Trend news
복지혜택이 많은 기업 중에는 종종 무상으로 사원아파트를 제공하거나 임대보증금을 지원하는 경우를 볼 수 있다. 회사가 주거문제를 해결해 줌으로서 안정적으로 근무할 여건을 조성하고 사기도 높여주는 일석이조의 배려인 셈이다.전국적으로 내집마련까지는 평균 8년 이상의 기간이 소요된다고 한다. 이러한 여건 속에 꼭 내집이 아니더라도 집에 대한 고민을 단번에 무상으로 해결해 주는 혜택을 마다 할 이는 없을 것이다. 또한 임대료나 이자로 소진될 뻔한 비용이 남들보다 한발 앞선 투자의 종자돈으로 활용된다면 금상첨화일 것이다.하지만, 부러움의 대상으로만 보이는 혜택의 이면에는 부작용이 상존한다.무상 주택에 장기간 익숙해질수록 이러한 지원이 무한정 지속될 것 같은 안일한 착각에 빠지기 쉽고, 지출의 형태가 투자성 보다는 소비성에 편중되어 오히려 자산축적이 지연되는 경향을 발견할 수 있다. 대표적 소비지출로 소득대비 과도한 규모의 여가·레저 비용 지출이나 고급 자동차의 구입을 들 수 있다. 여기에는 자동차를 마치 신분의 상징인양 여기는 풍토도 한몫을 하고 있다.무상의 안일함에 익숙한 기간이 길수록 향후 퇴직시 내집마련 부담은 가중될 것이다. 가급적 빠른 시일 내 무상 주택에서 벗어나 내집마련에 동참하기를 경험자로서 권한다./옥계공인중개사 사무소
경험 많은 투자자는 점포선택에 있어 소비자의 동선을 살피는데 주력한다. 동일상권 일지라도 소비자의 동선에 위치한 점포와 그렇지 않은 점포와는 구매력에서 현저한 차이를 보이기 때문이다.소비자는 바쁜 출근길 보다는 느긋한 퇴근길에 위치한 점포에서 심리적인 안정감을 느낄 것이고, 자동차로 이동하는 경우 우측이나 교차로의 대각선 방향 점포가 좀 더 편리하며, 보행자의 경우 습관적으로 좌측보행을 하고 좌측 점포에 시선을 먼저 둔다. 특히 대형상가내 점포나, 주택가 점포, 음식골목의 점포에서는 보행자의 동선이 절대적이어서 좌측 점포의 우세가 두드러진다.그러나 보행자의 오랜 습관도 절대적이진 않아 보인다. 2009년 정부는 우측보행이 인체의 특성에 맞는다는 용역결과를 내고 우측보행 문화를 정착하기로 하였다. 후속조치로 역세권이나 다중이용시설에 대해 시범적으로 우측보행을 시행중이며, 올 7월 본격시행을 앞두고 각종 시설개선과 홍보를 하고 있다. 시민들도 등산로나 횡단보도를 중심으로 서서히 우측보행에 동참하는 모습을 볼 수 있다.88년간 이어져온 좌측보행 습관이 한번에 바뀌기는 어려울 것이다. 그러나 새로운 제도에 동참하는 비율이 늘고 있는 지역이라면 바뀌는 소비자의 동선에 유연하게 적응해야 할 것이다./옥계공인중개사 사무소
잠잠하던 전원주택에 대한 수요가 봄철 계절적 성수기를 앞두고 서서히 기지개를 펴는 가운데, 부지만을 미리 선점하려는 움직임까지 있어 풍광이 좋은 농어촌 마을이나 인근의 전·답에 마니아들의 관심이 모이고 있다.그런데 전원주택 용도의 부지는 주로 농어촌 지역에 위치하여, 도시지역보다 까다로운 건축제한과 공부상 드러나지 않는 위험요인까지 있어, 수요자들은 향후 건축가능 여부에 큰 부담을 가지게 된다.이런 부담을 회피하기 위하여, 일부에서는 이미 부지조성이 완료되었거나 지목이 대지인 토지만을 고집하기도 한다. 문제는 가격인데, 통상 농어촌 지역의 대지는 전·답보다 2배 이상의 가격을 호가하는 곳이 많아 직접 대지화 했을 때보다 많은 비용을 감수해야 한다.전·답을 검토하되 건축이 수월한 용도지역 위주로 타진한다면 위험도 줄이면서 저렴하게 부지를 확보할 수 있다. 관리지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 농업보호구역에 위치한 토지라면 건축행위가 비교적 자유로워 권장할만 하다.반면 농림지역, 자연환경보전지역, 농업진흥구역 등은 기존주택 인근이라도 도시민의 건축에 제약이 많아 가급적 피해야 한다.건축가능지역에 대한 이해가 선행된다면, 대지가 아니더라도 안전하고 다양하게 선택의 폭을 넓힐 수 있다./옥계공인중개사 사무소
주택 임대차시, 임차인은 전세권 등기를 원하곤 한다. 전세권 등기는 공부상에 등재되므로 여타의 방법보다 믿음직스럽기 때문이다. 하지만 전세권 등기는 집주인의 동의가 필요하므로, 임차인이 원한다고해서 마음대로 설정할수 없다는 한계가 있다.이같은 문제를 보완하기 위해 확정일자 제도가 있다. 확정일자는 집주인과 무관하게 임차인 단독으로 받을 수 있고, 동시에 주민등록과 거주의 요건을 유지하는한, 경매의 상황에서도 후순위자보다 우선하여 보증금을 변제받게 된다. 보증금 보호라는 취지에서 전세권에 못지않은 안전장치라고 할 수 있다.그럼에도, 전세권과 확정일자 간에는 나름의 장·단점이 있다. 전세권은 등기만 하면 효력이 유지되나 확정일자는 실제 거주하면서 주민등록을 계속 유지해야만이 효력이 유지된다. 비용면에서는, 전세권은 상당한 등기비용이 소요되는 반면 확정일자는 비용이 저렴하다. 또한 계약종료후 보증금 반환에 문제가 있을때, 전세권은 바로 해당주택에 경매를 신청하여 보전받을수 있으나 확정일자는 별도로 법원의 판결을 받은 뒤에야 경매를 신청할 수 있다.전세권과 확정일자의 효과는 전반적으로 유사하다. 어느것을 선택하느냐를 다투기보다 계약전 해당주택의 근본적 권리관계를 파악하는데 더 주력해야할 것이다./옥계공인중개사 사무소
농지 매각시 흔한 관심사가 양도소득세를 내느냐 여부이다. 농지는 8년 이상 인근에 거주하면서 직접 경작에 사용하였다면 일정한도 내에서 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있다.그런데 실무를 하다보면, 사실상 농작물 경작에 이용한 토지이나 공부상에는 농지 외의 다른 지목으로 되어있는 경우를 보게 된다. 대표적 사례로 공부상 임야에 농작물을 경작한 경우를 들 수 있는데, 이때 매도인은 농지원부도 없는 터라 임야 기준으로 양도소득세를 부담하곤 한다.그러나 사실상 농지로 사용한 것이 분명하다면, 적극적으로 농지임을 주장하여 양도소득세를 감면받을 수 있다.농지법에서는 전, 답, 과수원, 기타 법적 지목 여하에 불구하고 사실상 현황에 따라 농지여부를 판단하고 있다. 결론적으로 위 사례의 공부상 임야뿐만 아니라, 대지, 잡종지 등 여타의 지목일지라도 사실상 농지로 사용되었음을 입증한다면 감면이 가능하게 된다.사실상 농지로 사용되었음은 인근 주민들의 경작확인서나, 현장사진, 농작물 거래내역, 종자·비료·농약 구입내역 등으로 입증할 수 있다. 만약, 이미 양도소득세를 신고·납부하였더라도, 이같은 감면대상이 된다면 세무서에 경정청구를 하여 환급도 가능하다./옥계공인중개사 사무소
도내 주택 임대차 시장에도 새로운 기류가 자리잡고 있다. 주택임대의 대표격인 전셋집이 줄어드는 반면, 주로 원룸에서 성행하던 월세집이 아파트로까지 빠르게 확산되고 있는 것이다.주택 보유자들이 월세를 선호하게 된 데는 투자여건의 변화에서 이유를 찾을 수 있다. 과거 다주택 보유가 유리했던 여건에서는 주택 구입시 든든한 레버리지로 작용하는 전세보증금을 선호했으나, 다주택 보유가 불리해진 현재의 여건에서는 주택의 추가구입보다는 보유중 운용수익을 높이는 쪽으로 눈을 돌리게 되고, 상대적 고금리인 월세를 선호하게 된 것이다.월세제도의 확산은 세입자에게는 부담이다. 고정 지출액이 증가하여 목돈마련이 지연되고 내집마련 시기는 더 늦어질 것이다.정책도 세입자에게 불리해 보인다. 정부가 전세보증금에 대한 소득세 부과방침을 내놓았으나, 이는 어떠한 형태로든 세입자의 부담으로 전가될 여지가 있기 때문이다.도내 세입자는 전국평균대비 높은 전세금을 부담하고 있다.(매매가 대비 전세가 비율=전국평균 46%선, 도내평균 73%선) 높은 전세금에다 갈수록 커질 월세전환의 압력까지 더하면 세입자에게는 이중고이다. 매매가에 근접하는 보증금을 부담할 여력이 된다면, 면적을 줄여서라도 주택구입을 앞당기는 것이 유리하다./옥계공인중개사 사무소
부동산 투자의 고전은 단연 정보에 기댄 투자이다. 특히 토지투자에 있어서 개발정보의 가치는 한층 높게 평가되어, 남들보다 유용한 정보를 선취하였다고 판단한 투자자는 여타의 조건을 무시하고라도 정보에 기댄 투자에 과감해지곤 한다.유용한 정보를 가리는 것이 투자의 핵심이 될 수 있다.먼저 적절한 시의성이 있는 정보를 가려야 한다. 정보의 확산속도가 갈수록 빨라져 정보가치의 유효기간도 점점 짧아지고 있다. 시기에 적절하고 빠른 정보일때 선점효과를 기대할수 있다.정확성도 중요하다. 매체의 발달로 많은 정보가 수집되나, 정보의 확대 재생산의 과정에서 왜곡되기도 하고, 심하면 광고로 변질되기도 한다.또한 타당성이 있어야 한다. 최근 지자체들이 다수의 개발계획을 발표하고 있으나 의욕수준의 계획도 상당수임에 유의해야 한다. 타당성이 결여되어 실행되지 못한다면 투자자에게 혼란만 줄 뿐이다.마지막으로 정보가치에 대한 분석과 활용을 염두해야 한다. 최근 관 주도 사업은 구상단계에서부터 공개적인 경우가 많아졌고, 매체의 발달로 과거보다 많은 정보를 접할 수 있게 되어 투자자간의 정보격차가 줄어들고 있다. 수집된 정보를 분석하여 자신의 투자에 가치있는 정보로 활용하는 일이야 말로, 정보에 기댄 투자의 최종 방향이다./옥계공인중개사 사무소
봄철 자영업자들의 창업 시기를 앞두고, 상가시장 회복 여부에 관심이 늘고 있다. 경기침체를 겪으면서 상대적으로 하락폭이 컷던만큼 저점매수의 기회로 다가올수 있기 때문이다.일부지만 지표상 긍정적 신호도 옅볼수 있다. 한국은행에서 발표한 소비지출전망지수가 의류비·내구재·교양비·외식비 등에서 침체수준을 벗어나는 추세를 보이고 있고, 상가 가치전망지수도 기준치를 넘어서고 있다.그러나 개별 상가에 있어서는 변동성이 커지고 있다. 중심상권의 경우 경기회복에 대한 기대속에 높은 임대료 수준을 유지하는 반면, 골목상권은 월세 체납빈도가 늘고 빈상가까지 속출하여 체감경기가 여전히 바닥권에 있음을 단적으로 보여주고 있다.개별 변동성이 커진 만큼, 투자여부 타진시 철저한 상권분석과 입지분석을 통해 옥석을 가리는 안목이 필요하다. 당장의 수익률에만 연연하지 말고, 지역상권의 장래성과 개별입지의 경쟁력에 더 큰 비중을 두고 타진해야 한다.덧붙여 임차인의 수익성에도 관심을 가져야 한다. 상가경기의 일선에 있는 임차인(자영업자)의 수익성에 따라 임대료의 조정압력을 받게되고 상가가치는 동반하여 등락하게 된다. 임차인과의 동반성장 관계를 유지할때 장기적이고 안정적인 임대수익을 유지할 수 있다./옥계공인중개사 사무소
도내 주택 임차인의 부담이 날로 커지고 있다. 계절적 이사수요가 느는데 반해 물량부족으로 매매가 대비 80% 이상 가격에도 전셋집을 구하기가 어렵다. 기존 임차인들도 계약 만기에 대한 부담이 커지기는 마찬가지이다.만약, 당초에 2년 미만으로 임대차 계약을 맺어 계약만기가 도래한다면, 주택임대차보호법을 통해 기간을 연장하는 것을 고려할 필요가 있다.주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하면, "임대차 기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 기간을 2년으로 본다"는 규정이 있다. 동시에 "임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고도 되어 있다.결과적으로, 비록 계약당시 기간을 정했다 하더라도, 임대인은 최소 2년의 기간을 보장해 줘야 하고 임차인은 당초 계약만기 또는 2년을 선택적으로 주장할 수 있게 된다.이는 묵시적 갱신의 경우에도 유사하다. 당초 계약의 만기일 1달전까지 임대인이 이견이 없었고 임차인도 그대로 임대차관계를 유지하였다면, 계약은 묵시적으로 갱신된 것이고, 임차인은 묵시적 갱신일부터 2년의 기간을 보장받게 된다.이법은 임대인에게는 다소 불평등해 보일 수는 있지만, 상대적 약자인 임차인의 주거안정을 보호한다는 취지로 이해해야 할 것이다./옥계공인중개사 사무소
부동산 투자를 하면서 신중함은 중요한 덕목이다. 그러나 신중함이 지나쳐 습관적으로 결정을 미루게 되는 것을 경계해야 한다. 투자의 또다른 요건인 타이밍을 놓치게 되고, 그 사이 시장은 저만치 멀어져 가기 때문이다.투자결정을 습관적으로 미루는 사람들 중에는 의외로 부동산 관련 이론과 정보에 해박한 사람들이 많다. 그런데 정보란 것이 일관되지만은 않아, 어떤 정보는 투자에 긍정적인 신호를, 어떤 정보는 부정적인 신호를 보내게 된다. 결국 이들은 상반된 정보가 100% 일방향으로 결론날 때까지 매번 결정을 미루려고 한다. 얼핏 신중해 보이기는 하나 시장에 진입조차 못하고 시간과 비용만 허비하곤 한다.완벽한 부동산을 찾겠다는 욕심도 경계해야 한다. 결점없는 부동산은 없다는 투자격언을 받아들여 장점이 단점보다 훨씬 크다면, 생각에서 머물지 말고 실행에 옮겨야 한다.흔히 부동산(不動産)은 움직이지 않는다고 한다. 그러나 투자의 타이밍으로 보면 그렇지만은 않다. 결정을 미루고 시간을 보내는 사이 시장여건은 끊임없이 변하면서 부동산 가치를 달리한다. 결국 타이밍과 시간은 부동산 가격을 움직이게 한다.신중하게 종목을 선택했다면, 적절한 타이밍에 실행에 옮기는 것이 투자수익을 높일 수 있는 방법이다./옥계공인중개사 사무소
2009년 부동산 시장은 유난히 변동성이 컸던 한해였다. 경기변화 속에 일부 인기지역 주택가격이 큰 폭으로 상승했는가 하면 일부지역은 미분양으로 대량 경매매물이 나오기도 했다. 토지시장에서도 외면받는 택지와 인기있는 택지가 단정적으로 구분되고 있다.올해 경기가 회복된다고는 하지만, 지역·종목별 가격격차가 벌어지는 차별화 경향은 계속될 분위기이다. 경기회복 신호가 왔다고 해서 두리뭉실하게 투자하고 양적 동반상승을 기대하기에는 시장이 녹록치 않게 변하고 있는 것이다.흔히 주식에서 계란을 한 바구니에 담지 말라며 분산투자를 강조하곤 한다. 그러나 부동산 투자에 있어 분산에 비중을 두는 것은 현명한 투자방법이라고 볼 수 없다. 투자대상을 다양하게 보유하는 것은 얼핏 위험분산이 되어 안전한 것처럼 보일 수는 있으나, 오히려 가용재원의 분산을 초래하여 규모의 경쟁력을 떨어뜨리고, 개별 대상에 대한 집중력에서 밀려 모르는 위험을 키우는 결과가 초래될 수 있다.시장의 거시적 흐름에 자신이 생겼다면, 자신의 강점을 발휘할 수 있는 분야를 선택해 그곳에 시간과 재원을 집중하는 전략적 접근이 필요하다.특히 투자재원이 제한적인 신규 투자자일수록 선택과 집중을 통해 가용재원의 열세를 극복하고 종목별 경쟁우위를 가져야 한다./옥계공인중개사 사무소
투자의 과정은 끊임없이 자신만의 안목을 키우는 일의 연속이다. 대상에 대해 알아보고 가치를 평가하여 궁극적으로 자신의 안목으로 투자여부를 결정하는 것이다.그러나 부동산 전업자가 아닌 사람이 모든 종목에 대해 투자안목을 키우기에는 한계가 있다. 주변부터 살피는 것이 실천 가능한 대안으로 보인다.먼저 자신이 아는 지역부터 우선 순위로 살펴봐야 한다. 아는 지역은 어느 정도 적정 가치에 대한 감이 있고, 정보에 대해서도 냉정한 판단과 긍정적 활용이 가능하다. 최소한 현란한 말솜씨에 현혹되어 강원도, 제주도, 경기도의 임야에 장기간 묶이지는 않는다.자신이 아는 종목을 우선 살펴보는 방법도 좋다. 전문가들도 그들만의 주된 분야가 있다. 주택, 상가, 토지, 개발 모두를 대상으로 하기보다 자신있는 종목부터 집중적으로 분석하여 하나씩 안목의 범주를 키워야 한다.마지막으로 믿을수 있는 지역·종목 전문가의 도움을 받아야 한다. 자신의 원칙만을 너무 맹신하기보다 실무경험이 많은 전업 전문가의 안목을 빌려 부동산 상품의 다양한 변수에 대비해야 한다.위험은 투자대상에 대해 잘 모르고 투자할 때 커진다. 2010년 자신만의 안목을 키워 투자의 거점으로 활용하는 한해가 되길 희망한다./옥계공인중개사 사무소
부동산 임대사업에 은퇴자들의 관심이 많다. 은퇴자들의 부동산 투자는 안정성을 최우선으로 하여, 시세차익보다는 장기적인 임대수입에 초점을 맞춰야 한다.최근 우리나라 인구구조를 보면, 1~2인 가구수가 전체 가구수 대비 42%를 넘기며 증가세에 있고 2030년에는 50%를 넘을 것이라는 전망까지 나오고 있다.반면 소형주택 공급량은 줄어들고 있다. 대형주택 대비 분양 수익성이 떨어지고, 그나마 중소형을 주로 공급하던 중소 건설사들이 경영난으로 주택공급을 꺼리기 때문이다.여기에 도내 산재한 재개발·재건축 사업이 진행되면 소형주택 부족은 더 심화될 것으로 보인다.임대사업을 고려한다면 우선적으로 도심권 소형 아파트를 검토해야 한다.먼저 도심권에서 입지를 선택해야 한다. 편리한 교통과 풍부한 대기수요로 공실위험이 작고 안정적 운용이 가능하다.또한 소형에 주목해야 한다. 늘어나는 1~2인 가구 세입자의 수요를 충족하고, 월세 전환율도 높일 수 있다.마지막으로 아파트가 유리하다. 단순히 주거해결에 그치지 않고 생활공간으로서의 쾌적성과 방범에 대한 요구를 일정부문 충족해야 한다.상대적으로 경기여파가 작으면서 장기적으로 재고주택 가격상승도 기대할 수 있는 소형주택 임대사업에 관심을 가져볼만하다./옥계공인중개사 사무소
길이 아니면 가지마라. 길을 토지에 생명을 불어넣는다. 부동산 투자에 있어 도로의 중요성을 강조한 말들이다.도로가 개통되면 사람들이 생활반경을 넓히게 되고 접근성이 좋아진 도로를 따라 각종 건축행위나 개발사업을 진행하게 된다. 자연스레 토지수요가 늘고 지가는 새로운 용도에 어울리는 가격으로 상승하게 된다.도로는 흔히 계획 발표시, 착공시, 개통시 각각 지가상승을 이끈다고 한다. 특히 신설도로의 수혜지역으로 꼽히는 종점이나 인터체인지 부근은 상승폭이 크다. 국도변의 도로 확장이나 선형개선사업도 주목할만 하다. 맹지였던 토지에 도로가 접하게 되어 가치상승이 이루어진다.그러나 주의할 사항도 있다. 먼저 신설 도로의 성격을 파악해야 한다. 고속도로나 자동차전용도로는 이를 이용한 건축행위가 불가하고, 특히 현재 지형보다 높게 개설될 도로로 인해 인근과 단절되게 된다.우회도로 여부도 고려사항이다. 국도변의 읍?면지역은 주변에 우회도로가 생기면 구도로의 통행량이 현저히 감소하게 되고 상권의 쇠퇴를 초래한다.마지막으로 너무 앞선 정보를 경계해야 한다. 타당성보다는 의욕만 반영된 논의 수준의 정보는 가려내야 한다. 도로는 부동산 가치와 밀접한 관계에 있다. 다양한 분석을 통해 도로의 영향력을 가리는 안목을 키워야 한다./옥계공인중개사 사무소
대출을 통해 부동산을 구입하고 이자비용 이상의 기대수익을 추구하는, 이른바 레버리지 효과에 기댄 투자가 늘고 있다. 부동산 가격 상승기에 보다 높은 수익률과 자산증식 효과를 기대할 수 있기 때문이다.10개월째 이어진 저금리는 이러한 레버리지 효과가 더 크게 작용할 여건을 형성하였고, 낙관적인 경기전망까지 더하여 비 은행권 대출까지 느는 추세이다.그러나 최근 대출 증가세는 그 정도가 지나침을 경계해야 한다. 한국은행 자료에 의하면 가계부채가 814조로 역대 최고치이고, 부채상환능력은 최저 수준이다. 현재는 대출규모 대비 왜곡된 저금리가 이자부담을 작게 유지하고 있지만, 금리인상시 민감하고 급격한 이자부담 증가를 예상할 수 있기 때문이다.2010년 낙관적 경기전망은 부동산 시장의 호재이나 필연적으로 금리인상을 수반하게 된다. 과도한 대출은 이자부담 증가로 수익성 감소와 함께 자칫 큰 폭의 부동산 가치 하락을 초래할 수 있다.부동산은 장기계약 상품으로 금리가 인상되었다고 해서 바로 임대료를 인상하는 등의 즉각적 대처가 어렵다. 금리인상에 미리 대비하여 대출형태를 바꿔야 한다. 가처분 소득보다 부채가 많은 투자자는 적극적으로 대출규모를 줄이고, 고정금리 상품이나 상환기간이 긴 상품으로의 전환을 고려해야 한다./옥계공인중개사 사무소
도내 경기가 회복세에 있음을 시사하는 지표들이 발표되고 있다. 한국은행에서 조사한 소비자심리지수는 4월부터 지난달까지 매월 긍정정인 전망을 하고 있고, 민간경제연구소도 내년 성장률을 3∼5%로 높게 전망하고 있다.부동산 지표도 가시적인 변화가 있다. 부동산 가치전망 조사치는 5월 이후 매월 긍정적인 전망이 나오고 있고, 실제로 2/4분기부터 중소형 아파트 가격이 큰폭의 상승세를 이어가고 있다.경기지표의 개선이 정부의 인위적 부양책(저금리, 풍부한 통화 유동성)에 기인한다는 점은 아쉽지만, 실물경기 회복을 위한 기반을 마련했다는 점에서 의미있는 성과라고 볼 수 있다. 또한 이러한 부양책은 실물경기가 가시적으로 호전될 때까지 당분간 지속될 것으로 보인다.최근 경기부양 효과가 설비투자·고용·소비 보다는 부동산에서 먼저 나타나는 점을 두고 우려의 목소리가 있다. 그러나 대출규제의 효과로 수도권 부동산의 숨고르기가 진행되고 있어 이러한 우려는 조금 가시는듯 하다.다수 연구기관들은 2010년 본격적인 실물경기 회복과 함께 부동산 경기의 완만한 상승을 예측하고 있다. 투자자들은 실물경기 회복에 따른 금리인상을 서서히 대비해야할 시기이다. 급격하진 않겠지만 실물경기 회복세에 맞춘 점진적 금리인상을 예상할 수 있기 때문이다./옥계공인중개사 사무소
최근 도내 어디에서나 원룸주택 건축현장을 어렵지 않게 보게 된다. 신규로 조성한 택지지구 뿐만 아니라 구도심의 골목에까지 진출하고 있다.원룸주택은 다가구 주택의 별칭으로서 약간의 생활집기를 갖추어 놓고 조금 많은 월세를 받는 형태로 운영된다. 상대적으로 안정적인 수입을 기대할 수 있어 은퇴자뿐만 아니라 기업형 운영자들도 늘고 있는 추세이다.눈여겨 볼만 한 특징은 수요층의 확대이다. 초창기에는 장거리 출퇴근이 어려운 근로자나 대학생 등 특정 직업인들이 주 수요층이었던 반면, 이제는 갈수록 증가세에 있는 1~2인 가구수와 소형주택 부족문제가 맞물리면서 일반의 새로운 주거 형태로 자리매김하고 있는 추세이다.그러나 최근의 경쟁적 신축으로 인해 원룸에 대한 시선이 곱지만은 않음을 간과할 수 없다. 획일화된 건물형태로 도시미관을 해치고, 수익성을 우선시한 결과로 건물 부실화의 우려가 있는가 하면, 장기적으로 원룸 밀집지역이 슬럼화될 우려가 있기 때문이다.도내 원룸시장은 수요층 확대와 함께 과잉공급의 우려도 동시에 상존하고 있다. 또한 수요자의 선택기준도 가격보다 쾌적성과 편리성으로 바뀌고 있다. 투자자의 입장에서 그동안의 저가건축-저가공급의 방식을 탈피하고 새로운 수요자의 기호를 충족하는 형태로 투자방향의 개선이 필요하다./옥계공인중개사사무소
부동산 공동투자의 형태가 진화하고 있다. 지금까지는 규모가 큰 토지를 공동으로 구입하여 각각 분할소유하는 수준에서 공동투자가 종결되었다면, 최근에는 각종 재테크·경매강좌나 투자카페를 통해 모임을 결성하고 구입∼사용∼처분에 이르기까지 공동투자를 유지하는 사례가 늘고 있다.아울러 종목도 경매, 상가, 토지, 주택까지 폭을 넓히고 있다.공동투자의 장점을 보면, 무엇보다도 소액으로 규모가 큰 고가의 부동산을 구입할 수 있다는 점이다. 통상 규모가 큰 부동산일수록 단위면적당 구입가격이 저렴하고 수익성이 높은 경우가 많다. 그리고 전문지식이 부족해도 투자자 간의 노하우 공유로 투자위험을 낮출 수 있다. 투자, 법률, 세무 등 부동산 지식이 많은 사람을 리더로 두는 게 좋다.이외에도 절세효과를 기대할 수 있다. 양도차익을 개인별로 분산하여 낮은 세율을 적용받고 별도로 투자자 수만큼의 기본공제도 받을 수 있다.유의점도 있다. 많은 인원으로 인해 의사결정에 어려움이 있는 만큼, 사전에 리더를 정하고 공동투자에 대한 제반사항을 문서로 남겨 훗날의 분쟁에 대비해야 한다. 또한 등기는 공동명의로 하여 특정 개인이 임의처분 할 수 없도록 해야 한다.뜻이 맞는 사람들로 모일 수 있다면 안정성과 수익성을 모두 높일 수 있는 공동투자를 고려할만하다./옥계공인중개사사무소
계약금 완납 전에 일방적으로 매매계약을 해제할 수 없다는 대법원의 판례가 있어 주의를 끈다. 실무에서 계약금 전체를 다음날 지불하기로 하거나, 계약금중 일부만 지불하고 나머지는 나중에 지불하기로 하는 계약을 자주 접하게 된다. 계약은 했지만 계약금은 완납되지 않은 상태로 이때 일방이 계약해제를 원하면 해약금에 대해 다툼이 발생하게 된다. 해제에 대한 규정인 민법 제565조 제1항에 따르면 "계약금을 교부한 때에는 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다"고 하여 교부된 금액만큼의 손해를 감수하면 일방이 임의로 계약해제를 할 수 있게 하였다. 여기서 계약금을 아직 받지 않았다면 배상금 없이 임의해제 할 수 있을 것이라는 오해가 발생한다. 그러나 대법원의 판례는 임의해제 할 수 없다는 것을 분명히 하고 있다. "계약이 성립되면 일방이 임의로 계약해제를 할 수 없는 것이 원칙이고, 위의 민법 규정은 계약금이 지급된 이후의 해제를 규정한 것으로서, 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 위 규정에 따른 해제를 할 수 없다(2007다73611)"는 것이다. 계약금이 오가지 않으면 구속력이 없을 것이라는 오해는 법리해석과는 상당한 차이가 있음을 알 수 있다. /옥계공인중개사 사무소
투자에 있어 종목 선택만큼 중요한 것이 '적절한 매매 타이밍'을 잡는 일이다.일반적 투자심리는 다분히 관성을 가지고 있다. 어떤 재료에 호재가 있다고 하면, 초기에는 머뭇거리다가 다수가 좋다고 평가하여 가격이 들썩이면 추격매수에 동참하는 형태를 보이기 때문이다. 그러나 상승세가 무한정 지속될 수 없는 결과로 후발 참여자는 뒷북치는 결과를 맞이할 수 있다.주택시장에서 손쉬운 예를 찾을 수 있다. 전통적으로 계절적 영향을 많이 받는 주택시장은 2월부터 거래량이 늘기 시작하여 3월에 가격정점을 형성한다. 움추렸던 매수세는 2월 봄기운을 받으며 점점 거래량을 늘리게 되고 3월이면 그동안 머뭇거리던 투자자까지 주택구입에 동참하게 되어 가격을 끌어올린다. 하지만 곧이어 6월부터 거래량이 감소하고 8월에는 투자심리가 급속히 위축되어 가격저점을 형성한다. 비슷한 예로 10~11월에 가격이 올랐다가 12~1월에 하락한다. 대중의 투자심리에 따른 결과로 내가 구입한 후 약세시장으로 반전하는 결과를 경험하게 된다.상승기에는 더 오를 것으로, 하락기에는 더 떨어질 것으로 예측하는 관성적 투자심리를 역발상으로 살펴볼 필요가 있다. 주택을 구입하려 한다면 여름과 겨울로, 팔려고 한다면 봄과 가을로 타이밍을 잡아볼 만하다./옥계공인중개사 사무소
전주만 오르고 군산·익산은 꺼졌다…‘두 개의 전북’으로 갈라진 집값
[주간 증시전망] 3차 상법 개정안 등에 관심
전주 하가구역 재개발사업 어떻게 돼가나
[현장] 금요일 오후 6시, 전북 떠나는 국민연금 직원들
로또 1등 17명…당첨금 각 17억3000만원
(주)엘드건설 행정복합도시 개발사업자 선정
한국도로공사 전주수목원, 오는 7일부터 재개장
“이정도는 아니었는데”⋯무서운 두쫀쿠 인기
전북 부동산 직거래 일반화···사기 피해 우려
【완주군 난산마을 박춘옥 씨】로컬푸드서 길어올린 '자부심'…월급쟁이 안부러워
