로 임대인이 우위를 차지한 모습이다. 극심한 물량부족을 겪으며 임대인과 임차인 간의 협상력에 균형이 깨졌고, 인기지역의 경우 임대인의 희망 호가가 절충없이 바로 거래 가격으로 결정되고 있다.나아가 임대인 주도하에 월세방식의 임대차가 확산되고 있다. 시중의 저금리로 보증금에 대한 이자수익을 기대하기 어려워지자 임대인들은 수익률을 높이기 위해 상대적 고금리인 월세로 임대방식을 바꾸고 있다. 이는 주택상품에 대한 투자시각이 매매차익뿐만 아니라 보유중 운용수익을 노리는 쪽으로 바뀌고 있음을 반증하는 결과이기도 하다. 최근 증가세에 있는 원룸 임대사업도 같은 맥락의 투자일 것이다.월세방식의 확산은 임차인에게 불리하다. 원금이 보전되는 전세와는 달리 고율로 환산한 월세를 매달 소모성으로 부담해야 한다. 또한 월세로 전환한 물량이 늘어날수록 전세로 내놓을 물량이 줄어들어 전세가가 더 오를 수도 있다. 늘어나는 부담을 감당치 못하면 비선호 지역이나 원룸 등의 대체주택으로의 이사까지도 고려해야 하는 상황이다.최근의 월세전환 시도가 아직은 일부의 일이라지만, 확산 추세를 보이는 것은 분명해 보인다. 임대시장의 변화에 맞춰 투자전략을 재점검할 필요가 있다./옥계공인중개사 사무소
사람이 많이 모이는 곳이 장사가 잘되듯이 토지투자도 인구변화를 유심히 살필 필요가 있다. 인구는 장기적으로 지가를 뒷받침하는 버팀목이 되기 때문이다.먼저 관심을 둘 곳은 외지인의 유입이 늘어나거나 예상되는 사업이다. 기업유치나 관광지 개발 사업이 대표적인데, 이들은 외부 인구를 끌어오면서 지역 성장의 저변을 넓히는 효과가 있다. 외지인은 새로운 수요를 창출하게 되고 토지의 활용 면에서도 과거 원주민과는 다른 용도를 모색하게 된다. 자연히 지가는 새로운 용도에 걸맞게 재평가 된다.지역 내 인구이동도 주목할 점이다. 최근 10여년간 추이를 볼 때, 구도심의 인구가 신도시로 이동하면서 지가도 따라서 등락하고 있다. 지역 내 인구이동은 경제활동의 중심이 이동한다는 반증이다.젊은층 인구가 얼마나 거주하느냐 여부도 관심사가 된다. 젊은층은 일자리나 교육여건, 편익시설의 유무에 따라 자주 거처를 옮기는데 이들이 모이는 지역에 생산?소비 모두가 집중되어 지역 거점을 이루곤 한다.토지투자에서 인구요인은 여타 요인에 비해 변화가 장기적으로 일어난다는 점에서 자칫 소홀하기 쉽다. 그러나 요즘 같은 침체기일수록 신중히 재고할 필요가 있다. 여타의 요인보다 침체기에 지가를 방어하는 효과가 크기 때문이다./옥계공인중개사 사무소
최근 LH의 사업 재조정 발표를 앞두고 우려의 목소리가 크다. 상당수 사업이 연기나 백지화될 가능성이 크기 때문이다. 주목할 점은 사업추진여부를 결정하면서 "사업성(수익성)"을 중요한 판단기준으로 한다는 점이다. LH는 민간과는 달리 수익성 보다는 공공성이나 복지에 더 많은 비중을 두어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 과도한 부채에 발목 잡혀 태도변화를 가져온 것이다.LH의 태도변화에 따라 지자체가 추진하는 사업도 상당수 차질이 불가피하게 되었다. 그간 지자체는 의욕적으로 개발계획을 발표해 왔지만 이를 뒷받침하는 재원확보 방안에 대해서는 정부나 공기업에 크게 의존해왔기 때문이다. 재원확보가 어려워지면 민자유치를 시도하거나 사업규모를 축소하는 등의 과정을 거쳐 장기 표류할 가능성이 커지게 된다.투자자들로 화려한 청사진보다 실현가능성에 집중할 시기로 보인다. 개발예정지라도 실현이 안된다면 투자성공을 보장하기 어렵기 때문이다. 특히 화려한 청사진은 일찍부터 발표했으나 정작 재원은 민자로 해결하겠다는 계획에 대해서는 보수적 판단이 필요하다. 개발계획에 따라 지가는 빠르게 오르는 반면 민자유치는 시일이 많이 소요되어, 정작 착공해야할 시점에 사업성이 떨어져 장기 표류할 가능성이 크기 때문이다./옥계공인중개사 사무소
도내 아파트 분양시장에 모처럼 온기가 도는 가운데, 과거 32평형으로 분양하던 아파트들이 최근들어 34평형이나 35평형으로 분양하는 사례가 늘고 있어 투자자들이 혼란스러워 하고 있다. 내부면적이 과거와 같은데도 불구하고 2~3평씩 높여서 분양하는 이유에 의문을 가질만도 하다.이러한 의문은 전용면적과 주거공용면적을 이해함으로써 해소될 수 있는데, 통상 이 둘을 합산하여 분양면적으로 정하게 된다.전용면적은 각 세대가 독점적으로 사용하는 면적으로 현관문 안쪽의 거실, 방, 욕실, 주방 등이 해당된다. 다만 발코니는 별도의 서비스 공간으로 구분되어 전용면적에서 제외된다. 반면 주거공용면적은 다른 주민들과 공동으로 사용하는 면적으로 계단, 복도, 엘리베이터 등이 해당된다.따라서 전용면적은 같더라도 주거공용면적이 작고 큼에 따라 32평형 또는 35평형으로 다르게 분양되는 것이다.주거공용면적이 커진다면 그만큼 동선이 여유로와지는 효과가 있을 것이다. 그러나 이때문에 효용보다 과하게 총 분양가가 높아진다는 지적도 있다. 단위면적당 분양가는 같지만 전용공간보다 체감 효용도에서 떨어지기 때문이다. 투자를 고려한다면 유사 아파트의 전용면적당 가격과 비교하여 효용 가치를 검증해 볼 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
도내 아파트 시장이 중소형 실수요 위주로 재편되는 모습이다. 통상 경기가 좋을 때는 투자 성향이 강한 중대형이, 어려울 때는 실수요 성향이 강한 중소형이 강세를 보이곤 하는데, 최근 도내 주택시장도 어려운 경기를 반영하듯 매매·전세 모두 중소형이 주도하고 있다.중소형에 대한 실수요 정도는 매매가 대비 전세가 비율로 가늠할 수 있다. 전세 희망자는 투자가치와 무관하게 오로지 실 거주를 목적으로 주택을 선택하므로, 모두 실수요자라 할 수 있다. 또한 이들 실수요가 많은 곳에 전세가 비율도 높게 형성되는데, 전주시의 경우 대형은 60%를 밑도는 반면 중소형으로 갈수록 75%를 넘기고 있어 실수요가 중소형에 집중됨을 유추할 수 있다.실수요 대비 공급량 부족도 중소형 강세의 또 다른 원인이다. 과거 중대형에만 신규공급이 편중되었던 여파로 중소형은 상대적으로 물량이 부족했고 결과로 시차를 두고 기존 재고 아파트의 가격이 상승하고 있다.시장 동향에 맞춰 건설사들도 중소형으로 관심을 돌리는 분위기다. 수요에 어울리는 공급이라는 면에서 바람직해 보인다. 다만 큰 인기에도 불구하고 높은 분양가가 제시된다면 과거 대형의 경우처럼 실수요 시장에서 외면 받을 수도 있음을 상기해야 한다./옥계공인중개사 사무소
부동산 양도시 양도소득세는 원칙적으로 매도인이 부담하는 조세이다. 그런데 매매의 조건으로 양도소득세 일체를 매수인이 부담하도록 약정할 수도 있어 그 유효성와 한계에 관심을 가질만 하다.법원은 이러한 약정에 대해 기본적으로 유효하다고 보면서 사안별로 유의할 것을 지적한다.무엇보다 세액산출 기준이 달라짐에 유의해야 한다. 통상은 매매가를 기준으로 세액을 산출하겠지만, 이때는 당초 매매가에 매수인이 부담한 세액까지 합산한 금액으로 최종세액을 산출토록 하고있다. "명목 여하에 관계없이 해당 자산의 양도 대가로 받는 모든 수입"을 과세 대상으로 보겠다는 취지다. 결과적으로 매수인에게 전가시킨 세금에 대해서도 다시한번 양도소득세가 과세되는 모양새라 자칫 세액을 오산할 여지가 있다.세 부담의 주체와 한계도 명확히 할 필요가 있다. 당사자의 세액 예측에 오류가 있을 수 있고, 기타 주민세나 가산세도 발생할 수 있어 분쟁의 여지가 많다. 법원도 추가적인 부분에 대해서는 사안별로 판단이 다를 수 있음을 지적하는 만큼 부담주체와 한계를 명확히 할 필요가 있다.양도소득세를 매수인에게 전가시키는 약정은 세심한 주의가 필요하다. 모호한 문구보다 전문가와 협의하여 금액과 한계를 명확히 약정해야 한다./ 옥계공인중개사 사무소
본격적인 이사철을 앞두고 도내 전셋집이 품귀현상을 보임에 따라 이사를 포기하고 기존계약을 연장하는 재계약 사례가 늘고 있다. 이미 익숙한 사람들 간의 연장계약이라 소홀히 넘어갈 수 있으나, 재계약도 처음처럼 신중히 대처할 필요가 있다.먼저 단순히 기간만 연장하기로 했다면 기존 계약서에 기간연장 내용만 추가하면 된다. 기존의 지위를 그대로 유지하기 위함이다. 오히려 기존 계약서를 파기하고 신규로 작성했을 때 문제의 소지가 있다. 당초 없었던 근저당권 등이 새롭게 설정되었다면 보증금 보장 순위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다.보증금을 인상하기로 했다면 새롭게 계약서를 작성하고 주민센터에 확정일자를 다시 받아둬야 한다. 인상분은 다시 확정일자를 받은 뒤부터 보장이 가능하기 때문이다. 흔히 하는 기존 계약서에 인상분만 추가하고 마는 방식으로는 위험에 노출되기 쉽다.유의할 점은 기존 계약서를 파기하거나 반환해서는 안된다. 당초의 보증금은 기존 계약으로, 인상분은 새로운 계약으로 지위가 보장되는 만큼, 기존 계약서가 파기된다면 당초에 확보한 지위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다.재계약은 전문가의 중재 없이 당사자들 간에 직접 이루어지는 경우가 많으므로 더욱 신중할 필요가 있다./옥계공인중개사 사무소
"이 지역은 내가 잘 아는데 예전에는 훨씬 저렴했다." 3년째 토지를 물색하고 있는 투자자의 말이다. 집 근처로 요양시설 신축을 구상중인 투자자는, 토지구입 목적이 분명하고 장소도 현 거주지 근처로 한정한 터라 지역 동향에 밝다. 특히 과거 지가변동 이력에 대해서는 인근의 공인중개사보다 해박할 정도다. 그러나 여전히 부지를 구입하지 못했고 과거 가격에 구입하지 못한것을 후회하고 있다.투자판단의 기준을 미래가치로 바꿀 필요가 있다. 재건축 아파트를 예로 들면, 25년 넘은 낡은 아파트가 10년된 아파트보다 비싸게 거래되는 모습을 볼 수 있다. 현재의 열악한 주거여건보다 미래 재건축 이후의 가치가 기준이 되는 것이다. 개발예정지의 농지도 유사하다. 과거라면 농작물 수확량 정도로 가치가 매겨졌겠지만 앞으로는 미래의 개발구상에 의해 재평가될 것이다.상권이 쇠퇴하는 구도심이라면 오히려 과거보다 낮은 가격으로 평가될 것이다. 미래가치가 현재보다 못하기 때문이다.과거 회귀형 투자는 성공하기 어렵다. 아무리 좋은 매물이 나와도 과거 어느시점 보다는 비쌀 것이고, 기회를 놓친 투자자는 이후에도 동일한 실수를 반복할 것이기 때문이다. 투자를 고민하는 지금이 미래가치를 만드는 새로운 출발점이라는 인식이 필요하다./옥계공인중개사 사무소
〔물음〕갑 씨는 주거용 다세대주택(원룸)을 신축해 임대사업을 하고 있습니다. 건축비용 이외에 양도소득세 계산을 위해 필요경비로 인정되는 자본적 지출액에는 무엇이 있을까요?〔답변〕토지·건물 등 자산을 양도·납부하는 양도소득세는 해당자산의 양도가액에서 그 자산의 취득에 들어간 비용 및 자산의 가치를 증가시키는 자본적 지출액 등을 공제해 계산합니다.이때 자본적 지출액 등에 대해 납세자와 과세당국의 의견이 상충되는 일이 종종 일어납니다.자본적 지출액은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용, 엘리베이터 또는 냉·난방장치 및 피난시설 등의 설치와 재해 등으로 건물 등이 멸실 또는 훼손돼 당해 자산 본래의 용도 회복을 위한 비용 지출 등입니다.주택의 경우 이용편의를 증대시키기 위해 지출하는 베란다 창틀, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적 지출액에 해당합니다.일반 상업용 건물의 경우 취득 뒤 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 했다면 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입합니다.그러나 정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판 교체비, 싱크대 등 주방기구 교체비, 옥상방수 공사비, 타일·변기공사비 등은 자본적 지출에 해당되지 않아 필요경비에 산입하지 않습니다.과세당국은 오피스텔의 비품(TV·에어컨·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비는 임대조건을 유리하게 하기 위한 임대비용으로 자본적 지출이 아니라고 판단하고 있습니다./옥계공인중개사 사무소
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