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올해 도내 주택시장은 매매시장의 부진과 전세시장의 안정, 월세상품의 옥석 가리기가 진행된 한해로 풀이할 수 있다.먼저 매매시장부터 살피면, 활황에서 침체장세로 급속한 전환과정을 겪으며 연중 가격과 거래량 모두 부진을 면치 못한 한해였다. 도내 아파트 가격은 지난 3년간 쉼 없는 상승세를 보여왔다는 점에서, 일정수준의 가격조정이 불가피할 것으로 예견돼왔다. 하지만 조정의 강도가 예상보다 강하게 나타났던 한해였고, 급기야 거래량마저 전국 최고수준의 감소율을 보인 것으로 보고됐다.전세시장은 불안장세가 진정되고 보합세로 돌아섰다. 그동안 매매가가 전세가를 견인하던 틀이 깨졌고, 다가구·다세대주택과 같은 대체주택의 공급이 늘어난 영향도 일조한 결과다. 다만 올해 눈에 띄는 특징으로, 자가보다 임차주택을 선호하는 경향이 강해졌다는 점에서 수요증가에 따른 예비 세입자간 경쟁은 여전했다. 수익형 임대주택에 대한 관심은 올해도 이어졌다. 월세형 아파트나 다가구주택은 물론이고, 상반기 주거형 오피스텔의 분양도 잇따른 한해였다. 다만 점차 과잉공급에 대한 우려가 커지면서 초소형 임대주택사업에 대한 옥석가리기도 본격화되고 있다.옥계공인중개사
지난주 21일 전주 효천지구 개발사업에 대한 국토해양부의 실시계획인가가 났다. 이로서 내년 상반기 지장물 등의 보상을 시작으로 사업에 탄력이 붙을 것으로 전망된다.개발규모는 673,346㎡의 면적에 4,539세대를 수용하는 규모로, 일찍부터 사업에 거는 기대와 투자관심이 꾸준했던 지역에 위치해 있다. 특히 주변에 이미 개발이 완료되었거나 한창 진행중인 지역과 인접해 있어, 개발에 따른 상승효과도 상당할 것으로 기대되고 있다.특징으로는 환지방식을 꼽을 수 있는데, 종전 토지를 정리하여 새 토지로 교환해주는 방식이다. 즉, 사업시행자가 토지를 매입하지 않은 상태에서 개발을 완료한 뒤 다시 정리된 토지를 원 소유자에게 돌려주는 것이다.이때 돌려받는 토지의 면적은 종전보다 줄어들게 되는데, 일부 도로와 같은 공공시설을 늘리는데 사용하고 일부는 공사대금을 충당하는데 사용하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 토지의 용도가 고밀도 개발에 적합하게 바뀌고, 도로와의 접근성이 개선되며, 부정형 모양이 정형으로 바뀌는 등 토지의 이용 면에서는 가치가 높아지게 된다.투자에 앞서서는 줄어들 면적 대비 상승할 가치에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 실무에서는 기존의 개발사례와 비교하는 방법이 자주 사용된다. 옥계공인중개사 이상호
도내 임차가구의 절반이상이 월세로 거주하는 것으로 알려진 가운데, 이러한 현상이 특히 소형에서 강하게 나타나고 있어 앞으로 새 아파트 입주가 본격화돼도 소형주택의 월세화 현상은 계속될 것으로 보인다.도내 임차가구 중 월세거주비율은 약58.6%인 것으로 알려졌다. 이는 전국평균인 46.6%를 크게 웃도는 비율로 도내에서 월세화 현상이 매우 빠르게 진행되고 있음을 시사하고 있다. 일부에서는 도내월세가구가 64%에 달한다는 조사결과도 나온바 있다.월세화를 주도하는 특징으로는 소규모 가구, 도시지역, 소형주택, 젊은층, 낮은 소득수준 등을 꼽을 수 있다. 소규모 가구일수록 편의시설이 잘 갖춰진 도심권을 선호하는 경향이 강하고, 젊은층일수록 이사횟수가 많아 월세집이 용이하며, 상대적으로 취약한 경제력도 소형 월세집을 선택하게 만드는 것이다.소형주택의 월세화는 앞으로 새 아파트 입주가 가시화 되더라도 크게 바뀌지 않을 것으로 보인다. 통상 새 아파트 입주가 임박하면 임대물량이 많아져 임대차 형태나 가격면에서 어느정도 임차인에게 유리한 조건이 형성되곤 하는데, 현재 도내에서 입주를 앞둔 물량은 중형규모 일색이라 소형이면서 낮은 가격을 찾는 다수 월세세대에겐 큰 도움이 못될 것이기 때문이다. 옥계공인중개사 이상호
최근 경기불황으로 차임연체 사례가 속속 늘고 있다. 하지만 차임연체는 임차인의 지위를 현저히 불안하게 만들 수 있으므로 상당한 주의가 필요하다.가장 큰 문제는 임대인에 의한 일방적 계약해지 위험이다. 밀린 차임이 2기분에 달하면 임대인은 별도의 최고절차 없이도 계약해지가 가능하기 때문이다. 일반적인 경우, 상대방이 의무를 이행치 않으면 상당한 기간을 주고 이행할 것을 촉구한 뒤에야 비로소 계약해지가 가능한데, 차임연체로 인한 해지에서는 이러한 최고절차 없이도 바로 해지가 가능하다.한편 보증금이 충분히 남아 있다면, 밀린 차임을 보증금에서 공제하라고 주장하거나, 적어도 차임연체로 인한 임대인의 계약해지통보에 대항할 수 있지 않을까 하는 오해가 있을 수 있다. 하지만 이에 대해 법원은 "임대차 보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여, 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없다."고 하여 임차인의 차임연체가 정당화될 수 없음을 분명히 하고 있다.차임연체는 임차인의 지위를 현저히 불안하게 만들 수 있다. 이는 보증금이 충분히 있는 경우라도 예외가 될 수 없다.옥계공인중개사
부동산 정보 161 가치투자, 선택과 집중이 필요하다부동산 투자의 방법론으로 가치투자가 있다. 부동산 본연의 가치보다 저평가된 부동산을 발굴하되, 향후 시세가 가치에 수렴할 때를 기다려 수익을 얻는 방법이다. 이러한 방식이 시장의 유행보다는 부동산 본연의 가치에 집중할 것을 강조한다는 점에서, 투자자도 가치파악을 위한 남다른 노력이 필요하다.부동산 가치는 크게 현재가치, 미래가치, 개발가치로 구분하여 파악할 수 있다. 현재가치는 현재 사용용도에 대한 가치로서, 대부분 시장가격에 반영돼 있어 경매 등 특별한 경우가 아니라면 현 시세보다 저렴하게 파는 경우는 드물다. 미래가치는 앞으로의 발전상에 대한 가치로서, 남다른 통찰력으로 미래의 변화상을 예측하거나 각종 개발계획을 발 빠른 정보력으로 선점하려는 노력이 필요하다. 개발가치는 가공을 통해 만들어낼 수 있는 새로운 효용에 대한 가치로서, 법률적인 제약을 해결하거나, 맹지에 도로를 내거나, 임야를 택지로 개발하는 등 전문가적 식견이 필요하다.가치투자는 부동산 본연의 현재·미래·개발가치를 충실히 파악하는 일로부터 시작된다. 따라서 모든 부동산을 대상으로 하기보다, 선택과 집중을 통해 자신이 잘 알 수 있는 지역이나 상품을 선택하고 여기에 역량을 집중하는 전략적 접근이 필요하다. 옥계공인중개사
최근 살고 있는 아파트를 처분하고 상가주택으로 옮기고 싶다는 의뢰가 적지 않다. 침체된 주택상품의 대안으로, 주거와 월세수익을 동시에 노릴 수 있는 실속형 수익상품을 모색하는 것이다.자금운용 면에서도 상가주택은 실속형이다. 도내 여건에 비출 때, 상가주택은 아파트에 비해 낮은 가격으로 주거문제를 해결하므로 차액만큼 점포부분의 투자비로 전용할 여유가 발생하게 된다. 따라서 은퇴를 앞두고 있거나 처음 상가에 투자하려는 사람들처럼 자금조달에 제약이 따르는 경우 비교적 소자본 투자처로 인기를 얻고 있다.투자 유망지역으로는 주변 상권이 어느 정도 검증된 곳이 유리하다. 상가주택이 시세차익보다는 고정적인 임대수익을 지향하는 상품이라는 점에서, 상권과 소비층이 안정된 곳이라야 점포의 임대수익도 안정적일 것이다. 가급적 주변 상권의 변화 가능성이 적은 곳을 찾되, 주위에 아파트나 업무시설 등이 많고 대형 상업시설과 같은 경쟁관계의 상가는 적은 입지를 선택하는 것이 유리하다.유의사항으로 환금성 문제를 지적할 수 있다. 상가주택은 아파트와 달리 유사시 급매가격에도 거래가 어려울 수 있으므로, 평소 차입금의 비율을 과하지 않게 유지하는 등 자금운용에 여유를 가질 필요가 있다.옥계공인중개사
다주택자에 대한 양도소득세 중과 폐지 법안이 국회통과에 어려움을 겪고 있어, 가뜩이나 침체된 주택시장에 불신감을 더하고 있다.1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도는 3주택 이상 보유자가 주택을 매각할 때 차익의 60%를, 2주택자는 차익의 50%를 무겁게 과세하는 제도이다. 다만 현재는 한시적으로 그 적용을 유예하고 있어 다주택자도 6~38%의 기본세율을 적용받는 중이다. 하지만 이같은 유예조치도 올해 말이면 일몰될 예정이라 이대로라면 내년부터는 다시 중과세가 부활하게 된다.이의 해소를 위해 정부는 중과세 제도 자체를 폐지하겠다고 발표했다. 하지만 국회처리가 번번이 무산되고 있어 사실상 연내 처리가 어려울 것이라는 관측이 주를 이루고 있다. 정부와 국회간 시각차이만큼 시장에서도 정책에 대한 불신이 커지는 모양새다.다주택자에 대한 중과세는 폐지가 바람직하다. 과거 도입시기처럼 가격폭등이나 투기적 거래를 걱정할 여건이 아니기 때문이다. 달라진 현실을 반영치 못하는 세제는 시장을 왜곡시키게 된다. 또한 다주택자에 대한 징벌적 시각도 바꿀 필요가 있다. 임대시장의 역할이 갈수록 커지는 만큼 임대주택의 주된 공급자인 다주택자에 대해서도 정상수준의 과세시각을 가질 필요가 있다. 옥계공인중개사
주택 월세화 현상이 계속되고 있다. 최근 도내 주택거래가 부진한 가운데도 임대시세가 여전히 보합세를 유지하고 있음은 물론이고, 전세를 월세로 전환하여 내놓는 사례도 늘고 있다.거래부진 속에서도 월세집이 느는 이유로, 우선 수익형 부동산에 대한 높은 관심을 꼽을 수 있다. 최근 투자흐름이 매매차익보다는 운용수익을 중시하는 쪽으로 이동하면서 주택상품도 매월 월세가 나오는 수익형 구조를 선호하는 것이다. 특히 요즘처럼 매매가에 대한 상승기대가 낮아질수록 집주인은 전세보다는 월세를 더 희망하게 된다.저금리 국면도 월세확산에 일조하고 있다. 전세금을 운용할 만한 투자처가 마땅치 않은데다 이자수익도 기대하기 어렵다면, 상대적 고금리인 월세가 더욱 매력적으로 보일 것이다.임차인 쪽에서도 원인을 찾을 수 있다. 주택을 구입할 여력이 충분함에도 불구하고 주택구입 대신 임차시장에 머무는 사례가 과거보다 늘었기 때문이다. 물론 월세보다는 전세를 염두에 둔 선택이겠지만, 전체 임차수요를 늘린 결과로 물량부족에 따른 월세확산을 초래하는 모양새다.월세방식은 주택 임대차의 주된 방식으로 빠르게 확산되고 있다. 다만 새 아파트 입주시기를 전후로 그 확산속도는 어느 정도 둔화될 것으로 전망할 수 있다. 옥계공인중개사
공유 부동산에 대한 의사결정은 단독소유 때보다 세심한 주의가 필요하다. 특별히 임대차를 살펴보면, 우리 민법에서는 임대차를 '관리'행위로 보아 공유자 지분의 과반수로써 결정가능토록 명시하고 있다.따라서 사정상 일부 지분권자만 참여한 채 임대차 계약을 맺었더라도, 그가 과반수 지분을 확보했다면 계약은 유효하게 된다. 구체적으로 3인이 각각 1/3씩 지분을 가졌다면 2인의 결정만으로도 유효한 임대차 계약이 가능하게 된다.나아가 나머지 1/3 지분권자가 임대차를 반대하는 상황이라도, 이미 과반수 지분권자와 체결한 계약을 해지할 수 없음은 물론이고, 자신의 지분정도만의 해지도 할 수 없게 된다. 다만 다른 지분권자에게 자기지분비율에 해당하는 임대료를 청구할 수 있을 것이다.주의할 점은 과반수 지분에 미달한 임대차 계약은 무효가 된다는 점이다. 예컨대 2인이 1/2씩 지분을 가진 경우 각각의 지분은 과반수에 미달하므로, 이중 1명과 계약한 임차인의 지위는 크게 위협받을 수 있다.아울러 임대차 종료시 보증금 반환청구는 계약 당사자인 과반수지분권자에 대해서만 가능하다는 점도 유념해야 한다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 지분권자 모두와 계약하는 것이 바람직하다.옥계공인중개사
요즘 집을 옮길 계획이라면, 살고 있는 집을 먼저 팔고 이후 이사 갈 집을 구입하는 게 바람직하다. 특히 자금여유가 없는 경우라면 더욱 신경 써야 한다.통상 주택가격 상승기에는 이사 갈 집을 먼저 구해놓고 나중에 살고 있는 집을 파는 수순에도 무리가 없다. 거래가 활발한 가운데 협상의 주도권도 매도자에게 있어, 파는 집의 매각일정을 사는 집의 일정에 맞게 무난히 조율할 수 있기 때문이다.하지만 요즘과 같은 침체기엔 상황이 뒤바뀐다. 전체 거래량이 줄어 매각이 어려울 뿐만 아니라, 어렵게 매수자를 만났어도 협상의 주도권이 매수자에게 넘어가 일정을 맞추기 어려워진다. 단적으로 사긴 쉬워도 팔긴 어려운 여건이 된다.따라서 침체기 일수록 먼저 팔고 나중에 구입하는 수순을 지켜야 할 것이다. 특히 본인의 집이 노후화 됐다거나 빌라나 다세대와 같이 평소에도 거래가 부진한 조건이라면 더욱 유념해야 한다. 자칫 먼저 구입한 집에 대한 자금조달 문제로 살던 집을 터무니없는 조건에 팔아야 하는 경우도 발생할 수 있기 때문이다.실무에서는 매각과 매수를 동시에 알아보되, 먼저 하는 매각계약 때 잔금일정을 여유 있게 잡아놓고, 이후 매수계약을 매각일정에 맞추는 방식이 유용하다.옥계공인중개사
당초 약정한 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인 임차인 쌍방이 아무런 의사표시 없이 종전의 관계를 유지하고 있다면, 계약은 묵시적으로 갱신됐다고 볼 수 있다. 그렇다면 이 경우 당초 설정한 전세권 등기의 효력도 계속 유지될까?전세권 등기는 그 존속기간이 등기부에 명시된다는 점에서, 위 사례와 같이 묵시적 갱신이 이뤄지는 경우, 당초 등기부에 명시한 존속기간의 만료로 전세권도 소멸하지 않을까 하는 우려가 발생하게 된다.이에 대해 민법에서는 "건물의 전세권설정자(임대인)가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자(임차인)에 대하여, 갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다."고 명시하고 있다. 판례도 이러한 갱신에서는 별도의 갱신등기가 필요하지 않다는 입장이다.따라서 묵시적 갱신이 이뤄지면 별도의 기간변경 등기를 하지 않더라도 종전 전세권 등기의 효력은 계속 유지되게 된다. 다만 이때 쌍방은 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있으며, 상대방이 통고를 받고 6개월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다.옥계공인중개사
취득세 감면안이 국회 행정안전위원회를 통과함에 따라, 한시적으로(9월24일부터 12월31일까지) 주택구입에 따른 취득세 부담이 줄어들게 됐다.감면 폭은 주택 가격이나 다주택자 여부에 따라 차등을 두고 있다. 먼저 주택구입으로 1주택자가 되는 경우, 9억원 이하면 법정세율(4%)의 75%를 감면하여 1%로, 9억원 초과~12억 이하면 50%를 감면하여 2%로, 12억원이 넘으면 25%를 감면하여 3%로 각각 차등 인하된다. 다주택자의 경우라면 주택가격 12억원 이하면 2%로, 12억원이 넘으면 3%로 인하된다.이번 취득세 감면과 관련하여, 다주택자 여부는 세대별이 아닌 개인별로 판단하고 있다는 점도 절세를 위한 팁이 된다. 즉 남편명의로 주택을 소유하고 있더라도 부인명의의 주택이 없다면 부인은 1주택자에 해당하는 감면을 적용받을 수 있다.이번 조치로 주택시장 전반의 회복을 기대하기에는 무리가 있을 것이다. 하지만 감면시기에 대한 불확실성를 해소시켰음은 물론이고, 거래세를 낮추면서 매수자에게 직접적인 비용절감 효과를 제공한다는 점에서, 얼어붙은 매수심리 회복에 도움 될 것으로 기대된다. 특히 낙폭이 큰 급매물에 대해서는 저가 매수세의 유입을 기대할 수 있을 것이다.옥계공인중개사
올해 이사빈도가 낮아지면서 기존 임차주택의 재계약 사례도 늘고 있다. 이미 알고 있는 사람들 간의 반복계약이라 자칫 소홀할 수 있으나, 안전한 재계약을 위해서는 처음처럼 꼼꼼한 점검이 필요하다.우선 확인할 사항은 보증금이 안전한지 여부이다. 해당주택의 등기부등본을 발급받아 소유자를 재확인하고 근저당권이나 압류 등 보증금 위해요소를 확인하여, 안전이 담보될 때만 재계약에 임해야 한다.계약단계에서는, 단순히 기간만 연장하기로 했다면 종전 계약서에 기간연장 내용만 추가하면 된다. 다른 사례로 보증금 변동 없이 월세를 올리기로 했다면 새로 계약서를 작성하는 게 좋다. 이때 종전계약서에 확정일자를 받아뒀다면 새 계약서에는 따로 확정일자를 받지 않아도 된다. 만약 보증금을 올리기로 했다면 새로 계약서를 작성하되 종전계약의 연장으로서 보증금을 증액한다는 특약을 명시하면 된다. 이때는 새 계약서에도 반드시 확정일자를 받아둬야 한다. 인상분은 새로 확정일자를 받음으로써 지위가 보장되기 때문이다.유의사항은 새로 계약서를 작성했더라도 종전 계약서를 함께 보관해야 한다는 점이다. 당초 보증금은 종전계약(확정일자)으로, 인상분은 새로운 계약(확정일자)으로 보증금 보장순위가 정해지기 때문이다.옥계공인중개사
올해 말까지 주택을 구입하면, 취득세를 현재의 절반으로 낮추고, 미분양 주택을 구입하면 향후 5년간 발생하는 양도차익에 대해 양도소득세를 전액 감면하는 방안이 추진된다.지난 10일 정부는 이같은 내용을 골자로 하는 주택거래 활성화 방안을 발표했는데, 도내 여건에서는 취득세 감면이 눈에 띈다. 구체적으로 올해 말까지 구입하는 주택에 대해, 9억원 이하로서 1주택자인 경우 현행 2%인 취득세율을 절반인 1%로 낮추고, 9억원을 초과하거나 다주택자인 경우 현행 4%에서 2%로 역시 절반으로 낮추는 방안이다.이번 조치만으로 얼어붙은 주택시장이 바로 회복되기는 어려울 것이다. 하지만 최근 거래부진의 원인으로 매수심리의 위축을 꼽을 수 있다는 점에서, 정책효과를 매수자에 집중하고 있는 이번 조치가 반갑다. 다만 3개월 정도만 존속시키는 단기처방이라 효과도 제한적일 거라는 점이 아쉬움으로 남는다.가장 궁금해 하는 시행시기는 개정안이 국회 상임위를 통과하는 날부터이다. 다만 소급적용하는 방안도 논의되고 있어 결과를 기다려볼 일이다. 이번 개정안은 무난히 국회를 통과할 것으로 전망되고 있다. 조만간 주택을 구입할 계획이라면 개정안 시행에 맞춰 거래시기를 조절하는 것도 현명한 선택일 것이다. 옥계공인중개사
가을 이사철이 다가옴에 따라 집을 알아보는 문의는 서서히 늘고 있으나, 전체적인 이사수요는 지난해에 비해 크게 줄어든 수준이다. 불안한 경기 여파로 이사마저 꺼리는 듯한 분위기다.매매시장 동향은 9월 들어서도 약세가 계속되고 있다. 전반적으로 매수세가 위축된 가운데, 간혹 나오는 저가 급매물 위주의 한산한 거래만 있을 뿐이다. 다만 집을 팔려는 사람들의 매도희망가가 상당 폭 낮아지고 있어, 일부에서는 이사철과 겹친 저가 매수세의 유입을 기대해 볼 만 하다.전세시장은 가격 급등락 없이 비교적 안정세를 유지하고 있다. 도내 주택시장이 침체되었다고는 하지만, 여전히 양호한 조건의 전세 물량은 빠르게 소진되고 있고 여기에 일부 매매수요까지 전세로 이동하는 경향이 나타나고 있어, 올 가을 전세수요는 꾸준할 것으로 전망된다.또한 불안한 경기여건도 전세경쟁을 유도하고 있다. 경기침체로 이사보다는 현재 살고 있는 전셋집에 계속 눌러앉는 재계약 사례가 증가하고 있기 때문이다.다만 체감 전세금 부담은 여전할 것으로 보인다. 올해 전세가가 안정되기는 했으나, 통상 전세계약이 2년 단위로 이뤄진다는 점에 비출 때 지난해까지 급등했던 인상액은 올려줘야 하기 때문이다.옥계공인중개사 이상호
1인가구의 증가에 따라 도내에서도 이들을 겨냥한 주택상품이 연이어 출시되고 있다. 하지만 정작 다수를 차지하고 있는 고령 1인가구 수요에 대해서는 적극적 대응이 부족해, 이들 수요를 흡수하기 위한 다양한 주택상품 개발이 절실하다.지난 28일 통계청 발표에 의하면, 도내 1인가구수는 주로 고령층을 중심으로 급속히 증가하는 것으로 나타났다. 이미 2010년에 도내 1인가구의 39.9%가 65세 이상 고령자였던 것으로 확인됐고, 이러한 추세가 계속되어 2035년에는 절반 이상인 55%까지로 크게 증가할 것으로 예측됐다.이는 앞으로 1인가구를 겨냥한 주택상품이라면 고령층의 요구를 적극적으로 반영해야 함을 시사하고 있다. 무엇보다 고령자의 동선을 배려한 내외부 설계가 필요할 것이다. 경사로, 안전 손잡이, 미끄럼 방지 장치, 문턱 제거, 조리대나 화장실의 특화설계 등이 단적으로 고민할 사항이다. 일부에서는 건물의 저층부에 대해 친 고령자 특화설계하는 방안도 시도되고 있다.고령화가 진전될수록 고령 1인가구는 새로운 수요층으로 자리매김할 것이다. 요양이나 복지 관점의 소극적 접근보다, 새로운 소비주역을 적극 유치하려는 시도로 친 고령자 1인 주택을 구상할 필요가 있다.옥계공인중개사 이상호
9월 본격적인 이사철을 앞두고 전세입자의 고민이 크다. 최근 도내에서도 주택 가격에 대한 부정적 전망이 우세해진 터라, 매매보다는 전세를 계획하는 세대가 부쩍 늘고 있으나, 막상 알아본 전세가는 기대보다 훨씬 높아졌기 때문이다.지난 22일 부동산정보업체인 부동산써브에서는 2년 전 대비 현재의 전세가 동향을 비교발표 했는데, 도내의 경우 평균 27.8%가 인상되어 현재 살고 있는 전셋집을 다시 재계약하려면 평균 2243만원이 추가로 필요하다는 결과가 나왔다.이는 최근 전세를 계획하는 수요자의 기대와는 크게 다른 결과로, 상당수 수요자가 올해 매매가격이 일부 하향조절 됨에 따라 전세가도 동반하여 하락할거라 기대했지만, 오히려 전세수요 증가의 여파로 가격은 지난해 말 고점시세를 대부분 유지하는 모양새다.문제는 당장 만기가 도래한 전세입자로서는 선택의 여지가 적다는 점이다. 매매는 향후 가격하락이 예상되면 구입시점을 미뤄가며 추이를 지켜볼 수 있지만, 전세는 결정을 미룰 수 없어 올 가을 전세입자의 추가부담이 불가피해 보인다.만약 이사집을 구해야할 상황이라면 새로 입주하는 단지가 대안이 될 수 있다. 통상 새로 입주하는 단지는 전세물량도 많고 시세도 상대적으로 낮게 형성되곤 한다. 옥계공인중개사
고령화와 기대수명 증가로 은퇴 후 기간이 늘어나고 있다. 하지만 은퇴세대의 노후준비는 상대적으로 미흡하다는 평가가 주를 이루고 있어, 노후기간을 지켜줄 지속적인 수입원 마련이 절실하다. 특히 살고 있는 집이 자산의 대부분인 노년층이라면 주택연금제도에 관심가질 필요가 있다.주택연금 제도는 고령자가 소유 주택을 담보로 제공하되 평생동안 매월 연금형태로 생활비를 지급받는 제도이다. 가입기간 동안 집을 팔거나 이사 가지 않아도 되고, 가입자가 사망하더라도 배우자가 생존하는 한 계속 지급이 보장된다. 가입요건은 부부 모두 만 60세 이상이고 9억원 이하의 주택을 1채 소유한 경우다.장점으로는 누적 수령액이 주택 가격을 초과하는 경우라도 계속 지급을 보장한다는 점이다. 반대로 주택 가격보다 적은 금액을 수령하고 사망했다면 주택 처분 후 차액을 상속인에게 돌려준다. 또한 중도에 주택 가격이 떨어져도 중도상환이나 연금 지급액의 변동이 없어 안정적이다.주택연금제도는 도입 5년을 맞이하는 현재 가입자 수 1만명을 넘기며 노후보장 제도로 자리매김 하고 있다. 나아가 앞으로는 부부 중 주택 소유자만 60세가 넘으면 가입할 수 있도록 요건을 완화할 방침이라 주택연금에 대한 관심이 더욱 늘어날 전망이다. 옥계공인중개사
다주택자 및 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 제도가 폐지될 전망이다. 지난 8일 정부는 이같은 내용을 포함하는 '2012년 세법개정안'을 발표했는데, 앞으로 국회를 통과하면 시행될 예정이다.1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도는, 2주택자가 주택을 매각할 때 차익의 50%를, 3주택 이상자는 차익의 60%를 양도세로 중과하는 제도인데, 개정안이 통과되면 다주택자도 6~38%의 기본세율을 적용받아 세 부담이 대폭 완화될 예정이다.비사업용 토지에 대한 중과제도도 폐지될 예정이다. 현재 비사업용 나대지, 부재지주가 소유한 농지임야 등에 대해서는 보유기간에 관계없이 차익의 60%를 양도세로 중과하고 있는데, 앞으로는 기본세율을 적용함은 물론이고 장기 보유에 따른 추가공제도 가능하게 된다.또한 한시적 조치로서, 주택 단기매매에 대해서도 세율인하가 추진된다. 1년 미만 보유한 주택을 양도할 경우 현재의 50%인 세율을 40%로 낮추고, 1년 이상 2년 미만인 경우 현재의 40%를 기본세율인 6~38%로 낮추기로 했다.이번 개정안은 향후 국회처리과정에서 논란이 있을 것으로 예상되고 있다. 조만간 부동산을 매각할 계획이라면 법 개정 추이를 관심 있게 지켜볼 필요가 있다. 옥계공인중개사
부동산을 양도할 때 부담하는 양도소득세는, 해당 부동산의 양도가액에서 매입가와 취득양도하는데 들어간 비용, 자본적 지출액 등을 필요경비로 공제한 뒤 산출하게 된다. 따라서 세 부담을 줄이기 위해서는 증빙을 잘 갖춰둘 필요가 있다.대표적인 취득양도 비용으로는 취득세, 등록세와 같은 취득관련 조세와 중개수수료, 법무사수수료와 같은 용역비용이 포함된다. 또한 부동산 매각을 위한 광고비 등도 필요경비로 공제된다. 다만 경매 취득시 세입자 명도비용이나 재산세와 같은 보유세 등은 공제대상에서 배제된다.자본적 지출액도 공제대상인데, 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용을 말한다. 주택을 예로 들면, 외부 새시 설치비용이나, 거실 및 방 확장비, 난방시설의 교체나 보일러 교체비 등이 자본적 지출액에 해당하여 공제대상이다. 하지만 정상적인 수선이나 부동산 본래의 기능을 유지시키는 목적으로 해석된다면 공제대상에서 제외된다. 대표적으로 도배, 장판, 싱크대, 주방기구, 문짝, 조명기구 교체, 보일러 수리, 도색, 옥상방수공사비 등이 이에 해당한다.필요경비는 본인이 챙기는 만큼 절세효과를 발휘하는 만큼 제반 증빙을 잘 갖춰둘 필요가 있다.옥계공인중개사
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