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부동산을 공유로 보유하다보면 처음과 달리 분할이 필요해지는 경우가 있다. 부동산의 이용방법에서 다른 공유자와 의견충돌이 발생하기도 하고, 자신의 지분만 단독처분하려해도 공유지분은 통상의 시세보다 저평가하는 시장관례가 걸림돌이 되기 때문이다.원칙적으로 공유자는 자유롭게 공유물분할청구를 할 수 있다. 이는 분할에 반대하는 공유자가 있더라도 마찬가지인데, 특별한 사정이 없는 한 공유자 각각은 상대에 대해 공유관계의 청산을 요구할 권리가 있다.분할방법은 공유자간 협의에 의한 방법이 우선인데, 고의적인 반대주장이나, 서로 좋은 위치를 차지하려 한다거나, 기타 이해관계 차이 등으로 쉽게 협의가 성립되지 못하곤 한다.이때 재판에 의한 분할을 시도하게 되는데, 법원은 현물분할을 원칙으로 하고 있다. 다만 현물로 분할할 수 없거나, 현물분할로 인하여 그 가액이 현저히 감소될 염려가 있는 때에는 경매를 통한 대금분할을 결정할 수도 있다.주목할 점은 재판상 분할을 청구하는 경우, 법원은 신청인이 원하는 방법에 구애받지 않고 분할방법을 정할 수 있다는 점이다. 즉 신청인은 현물분할을 원하는 취지로 분할청구를 했더라도 법원은 해당 부동산을 경매처분 하여 대금으로 분할하도록 할 수도 있다./ 옥계공인중개사 사무소
다음달 1일부터 허위계약서에 작성에 대한 처벌이 강화된다. 허위계약서를 작성했다 적발되면 양도소득세 비과세·감면 대상자라도 세액을 추징토록 하는 개정된 소득세법이 시행될 예정이기 때문이다.일명 다운계약서나 업계약서라 칭하는 허위계약서는 거래가액을 실제보다 낮거나 높게 작성하는 것으로, 전 양도자나 후 양도자의 양도세 등을 탈루할 목적으로 작성하곤 한다.주목할 점은, 그동안 익숙했던 양도세 비과세·감면 제도를 정비했다는 점이다. 1세대 1주택이나 8년 자경 농지 등의 매매는 일반인들도 양도세 비과세·감면 정보에 친숙해 있어 허위계약서 작성에 비교적 쉽게 동조하기 때문이다. 또한 이후 적발되더라도 비과세·감면 혜택은 그대로 유지된다는 점도 배경으로 작용했다.그러나 7월1일부터는 허위계약서가 적발되면 양도세 비과세·감면 대상자라도 세액을 추징당하게 되므로 유의해야 한다. 추징 방법은 비과세·감면으로 절감한 세액과 실제와 허위계약간 차액을 비교하여 이중 적은 금액을 추징하게 된다. 또한 10년의 부과제척기간을 두고 있어 기간내 적발되면 언제라도 추징이 가능하다.개정 소득세법은 7월1일 계약 분부터 적용한다. 친숙했다고 생각한 부분의 개정이 이루어진 만큼 선의의 피해가 없도록 유의해야 한다./ 옥계공인중개사 사무소
종종 상속받은 부동산에 대한 매매상담을 하는데, 상속 부동산은 보다 신중히 거래에 임할 필요가 있다. 등기부상 소유자와 실제 소유자가 달라 자칫 거래분쟁으로 비화될 우려가 있기 때문이다.부동산 거래는 소유자와 하는 게 상식이다. 그런데 상속의 경우 등기부를 정리하지 않은 채 매매를 시도하는 경우가 대부분이라 여전히 피상속인(사망자)이 등기부상 소유자로 남아있는 경우가 많다. 실제 소유자는 상속인들이지만 등기부에는 나타나지 않아 그만큼 실제 소유자들을 확인하는 일이 중요하게 된다.원칙적으로 상속 부동산은 먼저 상속인들 앞으로 상속등기를 마쳐야만 제3자에게 매각이 가능하다. 등기는 상속인들 각자의 지분대로 하든지 편의에 따라 1인 명의로 할 수도 있는데, 다만 사전에 상속인들 전원의 협의 절차를 거쳐야만 한다.문제는 다수의 경우처럼 상속등기를 마치지 않은 채 매매계약을 채결하는 경우인데, 편의상 상속인중 대표가 매매계약을 먼저 채결하고 상속등기와 매매등기를 순차적으로 진행하는 수순을 밟게 된다. 그런데 이후 상속인중 일부가 상속지분에 불만을 갖거나 매매에 반대하면 분쟁에 휩싸일 수도 있다.안전한 거래를 위해서는 상속등기를 먼저 마치거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋다./ 옥계공인중개사 사무소
최근 차임(월세) 연체로 인한 다툼이 잦다. 제때 차임을 지급하는 것이 임차인의 기본의무일 것이나, 경기한파로 급기야 보증금에서 공제하라고 강변하는 사례까지 속출하고 있다. 하지만 차임연체는 임차인의 지위를 크게 약화시키므로 유의해야 한다.먼저 연체액이 2기분 차임에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 된다. 이는 보증금이 충분히 예치된 경우라도 마찬가지인데, 보증금은 연체차임뿐만 아니라 임대차 기간중 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보할 목적이므로, 일방적으로 여기서 공제하라고 강변할 수는 없다. 또한 2기분은 연속하여 2회를 연체했을 때뿐만 아니라 간헐적으로 누적된 연체액이 2기분에 달하는 경우도 해당된다.다른 문제는 상가 임차인의 계약갱신요구가 관철되지 못한다는 점이다. 상가건물임대차보호법에서는 당초의 계약기간이 만료되더라도 임차인이 요구한다면 5년에 걸쳐 계약을 갱신할 수 있도록 배려하고 있는데, 만약 3기에 달하는 차임연체 사실이 있는 경우 임대인이 이를 거부할 수 있도록 예외조항을 두고 있다. 자칫 권리금 회수의 길이 막히는 결과가 야기된다.이밖에도 차임연체는 임차인에게 불리한 여러 법률효과를 발생시킨다. 그만큼 임차인 자신을 위해서도 연체여부에 유의해야 한다./ 옥계공인중개사 사무소
다가오는 6월1일 전후로 부동산을 매매할 계획이라면 매매일정을 신중히 정할 필요가 있다. 6월1일 기준 부동산 소유자가 올해 1년분 재산세를 모두 부담해야 하기 때문이다.예를 들어 5월31일에 매매를 완료했다면 재산세는 6월1일 기준 소유자인 매수인이 전액 부담하게 된다. 반대로 6월2일에 매매를 완료했다면 매도인이 전액 부담하게 된다. 따라서 6월1일 전후의 매매라면 매도인은 이전으로, 매수인은 이후로 매매를 완료하는 게 유리하다.매매를 완료했는지 여부는 잔금지급일과 등기접수일중 빠른 날짜를 기준으로 판단한다. 통상 먼저 이뤄지는 잔금지급일이 기준이 된다. 간혹 잔금이 남아있더라도 등기만 먼저 이전하는 경우가 있는데 이때는 등기접수일이 기준이 된다.또한 건물을 신축하는 경우라면 사용승인일을 기준으로 그해 재산세 과세여부가 결정된다. 따라서 일정에 무리가 없다면 6월1일 이후에 사용승인을 받는 것이 절세측면에서 유리하다.흔히 재산세는 보유기간에 따라 배분 과세될 것이라 착각하는 경우가 많다. 또한 세 부과도 기준일 이후인 7월과 9월에 이뤄지므로 매매과정에서는 주목받지 못하는 조세이기도 하다. 그러나 아는 만큼 챙기는 조세로서 세 부담의 분기점인 6월1일을 기억할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
도내 아파트 시장의 관심이 온통 중소형으로만 집중된 가운데, 한편으로는 중대형으로 갈아타기를 원하는 수요자들의 고민이 만만치 않다. 자녀성장 등의 이유로 지금보다는 넓은 집이 필요하지만, 요즘의 시장 분위기에 역행하는 듯 한 선택이 쉽지만은 않기 때문이다.하지만 실제 거주목적이라면 중대형으로 갈아타는 전략도 장기적으로 유효해 보인다.먼저 수급측면에서 원인을 찾으면, 과거 중대형이 인기를 끌었을 때 신규공급도 중대형 일색이었던 결과 몇 년의 시차를 두고 지금의 중소형 강세가 초래됐음을 알고 있다. 그런데 역으로 요즘은 중소형으로만 공급이 편중되고 있어 이들의 입주가 본격화될 시점에는 오히려 중대형이 부족해질 것을 예상할 수 있다.또한 가격여건도 호전됐다. 평당 가격에서 중소형이 중대형을 앞지르는 단지가 속출해 중대형에 상대적인 가격 경쟁력이 발생하고 있다.따라서 실 거주 목적이라면 선별적인 갈아타기도 유효해 보인다. 대세가 중소형에 있다지만, 미분양이 상당수 소진되는 등 중대형 회복신호도 감지되기 때문이다.그러나 임대목적이라면 재고할 필요가 있다. 중대형은 임대수요층이 얇고 전세가도 상대적으로 낮아 수익성이 떨어지기 때문이다. 또한 덩치가 큰 만큼 유사시 처분에도 불리하다./ 옥계공인중개사 사무소
주택의 취득세를 현재보다 50% 감면키로 하는 지방세특례제한법 개정안이 지난주 29일 국회를 통과했다.이로서 9억원을 초과하는 주택을 구입하거나 다주택자인 경우는 현행 4%에서 2%로, 9억원 이하로서 개인별 1주택을 구입하는 경우는 현행 2%에서 1%로 각각 50%씩 취득세가 감면된다. 또한 이사 등의 사유로 일시적인 2주택자가 되는 경우도 1주택자에 해당하는 감면을 적용받는다.관심이 집중됐던 적용시기에 대해서는, 3월 22일부로 소급 적용키로 했다. 따라서 잔금 지급일을 기준으로 3월22일 이후의 거래라면 감면대상이다. 만약 감면대상자가 이미 종전의 세율에 따라 세액까지 납부한 경우라면 환급을 받을 수 있다.다만 올해 1월1일부터 3월21일 사이에 주택을 구입한 다주택자 또는 9억원 이상의 주택 구입자에 대해서는 별도의 구제책이 없어 억울한 면이 있다. 이들은 올해 1월1일부터 시행한 감면배제 조치로 종전보다 2배 가량의 세액을 부담해 왔는데 불과 3개월도 안돼 다시 감면이 시행되고 환급도 불가하기 때문이다.이번 국회 의결로, 혹시나 취득세 감면을 못받을까봐 주택구입 시기를 미뤄왔던 사람들의 불안감이 해소됐다. 당초 입법취지에 따라 거래 활성화를 기대한다./ 옥계공인중개사 사무소
도내 아파트 분양시장이 오랜 침묵 끝에 활기를 띠고 있다. 그간 새 아파트 공급이 극히 적었던 중에 모처럼의 분양이고 공급규모도 실수요 폭이 넓은 중소형 위주라 수요·공급측면 모두 시장전망을 밝게 하고 있다.청약 열기의 배경으로는, 먼저 공급량 부족을 꼽을 수 있다. 지난 3년여 동안 새 아파트 공급이 극히 적어 상당수 대기수요가 누적돼 왔다. 또한 재고 아파트의 가격 상승도 분양열기에 일조하고 있다. 2009년부터 계속된 재고 아파트 가격 상승으로 신규 분양과 10년 된 아파트간 가격격차가 거의 좁혀져 상대적으로 분양가가 낮아 보이는 효과가 발생했다. 아울러 분양가상한제를 폐지하려는 움직임도 청약을 재촉하고 있다. 개정안이 통과되면 지금보다는 분양가가 오를 것이기 때문이다.올해는 물량도 다양하게 예정돼 있어 수요자들의 선택 폭도 그만큼 넓어졌다. 입지, 발전성, 분양가 등 저마다의 기준을 세워 청약을 타진하는 전략이 유효해 보인다.특히 올해 특징적으로 공급되는 중소형에서는 학교와의 연계성에 보다 비중을 두고 타진할 필요가 있다. 중소형은 30~40대가 주된 실수요층으로 어린 자녀를 둔 경우가 많다. 인근에 초등학교 여부 등 교육여건이 갈수록 부각되는 선택기준이 되고 있다./ 옥계공인중개사 사무소
상가 임대차를 상담하다보면, 당연히 자신도 상가건물임대차보호법으로 보호된다고 착각하는 임차인들이 의외로 많다. 그러나 상가건물임대차보호법은 영세상인을 특별히 보호하겠다는 취지로 만들어진 특별법이기 때문에 일정액 이하의 임대차만을 보호대상으로 한다는 점에 유의해야 한다.도내의 경우 환산보증금이 1억 5000만원 이하인 임대차까지 보호대상으로 하고 있는데, 환산보증금은 보증금+월세×100으로 구한다. 예를 들어 보증금 5000만월에 월 110만원씩 임대료를 내는 경우라면 5000만+110만×100=1억 6000만원으로 환산되어 이 법의 보호를 받지 못한다.따라서 보호법을 벗어난다면 좀 더 유의할 필요가 있다. 먼저 보증금에 대해서는 전세권 설정과 같은 별도의 안전장치를 해야 한다. 또한 계약기간에 대해서도 심사숙고할 필요가 있다. 보호법 하에서는 처음에 1년 만기로 계약했더라도 임차인의 선택에 따라 5년까지 기간을 연장할 수 있었지만, 보호법을 벗어나면 사라지는 혜택이다. 자칫 재계약을 거부당하기라도 하면 권리금 회수도 못하고 점포를 비워줘야 한다.상가건물임대차보호법은 모든 임대차를 보호하지는 않는다. 막연히 보호되리란 착각으로 스스로를 위험에 방치하지 말아야 한다./ 옥계공인중개사 사무소
임대로 살던 집이 중간에 매매된다면 임차인으로서는 꽤 신경 쓰이는 일이다. 당장 사적 공간을 불특정 매수인들에게 보여주는 불편함이 있고, 또한 대부분의 매매계약이 매도인과 매수인만 만난 채 채결되고 있어 계약과정에서 배제된 임차인은 세부 조건도 모르는 터라 불안하기까지 하다.가장 큰 관심사는 기존의 지위가 온전히 보장되는가 여부와 새로운 집주인과 임대차 계약을 다시 맺어야 하는가 여부이다. 이경우 주택임대차보호법에서는 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하여 새로운 집주인이 기존의 임대차를 승계토록 강제하고 있다. 따라서 새로 계약서를 작성치 않더라도 기존의 지위는 그대로 보장된다.나아가 이때 임차인이 계약승계를 원치 않는다면 기존의 임대차 계약을 해지할 수도 있다. 위 승계를 강제한 규정은 임대인의 의무일 뿐, 임차인까지도 반드시 따라야 하는 것은 아니기 때문이다. 판례도 임차인이 원치 않는다면 승계를 강요할 수 없으므로 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 공평하다는 입장이다. 따라서 계약기간이 남아있다 하더라도 즉시 해지 통보하여 승계를 거부할 수 있다.주택 매매시 임대차 승계를 당연시했던 관행을 되짚어보게 하는 법리해석이다./ 옥계공인중개사 사무소
최근 노후화가 심한 단독주택을 보유한 사람들의 고민이 크다. 아파트는 조금 오래됐어도 거래가 원만히 이뤄지는 반면, 낡은 단독주택은 찾는 사람이 적어 장기간 악성매물로 방치되는 사례가 많기 때문이다.급기야 일부 매도인은 철거를 고민하기도 한다. 어렵게 매수 희망자를 만났어도 막상 현장의 상태를 보고는 희망자들이 뒤돌아서는 경우를 종종 봐왔기 때문이다. 단순히 매각만을 고려한다면 깔끔한 나대지 상태가 매수자들의 눈에 쉽게 들어와 유리할 수도 있을 것이다.그러나 철거여부는 양도소득세까지 고려하여 결정할 필요가 있다. 주택을 철거하고 빈 나대지 상태로 매각하는 경우 1세대1주택 비과세 혜택을 못받기 때문이다. 현행 세법에서는 비과세 요건시 주택은 물론 부수토지까지 비과세를 적용하고 있지만, 주택을 철거했다면 남은 나대지에 대해서는 더이상 주택의 부수토지로 보지 않아 비과세 혜택을 배제하고 있다. 1주택 비과세 요건에 해당한다면 충분히 득실을 따져보고 결정할 일이다.반대로 낡은 단독주택과 아파트를 한 채씩 보유했다면 철거를 적극 고려할 필요가 있다. 단독 부지의 원활한 매각을 도모하고, 최근 시세차익이 커진 아파트에 대해서는 1세대1주택 비과세 혜택을 노릴 수 있기 때문이다./ 옥계공인중개사 사무소
지난 22일 발표한 정부의 주택거래활성화 방안에 따르면, 올해 말까지 주택을 구입할 때 취득세를 현재의 절반수준으로 감면키로 했다. 주택 거래시 소요되는 비용을 낮춰 거래 활성화를 모색하겠다는 취지다.제도가 시행되면, 9억원을 초과하는 주택을 구입하거나 다주택자인 경우 현행 4%에서 2%로, 9억원 이하로서 1인 1주택을 구입하는 경우 현행 2%에서 1%로 각각 50%씩 취득세가 감면된다. 구체적으로 2억원짜리 아파트 구입시 다주택자 여부에 따라 약400~200만원의 감면효과가 있다.시행 시기에 대해서는 혼란의 여지를 남겼다. 이번 발표로 예비 매수자들은 감면이 확실해질 때까지 구입을 미루려 할 텐데, 정부는 "조속한 시일내 추진"이라고만 발표해 구체적 시기가 불확실하다. 또한 당장 세수감소를 우려한 지자체들이 반발하고 있어 향후 국회의결이 지연될 가능성도 있다.나아가 정책 일관성도 문제된다. 지난 3개월간 주택을 구입한 다주택자 등의 경우, 올해 1월부터 시행한 감면배제 조치로 예전보다 2배가량의 세액을 부담해 왔는데 불과 3개월만에 뒤집힌 정책이 나와 억울한 면이 있다.시행 시기는 당장의 거래와 직결된 관심사다. 시행일이나 소급적용 여부를 조속히 밝혀 시장 혼란을 최소화해야 한다./ 옥계공인중개사 사무소
전셋집 문제가 전국적으로 이슈화되는 가운데, 도내 주택시장은 수도권과 다른 양상을 보이고 있어 수요자들도 지역여건에 맞는 대비책이 필요하다.수도권에서는 향후 집값을 부정적으로 예측하는 수요자들이 상당수 매매에서 전세로 이동함에 따라 매매가는 하락하고 전세는 품귀현상을 보이고 있으나, 도내에서는 그간의 공급부족 여파로 전세가뿐만 아니라 매매가까지 동반하여 상승하고 있기 때문이다.도 발표에서도, 최근 3년간 전주·완주지역에 신규 착공한 공동주택이 해마다 400여 호에 불과했으며 올해 전주지역 입주예정 물량도 500여 호에 불과한 것으로 발표돼 수급문제가 심각함을 보여주고 있다.다행히 전주권은 올해 6000여호 착공이 계획돼 예정대로라면 입주가 시작될 2013~2014년경에는 전세문제가 진정될 것으로 기대할 수 있다. 그동안은 아파트 위주에서 벗어나 다세대·다가구 등으로 관심을 넓혀 타진할 필요도 있다.아울러 임대후 분양하는 아파트라면 보다 적극적으로 나설 필요가 있다. 당장은 임대로 살다가 분양시점의 상황에 따라 구입여부를 결정하면 되는데, 통상의 경우라면 분양 후 상당한 차익도 기대할 수 있어 초기자금이 부족한 세입자에게 유리하다. 최근 도에서도 공급확대를 타진중이라는 발표가 있었다./ 옥계공인중개사 사무소
토지임대차계약에서 지상물매수청구권에 유의해야 한다. 임대차 종료시 임차인이 지은 건물을 임대인이 구입해 줘야할 수도 있기 때문이다.흔히, 임대인은 나대지만 빌려주고 임차인이 건물을 지어 사용하다가 계약 종료시 건물을 철거하거나 임대인에게 무상양도키로 계약하는 사례가 있는데, 만약 임차인이 당초의 합의를 어기고 기간연장이나 건물을 시가로 구입해 줄것을 요구한다면 임대인으로서는 난감해 진다. 당초의 합의가 유효할 것으로 믿었고 약속도 임차인이 어겼음에도 불구하고 강행법규에 의해 임차인의 요구를 들어줘야 하기 때문이다.약자로서의 임차인을 보호하겠다는 취지이나 임대인에게는 과하게 부당한 측면도 있다. 나아가 이를 이유로 임대인들이 토지임대차를 배척하기도하여 전반적으로 토지의 활용도를 떨어트리는 부작용을 초래하기도 한다.그러나 예외적으로 매수청구권을 제한하는 사례도 있으므로 무조건적으로 배척하기보다 전문가와 상의하여 임대차를 타진할 필요가 있다. 대표적으로 견본주택처럼 임차인의 특별한 필요에 의한다든지, 차임을 주위 시세에 비해 저렴하게 제공하는 조건이라면 매수청구권에서 벗어날 수도 있다. 또한 차임연체나 무단전대 등 임차인의 귀책사유로 계약을 해지한다면 매수청구권에 구속되지 않는다./ 옥계공인중개사 사무소
58년 개띠로 대표되는 베이비부머들의 은퇴가 지난해부터 시작됐다. 경제성장을 주도한 세대이나 정장 자신들의 노후대비에는 부족했다는 평가속에 기대수명도 증가하여 늘어난 은퇴기간 준비에 고민하는 모습이다.이들의 은퇴는 부동산 시장에도 적잖은 변수로 작용한다. 총자산의 80% 가량을 부동산으로 보유할 만큼 부동산과 함께 성장해 왔고 애착도 남다른 세대이기 때문이다. 특히 보유비중의 55%를 차지하는 주택상품의 경우 향후 이들의 태도변화에 따라 큰 파장이 예상된다.현장에서 체감하는 대표적 태도변화는, 부동산을 수익형으로 전환하려는 움직임이다. 고정수익이 없어진 은퇴자로서는 목돈보다도 매월 들어오는 월세가 매력적일 것이다. 최근 미래에셋부동산연구소의 보고서에서도 '본인이 거주하지 않는 부동산의 운용형태'가 50대 은퇴시기부터 크게 달라짐을 보여준다. 30~40대는 80~69%가 전세를 주고 있으나 50대부터는 50% 이하만이 전세를 주고 있다. 반면 월세는 30~40대가 20~31% 수준인데 비해 50대부터는 50~64%로 급격히 늘리고 있다.은퇴는 자산운용에 많은 변화를 초래한다. 특히 부동산 보유규모가 큰 베이비부머들의 은퇴가 시작된 만큼 조만간 닥칠 전반적 지각변동에 대비해야 한다./옥계공인중개사 사무소
주택을 임대차하면서, 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받는 방법이 널리 쓰이고 있다. 간단하면서도 적은비용으로 경매 등의 위험에 대처할 수 있기 때문이다. 그러나 간혹 잘못된 전입신고로 위험에 노출되는 사례가 있어 주의해야 한다.먼저 임차한 주택이 아파트나 연립, 다세대 같은 공동주택이라면 지번은 물론 동·호수까지 정확하게 공부를 확인하여 신고해야 한다. 간혹 출입문에 표기된 호수와 공부상 호수가 다를수 있기 때문이다. 일예로 공부상 404호를 어감이 안좋다는 이유로 504호라고 문에 표기한 경우 이를 따라한 전입신고로는 보호받지 못한다. 다른 사례로 방 쪼개기와 같은 불법구조변경을 한 경우 이또한 공부상 호수와 문에 부착된 호수가 다를수 있다. 공동주택은 공부상 호수가 다르면 다른 집이다.반면 단독주택이나 다가구주택(원룸)이라면 지번까지만 정확하면 된다. 이들은 건물 전체가 하나의 등기부로 구성되므로 실제로는 여러 세대가 사는 구조라도 모두를 한개의 주택으로 보기 때문이다.아울러 임대차기간 중간에 주민등록을 옮겨서는 안된다. 자칫 기존에 보장된 지위가 사라질 수 있기 때문이다. 불가피한 사정이 있다면 가족들의 주민등록은 그대로 놔두고 꼭 필요한 사람만 옮겨야 한다./ 옥계공인중개사 사무소
최근 부동산 투자수요가 매매차익에서 운용수익을 노리는 쪽으로 옮겨가면서 주택부문에서는 원룸임대사업의 규모가 커지고 있다.원룸사업의 성장에는 소비자의 니즈에 따라 순발력 있게 변신을 거듭해온 건축주의 노력이 일조하고 있다.일예로 풀옵션 방식의 도입을 꼽을 수 있는데 이삿짐을 크게 줄여 세입자의 이주 편의성을 도모했다. 또한 3·4룸 구조를 한 건물 내에 혼합배치한 점도 주목할 만한 변신인데 과거 1·2룸 일색일 때와 달리 가족세대까지 수요층으로 흡수하여 시장규모를 키웠다. 최근에는 상가를 겸용한 형태도 선보이고 있어 예비 사업자들에게 선택의 폭을 넓혀주고 있다. 모두 소비자의 니즈에 따라, 적절한 수요처에, 짧은 건축공기로, 발빠른 변신이라는 민간사업 특유의 순발력을 십분 발휘한 사례다.그러나 최근 이슈화된 주차장 불법 용도변경 사례는 심각하게 자성할 필요가 있다. 원룸은 근본적으로 주차장이 세대수보다 부족한데 이마저 없애는 행태는, 집은 없어도 차는 보유하는 요즘 소비자의 습성에 역행하는 변칙이다.원룸은 세입자들의 이동이 빈번한 상품이다. 안정성 제고를 위해서는, 당장의 변칙적 수익률을 도모하기보다 소비자의 니즈에 부합하는 합법적 변신에 특유의 순발력을 발휘할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
부동산 임대차 종료시 원상회복과 관련한 분쟁이 종종 있다. 대부분의 계약에서는 "임대차가 종료된 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다."는 약정을 하여 임차인에게 원상회복의무를 두고 있는데, 어느정도까지 회복시킬지에 대해서는 대립되는 경우가 많다.빈번한 사례로, 전 임차인이 시설한 점포를 인수하여 재차 개조한 경우 회복의 범위가 문제되는데, 임대인은 현 임차인이 이전의 시설을 승계했으므로 이 부분까지 말끔히 철거하기를 원할 것이나 임차인은 가급적 최소한으로 마무리지으려할 것이다. 이에 대해 법원은 현 임차인이 개조한 범위 내에서만 원상회복의 의무가 있다고 판단했다. 따라서 별도의 특약이 없는한 자신이 인수할 당시의 상태로만 회복시키면 된다.또한 통상적인 사용에 따른 가치감소분에 대해서도 회복의무가 없다. 따라서 사회통념상 인정되는 범위라면 당초의 상태보다 낡아졌더라도 그대로 반환하면 된다.반면 영업허가 말소에 대해서는 임차인에게 적극적 의무를 두고 있다. 이전의 영업허가를 말소치 않으면 제3자나 건물주가 새로운 영업허가를 받는데 방해되므로 폐업신고 이행을 원상회복의 범주에 포함하고 있다. 원상회복은 물리적 회복뿐만 아니라 사용권한의 회복도 포함한다./ 옥계공인중개사 사무소
전셋집 문제가 심상찮다. 지난 1월13일 국토해양부가 발표한 전·월세 시장 안정화 방안에도 불구하고 시장의 반응이 신통치 않자, 일각에서는 추가로 전·월세 상한 제도를 도입하자는 주장까지 나올 정도로 전세대책에 고민하고 있다.그러나 한편에서는 문제해결에 역행하는 제도가 올해부터 시행되고 있어 개선할 필요가 있다. "전세 보증금에 대한 소득세 부과" 제도인데 올해부터 3주택 이상 소유자가 임대를 내놓으면 보증금을 합산하여 3억원 초과분에 대해 임대소득세를 부과하겠다는 것이다.세액 자체는 크지 않지만, 새로운 제도가 민간 전셋집 공급의 순기능을 저해하여 지금의 전세난에 더욱 악영향을 끼치는데 문제가 있다.우선 조세전가를 노린 보증금 인상 문제를 지적할 수 있다. 임대인이 절대적 우위를 차지한 상황에서 새로운 조세는 임차인에게 전가될 것이고 결과는 보증금 인상으로 나타날 것이다.또한 월세로의 전환이 가속화되는 문제도 있다. 기왕에 세금을 부담해야 한다면 당장 소득이 없는 전세 대신 매월 소득이 나오는 월세로 전환하여 세액을 충당하는 편이 유리하기 때문이다. 지금의 임대차 문제가 월세집보다는 전셋집에서 심각하다는 점을 고려할 때 월세로의 전환을 부추기는 소득세 제도는 재고할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 사무소
주택을 구입하면서 부부 공동명의로 하는 경우가 많다. 양성평등의 사회 분위기에 맞고 실익 면에서도 다양한 절세효과를 기대할 수 있기 때문이다.절세효과는 양도소득세가 대표적이다. 양도소득세는 누진세 구조를 가지는데 개인별 양도차익이 작을수록 낮은 세율로, 클수록 높은 세율로 세액이 정해지는 구조다. 따라서 부부가 1/2씩 공동명의로 하면 양도차익도 각각 절반씩으로 분산돼 상대적으로 낮은 세율을 적용받게 된다. 또한 250만원의 기본공제도 부부 각각 받게돼 2중의 절세효과를 노릴 수 있다.그러나 올해 주택을 추가로 구입할 계획이라면 공동명의가 불리하다. 1월1일부터는 다주택자의 취득세 감면이 배제돼 부담이 2배가량 늘었기 때문이다.바뀐 취득세 제도에서, 공동명의자는 각각 1주택 지분을 가진 것으로 본다. 따라서 추가로 주택을 구입하는 경우 누구명의로 하든 다주택자로 구분돼 이전보다 취득세 부담이 2배가량 늘게 된다. 반면 기존 주택이 남편 단독명의인 경우 주택이 없는 부인명의로 새집을 구입하면 1주택자로서 계속 감면혜택이 유지됨과 비교할때 취득세에서는 공동명의가 불리하다.자칫하면 양도소득세 절감분보다 취득세 증가분이 더 커질수도 있는만큼 앞으로는 공동명의 여부에 신중할 필요가 있다. / 옥계공인중개사 사무소
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