Trend news
도내 주택시장의 약진이 돋보이고 있다. 전국적으로는 "하우스 푸어(House Poor)"라는 말이 회자될 정도로 혹독한 침체기를 겪고 있지만, 도내에서는 중소형 아파트를 중심으로 강세를 이어가고 있는 양상이다.중소형 강세의 원인으로, 무엇보다 수급 불균형을 꼽을 수 있다. 지난 3~4년간 건설경기가 극심한 부진을 겪으면서 민간 건설사는 신규공급을 중단하다시피 했다. 결과로 시차를 두면서 기존 재고주택 가격을 상승시키는 효과가 나타나는 것이다. 또한 부족한 중소형을 즉각적으로 공급할 수 없다는 점에서 수급 불균형 문제는 한동안 시장의 불안요인이 될 것이다.새만금 개발의 효과도 일조하는 것으로 보인다. 배후지로 떠오르는 군산과 전주의 인구가 증가하면서 수요를 늘리고 있다. 그밖에 외지인의 투자수요나, 1~2인 가구의 증가세도 도내 중소형 강세에 일조하는 것으로 해석된다.가을 이사철이 다가오고 있다. 주택 구입을 고려한다면 중소형 신규분양 물량에 주목할 필요가 있다. 기존 재고주택은 가격 대비 노후화가 심해지고 있다는 단점이 있는 반면, 신규물량은 건설사가 그간의 부진 여파로 분양가를 크게 인하하고 있기 때문이다. 상대적으로 좋은 조건에 새 아파트를 구입할 여건이 형성되고 있다./옥계공인중개사 사무소
상가를 고를때 유동인구가 많은 입지를 선호하게 된다. 다수에게 노출되는 기회가 많을수록 고객을 유인하기 쉽기 때문이다. 나아가 유동인구의 실질적 구매력까지 고려한다면 퇴근길에 위치한 점포에 주목할 필요가 있다.소비자는 바쁜 출근길 보다는 느긋한 퇴근길에 심리적인 안정감을 가지게 되고 비로소 주위를 둘러볼 여유가 생긴다. 자연히 퇴근길에 점포를 들를 확률이 높아지게 된다.소비의 규모면에서도 퇴근길이 유리하다. 출근길에는 당장 급한 최소한의 소비에 그치는 반면 퇴근길에는 필수품은 물론이고 충동구매의 여지까지도 있어 점포의 매출증대를 기대할 수 있다.자영업자의 영업시간도 소비자의 구매력이 퇴근길에 왕성하다는 점을 반증하고 있다. 통상 직장인의 근무시간이 9시~6시 인데 반해, 식당 등의 자영업은 이보다 늦은 10시~10시 정도로 영업시간을 정하고 있다. 오랜 경험에 따라 매출이 많은 퇴근 시간대에 촛점을 맞추고 있는 것이다.점포를 고를때도 이같은 소비자의 구매습관을 살펴 경쟁력 있는 입지를 확보할 필요가 있다. 단순히 유동인구가 많고 적음만을 따지기 보다 실제 구매력이 집중되는 퇴근길 길목의 점포를 주목해야 한다. 특히 자체 흡인력이 부족한 소규모 점포일수록 더욱 고려해야할 선택기준이다./옥계공인중개사 사무소
휴가가 막바지에 이르면서 일부 발 빠른 세입자들이 가을철 전셋집을 타진하고 있지만 녹록치 않은 분위기다.도내 주택가격은 1년 넘도록 유례없는 급등세를 보였고, 특히 임대 수요가 많은 중소형이 상승을 주도했다는 점에서 세입자들의 불안이 커지고 있다. 매매가 상승분이 고스란히 전세가 인상으로 이어질 수 있기 때문이다.인상분을 단번에 반영해줘야 한다는 점도 부담이다. 통상 주택 임대차 계약은 2년 단위로 갱신하는데, 이번 매매가 급등세는 1년 이상 계속된 터라 세입자는 그간 누적된 인상분을 한꺼번에 올려줘야 하기 때문이다.월세전환 압력도 가중될 것으로 보인다. 임대인은 매매가가 크게 상승한 만큼 대폭적인 전세가 인상을 희망할 것이나 목돈마련이 어려운 세입자들은 부족분을 월세로라도 보충해 줘야할 처지다. 가뜩이나 전셋집이 귀한 여건에서 이중고가 아닐 수 없다.반면 전세수요는 넘치고 있다. 당장에 신규 입주물량도 적은데다, 본격적인 금리인상 우려로 주택구입을 미루고 전셋집으로 방향전환 하는 사례도 적지 않기 때문이다.향후 전세시장은 재계약 과정에서 적잖은 임대료 분쟁이 예견되고 있다. 본격적인 수요가 몰리는 이사철에 닥쳐 고민하기보다 조금이라도 빨리 움직여 임대인과 현명한 절충을 시도해야할 것이다./옥계공인중개사 사무소
골목상권의 시름이 깊어가고 있다. 오랜 내수부진으로 매출이 좀체 회복되지 못하는데다, 최근 시장동향도 골목상권을 위협하는 방향으로 바뀌고 있기 때문이다. TV나 인터넷 쇼핑 시장이 커지면서 상당수 고객이 온라인 시장으로 이동했고, 오프라인에서는 대형마트가 연이어 진출하면서 상권을 위협하는 상황이다.생계형 자영업의 기반이 약해진 만큼 상가투자 시에도 신중할 필요가 있다. 투자를 고려한다면, 자영업 시장에서 경쟁력을 확보한 업종을 살펴 이들 업종이 선호할만한 입지의 상가로 선택의 폭을 좁혀야 한다.최근 자영업 시장은 규모화, 브랜드화, 규격화된 점포로 재편되는 모습이다. 과거 동내 단골을 상대로 했던 생계형 점포는 점차 불특정 다수를 상대로 하는 기업형 점포에 흡수되고 있고, 업소 저마다의 상호는 유명 프랜차이즈 회사의 상호로 바뀌고 있다. 또한 개성이 강했던 요식업에서 조차도 전국적으로 동일한 맛을 내는 규격화가 진행되고 있다.시장의 재편으로 임차인이 점포를 고르는 기준도 달라지고 있다. 과거 임차인 개개인의 취향이 기준이었던 반면 지금은 전문적인 프랜차이즈 회사의 요구조건이 기준이 되고 있다.상가는 입지가 절반이다. 조금 비싸더라도 좋은 입지에 투자할 때 경쟁력 있는 업종의 임차인이 모일 것이다.
부동산 투자 기법이 갈수록 정교해지면서 세테크에 대한 관심도 커지고 있다. 실무적으로는 증여를 통한 절세방안이 다양하게 모색되고 있다.대표적 사례로 양도소득세가 부담되는 2주택자의 경우 무주택 세대인 자녀에게 1주택을 증여하는 방법이 있다. 증여를 마치게 되면 부모세대나 자녀세대 모두 1주택이 되므로 향후 일정요건을 갖춘다면 2채 모두 양도소득세가 비과세돼 상당한 절세효과를 누릴 수 있다.물론 증여세는 부담해야겠지만 2주택 시 양도소득세와 비교해 실익이 크다면 충분히 고려할 만한 방안이다.지방의 경우는 수도권과 달리 실제 거주여부를 따지지 않고 비과세를 판단하는 만큼 증여받은 집으로 이사를 하지 않아도 되는 편리함까지 있다.주의할 점도 있다. 일반적 매매는 1주택을 3년만 보유하다 매각하면 비과세가 되나, 위 사례의 증여주택은 5년 이상 보유했다가 매각해야 비과세가 가능하다. 5년 내 매각했을 때 세무당국은 증여를 세금회피를 위한 편법적 행위로 보고 양도소득세를 부과하기 때문이다. 자칫하면 2주택 상태로 매각 시보다 더 많은 세금을 부담할 수도 있다.증여는 잘만 활용하면 훌륭한 세테크가 된다. 다만 여타의 매매와 달리 5년의 기간 제한에 유의해야 한다.
인터넷 서비스의 확대로 부동산 관련 문서확인이 갈수록 편리해지고 있다. 이미 등기부나 지적도는 안방에서 간단한 컴퓨터 조작으로 발급받게 됐고, 여타의 공문서도 인터넷 서비스를 점차 확대해 가는 추세이다. 불과 몇 년 전만해도 일일이 해당 관청을 찾아다녀야만 했던 수고를 크게 덜어준 것이다.나아가 일부 투자자는 이제 현장 확인까지도 컴퓨터로 간단히 해결하려 하고 있다. 최근 항공사진 서비스를 활용하려는 의도다.그러나 아무리 사진이 잘 나오더라도 현장 확인만큼은 반드시 직접 현지에 가서 발로 확인하는 자세가 필요하다.현지에 가면, 먼저 토지의 물리적 현황을 확인해야 한다. 인터넷에 제공되는 항공사진은 과거 1~5년 전의 사진이므로 현재와 다를 수 있고 특히 표고나 경사도는 사진으로 판별하기 어렵다. 또한 현지 주민과의 분쟁 여부도 살펴야 한다. 혐오시설·경계다툼·무단경작·진입로 문제는 흔히 있는 분쟁이다. 주변의 분위기를 살피는 일도 중요하다. 동일한 이슈에 대해서도 외지인과 현지인의 시각은 다를 수 있기 때문이다.투자는 매물에 대한 현장감 있는 이해 하에 결정해야 한다. 안방에서 편리하게만 검색하려 하기보다 초기 매물 물색의 과정부터 발품을 팔아가며 현장감 있게 접근해야 한다.
경기불황 속에 업종제한 약정을 제시하며 분양하는 상가가 늘고 있다. 업종제한 약정은 동일상가 내에 다수의 점포를 분양하면서 각 입점자의 목적사업에 대해 독점적 영업권을 보장하는 형태로 이뤄지며, 이후 유사 경쟁업종의 진입을 차단하는 기능을 한다. 독점권은 분양 희망자들에게 매력적인 조건이 되고 자연히 상가 분양률도 높아진다.문제는 각각의 점포가 재차 매매된 경우에도 이러한 약정에 계속 구속되는가에 있다. 새로운 매수인은 최초 분양계약의 당사자도 아닐뿐더러, 더욱이 이러한 약정이 있었는지도 모르고 점포를 구입했다면 목적사업이 다른 입점자와 중복될 수도 있기 때문이다.법원은 새로운 매수인도 업종제한 약정에 따라야 한다는 판단이다. 분양사와 맺은 업종제한 약정은 법률적으로 유효하며, 효력은 최초 분양자뿐만 아니라 그의 승계인에 대해서도 미치게 된다는 것이다. 결국 새로운 매수인의 목적사업이 다른 분양자와 중복된다면 사업을 포기해야할 수도 있다.업종제한 약정에는 양면성이 있다. 자신의 업종을 보장받는 반면 새로운 업종으로의 전환에는 걸림돌이 될 수 있다. 또한 이는 임차인이나 새로운 매수인에게도 적용되므로 계약 전 목적사업이 가능한지 여부를 먼저 파악해야 한다.
지난주 말 한국은행이 기준금리를 2%에서 2.25%로 인상하기로 하면서 16개월 간 끌고 온 초저금리 기조에 변화를 주기 시작했다.금리인상은 자체로만 볼 때 부동산 시장에 악재로 작용한다. 대출규모가 큰 경우 당장에 늘어날 이자 부담은 물론이고, 실수요자의 매수심리까지도 억누르는 효과가 있어 부동산 경기를 압박하게 된다.그렇지만 이번 조치가 당장 시장에 큰 변화를 줄 정도는 아닌 것으로 보인다. 인상 의도가 그동안 과도하게 낮았던 금리를 조금씩 정상화하자는 것이고, 이미 수차례 예고돼 대비할 여유가 있었기 때문이다.또한 인상폭이 작아 인상분을 반영하더라도 여전히 저금리 기조임에는 변함이 없다. 따라서 경계의 시각은 유지하되 성급하게 움직이기보다는 잠시 관망하면서 투자전략을 가다듬는 기회로 삼아야 한다.다만 금리의 영향을 많이 받는 수익성 상가의 경우 보다 유의할 필요가 있다. 상가는 부동산 중에서도 대출의 비중이 많은 편이고 작은 금리변화에도 수익률이 크게 변할 수 있는 상품이기 때문이다. 당장의 수익률보다는 이후에도 수익을 유지할 수 있느냐를 따져봐야 한다.향후 본격적 금리인상 여부는 여전히 논란 중이다. 투자자도 관망세를 유지하며 이번 소폭 인상을 체력 강화의 계기로 삼아야 한다.
공부상 면적과 실 면적이 다를 수 있다.토지를 매매할 때 면적은 토지대장을 기준으로 정한다.그런데 간혹 토지대장상의 면적과 실제 측량한 면적이 다른 경우가 있어 분쟁이 발생하기도 한다. 실 면적이 작은 경우, 매수인은 면적부족을 이유로 계약 취소나 대금 감액을 요구할 것이고 매도인은 대장상 면적을 이유로 계약서대로 이행할 것을 주장할 것이다.위의 사례에서 행정처리는 측량 결과를 기준으로 여타의 공부를 정정해야 한다. 개별필지의 경계나 범위는 지적도에 의해 특정되는 만큼 지적도를 현실에 반영하는 장치인 측량 결과가 기준이 된다.매매계약 관련 분쟁처리는 필지매매와 수량매매 방식으로 나누어 살펴야 한다.통상적 방식인 필지매매 방식이라면 면적부족을 이유로 계약취소를 할 수 없다. 필지매매는 특정 필지 전체를 하나의 매매단위로 간주하는 방식으로 일부 면적부족 문제로 전체 계약을 취소하지 못한다.반면 수량매매 방식이라면 차이 나는 면적만큼 대금 감액 청구가 가능하다. 수량매매는 면적을 가격 결정의 가장 중요한 요소로 간주하는 계약으로 "단위면적당 가격에 면적을 곱하여 매매대금을 정한다"는 취지를 별도로 명시한다.부동산은 작은 면적에도 큰 대금이 오고간다. 면적이 불분명해 보이면 사전에 적극적으로 측량을 고려할 필요가 있다.
지난 25일 채권 은행단의 기업 신용평가 결과가 알려지면서, 부실업체에 대한 강도 높은 구조조정이 예고된 가운데 도내에 기반을 둔 건설사도 2개사가 포함된 것으로 전해져 불안감이 커지고 있다.부실의 원인으로는 미분양 아파트 증가를 꼽고 있다. 공급자 위주의 주택분양이 수요자들로부터 외면 받으면서 누적된 부채가 감당할 수준을 넘어선 것이다.앞으로 계획사업은 물론 기존사업에도 차질이 예상되며, 더욱이 관련 협력업체로까지 부실의 여진이 이어진다면 피해규모가 더 커질 가능성도 배제할 수 없어 여러모로 뒤숭숭한 분위기이다.이번 부실 건설사 문제는 상가시장에서도 타산지석으로 다루어야 할 일이다.아파트는 건설사가 부도가 나더라도 주택법에 의한 '보증이행제도'가 있어 납부금의 회수나 공사를 재개하도록 하는 최소한의 보장책이 있는데 반해, 상가는 연면적 3000㎡ 미만인 경우 이러한 보장책이 없어 분양사가 부도나면 피해는 고스란히 기 분양자의 몫으로 남게 된다.최근 도내에서는 연면적 3000㎡를 넘지 않는 중소형 상가 신축이 눈에 띄게 늘고 있고, 분양에서도 준공전 선 분양 방식인 경우가 많아 투자자의 주의가 필요하다.선분양 상가를 고려한다면 업체의 재무 건전성도 세심히 살펴야할 것이다.
투자상담을 하다보면 어디 싼 땅 없냐는 문의를 받곤 한다. 조금이라도 저렴한 가격에 원하는 토지를 구입하고픈 심정이겠지만 앞으로의 투자환경에서는 경계해야 할 방식이다.싼 땅을 찾는 이유에는 효용이 차순위 정도로 비슷하다면 좀 더 싼 땅을 구입하였다가 언젠가 그 지역의 지가가 상승할 때 1순위 효용의 토지와 동반하여 상승하기를 기대하는 심리에 있다.차익실현 면에서도 평당 1만원짜리가 2만원으로 팔리기는 쉬워 보이나 100만원짜리가 200만원으로 팔리기는 어려울 것이라는 우려가 이런 방식을 부추긴다. 실제로 대규모 개발예정지에서는 싼 땅 투자가 유용한 기법이 되기도 한다. 하지만 일반적 투자에까지 싼 땅 기법을 적용하기에는 주변환경이 만만치 않게 변하고 있다.우리사회의 양극화 경향은 부동산에서도 피할 수 없는 대세로 자리매김하고 있다. 투자자의 선택은 효용이 많은 토지로만 집중되고 상대적으로 효용이 적은 토지에는 눈길조차 주지 않고 있다. 현장에서도 지역 대표시장에는 투자자가 몰리는 반면 산골의 토지는 급매물에도 좀체 매수자를 만나기 어려워지고 있다.싼 가격만으로는 더 이상 가치를 찾기 어렵게 되었다. 조금 비싸보여도 지역의 대표성이나 개발가치를 가진 토지에 투자하는 것이 양극화에 대처하는 투자법이다.
최근 새만금방조제 도로 개통을 계기로 많은 관광객이 방조제를 찾고 있고, 연계지역인 변산반도 일대까지 관광객의 발걸음이 이어지면서 숙박시설에 대한 수요가 늘고 있다.관련 부동산 매수세도 살아나면서 개인투자자의 관심은 펜션 용지에 집중되고 있다. 주로 관광객의 동선에 위치한 고군산·변산·격포·궁항 지역이 사업 유망지로 떠오르고 있고, 상대적으로 건축 인허가가 가능한 곳이 적어 희소성 가치까지 시세에 반영되는 분위기다.그러나 펜션사업은 투자금 회수가 비교적 긴 사업으로 충분한 사업성 검토와 신중한 입지선택이 필요하다.흔히 펜션을 전원주택의 부수적 기능으로 이해하는 경우가 많은데 적극적인 임대사업이 목적이라면 전원주택과는 다른 입지기준을 가지고 접근해야 한다.전원주택은 수려한 풍광이 주된 입지기준이 될 수 있지만 사업적 펜션은 관광객 유인요인과 불특정 다수의 접근성이 주된 입지기준이 되어야 한다. 주변에 관광명소, 해수욕장, 유원지 등이 있어 관광객을 유인하고 이들로부터의 접근이 편리해야 4계절 내내 내방객을 확보할 수 있다.펜션은 입지가 특히 중요한 사업이다. 좋은 풍광을 확보했다는 것만으로는 부족하고 관광객의 동선을 따라 유인요인과 접근성이 양호한 입지를 선택해야 장기적으로 유리하다.
최근 다가구 주택(원룸)의 신축 붐이 일면서 건물 준공 전에 임대차 계약을 맺는 사례가 늘고 있다. 대부분 실질적으로는 완공 상태여서 거주에는 문제가 없으나 행정적 절차인 준공을 마치지 않아 건물등기가 없는 상태로 계약이 이루어진다.이러한 계약의 배경에는 다분히 건축주의 사업성을 고려한 측면이 크다고 볼 수 있다. 건축주는 준공 전 임대를 통해 사업자금의 조기 회수가 가능해 지고, 나아가 준공 전 매매로까지 이어지게 되면 지방세 부담까지 회피하는 효과를 보게 되어, 건축주가 선호하는 계약형태이다.이 경우 임차인은 비교주택 대비 깨끗하고 최신의 집기가 구비된 터라 대체로 집은 마음에 들어 한다. 자연스레 보증금을 온전히 보호받을 수 있느냐가 최대의 관심사로 떠오르게 된다.판례는 실제 주거용이라면 주택임대차보호법으로 보호해야 한다는 입장이다. 공부상 기재 여부를 떠나 미등기·무허가·불법건물 일지라도 실제 주거용이라면 보호하겠다는 취지이다. 따라서 위의 준공 전 원룸주택에 대해서도 임차인의 보증금은 보호받게 된다.다만 건물등기가 없으므로 임대인이 진정한 소유자인지 여부에 대해서는 더욱 철저하게 확인해 보아야 한다. 토지 소유자는 물론 건축허가서상의 건축주까지 확인해볼 필요가 있다.
경기불안이 지속되면서 위험관리의 중요성이 강조되고 있다. 투자에서의 위험은 완벽히 극복되는 성질이 아니기 때문에 침체기에 투자자를 더욱 위축시키는 요인이 되기도 한다.그러나 지나치게 안전성만을 강조한 나머지 투자를 하지 않거나 위험이 작은 예금에만 자산을 집중한다면, 최근의 저금리·물가상승을 고려할 때 사실상 자산가치의 하락이라는 또 다른 위험을 초래하기도 한다.투자에 있어 위험은 꼭 부정적인 효과 뿐만 아니라 그에 상승하는 기회를 제공한다는 면에서 긍정적인 효과도 있다. 무조건 배척하기 보다 적절히 활용하고 관리한다는 시각으로 접근해야 할 것이다.위험을 감안한 수익성이 적절한지 살피는 것이 투자대안이 될 수 있다.투자자는 위험이 크다면 높은 수익률을 요구하고 작다면 낮은 수익률을 요구하여, 자신의 성향에 맞게 투자처를 선택하고 위험을 관리해야 할 것이다.위험관리를 위해서는, 무엇보다 감당 가능한 규모 내에서만 자금을 운용해야 한다. 부동산은 한번 투자하면 투자금 회수까지 몇 년씩 걸리는 장기적 상품이다. 차입금의 규모가 무리할수록 투자기간 중 발생하는 크고 작은 위험에 쉽게 흔들리게 된다./옥계공인중개사 사무소
최근 경기침체의 여파로 불황에 강한 중소형 아파트에 관심이 몰리면서 주거선택의 기준이 교통과 경제성에 치우치고 있다. 그러나 주택시장의 또 다른 축인 중대형 아파트의 선택에서는 중소형과는 다른 기준을 가지고 살필 필요가 있다.일반적으로 주택선택시 교육, 교통, 환경, 환금성, 수익성, 편익시설 등을 비교하게 되는데 중대형에서 비중 있게 살펴야할 기준은 환경적 가치이다.환경적 가치는 쾌적성, 주변경관 및 조망, 소음, 프라이버시, 동간 거리, 부대시설 등으로 평가되는데, 이러한 환경은 한번 정해지면 장래에 개선되기 어렵다는 특징을 가지고 있어 소득이 높아질수록 환경에 대한 요구가 커지는 경향이 있다. 교통여건이 당장에는 불편하더라도 장래에 개선될 여지가 많다는 점과는 대조적이다.동일한 단지 내에서도 산, 하천, 공원 등의 좋은 조망을 가졌다면 그렇지 않은 곳에 비해 선호도가 높고 조망권 프리미엄까지 형성되는 사례는 환경적 가치가 갈수록 중요한 선택 기준임을 대변한다.끝으로 끼리끼리 문화의 확산도 주시해야 한다. 사회적으로 양극화 현상이 심화되면서 동질의 소득수준과 문화를 공유하는 사람들끼리만 모이려는 경향이 강해지고 있고, 주거지의 선택에 있어서도 이러한 기준이 새롭게 주목되고 있다./옥계공인중개사 사무소
도내 산재한 대규모 개발사업으로 많은 수의 농지가 수용되면서 양도소득세 감면 여부에 관심이 크다.일반적으로 농지에 대한 양도소득세 감면은 8년 이상 경작 후 매각(수용)하는 경우를 생각한다. 그러나 3년만 경작하고 매각하였더라도 대토방식을 통해 양도소득세를 감면받을 수 있어 유용하다.조세특례제한법에는, 농지 소재지나 인근에 거주하면서 직접 경작한 농지로서 경작상의 필요에 의해 대토하는 경우 양도소득세를 감면한다는 규정을 두고, 일정 요건을 정하고 있다.먼저 매각농지 인근에 3년 이상 거주하면서 직접 경작한 경우에 한해 대토방식의 감면을 적용할 수 있다. 또한 대체 취득하려는 농지는 종전농지 매각일로부터 전후 1년(수용 등의 경우 2년) 이내에 취득하여야 하며, 매각농지 면적의 1/2 이상이거나 매각가격의 1/3이상의 규모로 취득하면 된다. 마지막으로 대체 취득한 농지에서도 3년 이상 그 소재지나 인근에 거주하면서 직접 경작하여야 한다.다만, 대체 취득하려는 농지가 농지 외의 용도로 환지예정 되었거나, 주거·상업·공업지역으로 편입된지 3년이 경과하였다면 감면이 배제될 수 있어 주의해야 한다.대토방식은 수용의 경우는 물론이고 일반적 매매에서도 감면이 가능하므로 제도의 유용성이 크다./옥계공인중개사 사무소
최근 도내 중소형 아파트의 강세를 대변하듯, 경매에서도 전업 투자자 뿐만 아니라 개인 투자자들의 중소형 아파트 입찰 빈도가 늘고 있으며, 일부 외지인까지 가세하여 낙찰가를 높이고 있다.중소형 아파트에 대한 경매 열기는 공급과 수요 모두가 증가한 결과로 볼 수 있다.공급 면에서, 경기침체가 장기화 되며 많은 물량이 경매에 나오고 있다. 개인채무로 인한 물량이 여전한 가운데, 건설사의 부도로 미분양 아파트나 임대아파트가 대규모로 경매시장에 유입되는 모습이다.수요증가도 뚜렷하다. 경매주택에 대한 부정적 사고가 다소 완화되면서, 기존 아파트의 급격한 가격상승에 실망한 수요자가 경매를 새로운 주택구입 수단으로 받아들이고 있다. 무엇보다 낮은 감정가가 수요자를 유인하고 있다. 통상의 감정가는 입찰일보다 3∼6개월 전에 결정되는데 최근 시세급등으로 감정가와 시세간 격차가 커져 관심을 끌기에 충분하다.그러나 일부 낙찰 사례를 보면 과열의 우려가 있어 주의해야 한다. 최근 신규물건이 감정가 대비 110% 이상으로 낙찰되는 경매장 분위기는, 자칫 시세보다 높은 가격에 입찰하는 우를 범하게 만들 수 있다. 경매의 목적은 최고가 낙찰에 있는 것이 아니라 적정수익을 담보하는 저렴한 가격에 있음을 상기해야 한다./옥계공인중개사 사무소
사람의 마음을 얻어내야 한다는 면에서 부동산 활동도 심리적 요인이 크게 작용하는 분야이다.좁게는 개인이 부동산을 바라보는 심리가 있고 넓게는 집단이 전반적 시장을 바라보는 심리가 있을 것이다. 개인과 집단의 심리는 서로 밀접한 영향을 주고 있다. 개인의 행동은 집단의 심리에 누적하여 반영되기를 거듭하고 일정시점 변곡점에 다다른 집단심리는 다시 개인들의 심리를 자극하기를 반복한다.심리에 기인한 부동산 매매패턴을 보면, 경기가 어려울 때는 투자심리가 과도하게 위축되어 실수요자까지도 부동산 구입 시기를 미루려는 경향이 있다. 동시에 이들은 다수가 경기회복을 체감하는 초기 타이밍에 절묘하게 구입하면 될 것이라는 기대도 가지곤 한다.그러나 기대와는 달리 경기회복을 체감하는 시기가 되면 매도물량이 자취를 감추고 가격이 급등하여 과거의 가격만을 생각한 투자자는 또다시 구입을 미루게 된다.나아가 집단심리가 매수세에 동참하는 시기에 이르면 가격은 더욱 상승하게 되고, 구입을 미루었던 투자자도 심리적 쏠림현상에 휩쓸려 비로소 구입을 결정하게 된다. 그러나 모두가 한 방향을 기대하는 이때가 상투가 되기도 한다.투자의 결과는 다수의 기대와 다른 경우가 많다. 스스로 역량을 키워 소신있게 투자하는 자세가 필요하다./옥계공인중개사 사무소
최근 경기가 어려워지며 임차인의 원상회복의무와 관련한 분쟁이 늘고 있다. 경기가 좋을때는 새로운 임차인이 권리금까지 지불하며 시설을 인수함으로 관련 분쟁이 적었으나, 경기침체로 권리금은 고사하고 영업적자까지 진 임차인이 별도의 비용을 들여가며 시설철거하기를 꺼리기 때문이다.원상회복 약정의 효과와 기준을 명확히 할 필요가 있다.원상회복 약정은 임차인에게 복구의무를 둠과 동시에 비용청구권을 무력화 시키는 효과가 있다. 통상 임차인이 건물의 보존이나 가치를 증가시키는데 비용을 들였다면 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있으나, 원상회복을 약정하였다면 비용청구권까지 포기한 것으로 해석되고 있다.회복의 기준은 점포를 인수할 당시로 봐야 한다. 전 임차인이 시설한 점포를 그대로 인수한 경우 임대인은 전 임차인이 시설한 것까지 완전히 철거하기를 희망할 것이다. 그러나 회복은 현 임차인이 인수할 당시를 기준으로 새로 개조한 부분에 한정한다.반면 통상적 사용으로 인한 자연적 가치 감소분은 회복의 의무가 없다. 임차인은 통상적 사용·수익 권한이 있고 이로인한 감가상각은 임대인의 부담이다.원상회복 약정은 상당한 법률효과을 발휘한다. 관례적인 문구로 취급하기보다 책임의 한계를 명확히 하여 훗날의 분쟁에 대비해야 한다./옥계공인중개사 사무소
우리사회의 고령화가 빠르게 진행되는 가운데, 특히 전북지역의 정도가 여타 지역보다 급격한 것으로 밝혀졌다.통계청 조사를 인용하면, 전북지역은 이미 2006년 고령 사회로 진입한 상태이며, 8년 뒤인 2018년에는 65세 이상 인구가 전체의 20%를 넘는 초고령 사회로 진입할 것으로 전망되고 있다. 전국평균보다 12년 빠른 고령 사회 진입이며 8년 빠른 초고령 사회로의 진입이다.노후를 앞두고 있다면 스스로가 소비자인 동시에 공급자라는 인식으로 주택구입과 투자방향을 정해야 할 것이다.먼저 도심권에 주목해야 한다. 고령화가 진행될수록 의료·복지·편익시설에 대한 수요가 늘면서 각종 인프라가 잘 갖추어진 도심권 주택에 고령층의 선호도가 높아질 것이다. 도심권에 거주지를 마련하고 관리하기 쉬운 인근에 투자한다면 보다 안정적으로 수입원을 관리할 수 있다.규모면에서는 구입과 거주비용 부담이 작은 중소형 주택이 유망하다. 갈수록 증가세에 있는 1~2인 가구의 수요에 부합하고 경기변동에 따른 부침도 작아 장기적 임대수익원으로 적합하다.투자의 방향은 매매차익보다 보유중 임대수익에 두어야 한다. 소유보다는 이용에, 무리한 자산증식보다는 안정적 수입원을 확보하는 것이 노후를 대비하는 투자의 정도일 것이다./옥계공인중개사 사무소
전주만 오르고 군산·익산은 꺼졌다…‘두 개의 전북’으로 갈라진 집값
[주간 증시전망] 3차 상법 개정안 등에 관심
전주 하가구역 재개발사업 어떻게 돼가나
[현장] 금요일 오후 6시, 전북 떠나는 국민연금 직원들
로또 1등 17명…당첨금 각 17억3000만원
(주)엘드건설 행정복합도시 개발사업자 선정
한국도로공사 전주수목원, 오는 7일부터 재개장
“이정도는 아니었는데”⋯무서운 두쫀쿠 인기
전북 부동산 직거래 일반화···사기 피해 우려
【완주군 난산마을 박춘옥 씨】로컬푸드서 길어올린 '자부심'…월급쟁이 안부러워
