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올해 상반기 프랜차이즈 업종의 전체적 외연은 확대될 것이나 개별 점포의 수익구조는 악화될 것이라는 대한상공회의소의 조사결과가 있어, 상가 투자자들의 세심한 주의가 필요하다. 외연확대는 점포수요 증가로 이어지므로 임대사업을 구상하기에 반길만한 소식이나, 반대로 개별 점포의 수익구조가 악화된다는 점은 잠정적 공실위험이 커진다는 뜻으로도 해석할 수 있기 때문이다.도내 여건도 유사하다. 요즘 상가 신축이나 신규 개업으로 전체 점포수는 꾸준히 증가하고 있으나, 동시에 수익악화로 임차인이 자주 바뀌는 점포도 속출하고 있어, 상가 시장이 커진 외연에 비해 체력은 약한 모양새를 보이고 있다.임대사업을 고려한다면, 외연확대 분위기에 휩쓸리기보다 옥석을 가리는 마음으로 타진할 시기로 보인다. 임대전략도 당장의 공실에 조급해 하기보다 오래 유지할 수 있는 임차인 유치에 집중할 필요가 있다. 필요하다면 유망 임차인 유치를 위해 인센티브를 제공하는 방안도 고려해야 한다.가급적 성장 가능성이 큰 업종을 유치하는 전략도 유효하다. 프랜차이즈 가맹본부들은 커피, 화장품, 교육, 이미용 등의 업종이 강세를 보일 것으로 전망했고, 문구사무용품, 제빵제과, 건강식품, 치킨피자 등의 업종이 약세를 보일 것이라 전망했다. 옥계공인중개사
올 한해 도내 주택시장은 기존 아파트의 시세분출에 이어, 신규 아파트 청약 열기로까지 활황세를 이어오고 있다. 한편으로는 월세화 현상이 뚜렷하게 자리잡으며 임대시장의 구조 변화를 보여줬던 한해로도 풀이된다.올해 도내 주택시장의 특징은, 먼저 매매시장의 호황을 꼽을 수 있다. 2009년부터 오르기 시작한 아파트 가격은 3년째 되는 올해까지 상승세를 유지했다. 또한 한때 5000호를 넘겼던 미분양 물량도 500호 미만으로 감소하여 호황을 단적으로 증명하고 있다.기존 아파트의 호황은 새 아파트 청약 열기로 이어지고 있다. 이번 달 분양했던 일부 유형에서는 최고 64대1의 높은 경쟁률을 보이기도 했다. 공급량도 급증했는데, 민간조사결과 올해 총 5809호가 분양되어 2009년이나 2010년에 비해 물량이 5배가량 늘어난 것으로 조사됐다. 아울러 내년 봄 전주에 분양예정인 LH아파트에도 많은 관심이 집중되고 있어 벌써부터 경쟁률 경신이 예고되고 있다.임대차 시장에서는 월세화 현상이 고착되는 한해였다. 지난해 이미 임차가구의 64%가 월세라는 조사결과가 있었고, 올해는 수익형 관심까지 가세하여 월세로 전환하는 사례는 더욱 증가하고 있다. 이는 장기점진적 현상으로 자리잡고 있다.옥계공인중개사
실제로는 따로 살고 있지만 소득공제나 건강보험 등의 혜택을 위해 부모나 형제의 주민등록을 본인 주소로 옮겨놓는 경우가 종종 있다. 하지만 이때 본인도 주택을 소유하고 있고 부모나 형제도 주택을 소유하고 있는 경우라면, 주택 매각시 예상치 못한 양도세 분쟁에 휘말릴 수 있어 주의가 필요하다.이 경우 본인세대는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 갖추고 있었다 하더라도, 또다른 주택을 보유한 가족이 전입함으로써 세무당국은 동일 세대가 다주택을 보유한 것으로 판단하게 되고, 결과적으로 이 상태로 주택을 매각하면 세무당국은 1세대 1주택 비과세를 배제하게 된다. 1세대의 범위가 본인과 배우자뿐만 아니라 이들과 주소를 같이하는 직계존·비속, 형제자매까지를 모두 포함한다는 점을 간과한 결과이다.다만 사례의 경우처럼 실제 생계는 같이하지 않고 단순히 주소만 옮겼었다는 점을 적극적으로 소명하면 다시 비과세도 가능할 것이다. 그러나 이미 과세된 사안에 대해 조세불복 절차를 진행하는 게 그리 녹록하지만은 않을 것이다.주택을 매각할 계획이라면 미리 주민등록을 확인하는 게 좋다. 만약 불측의 유주택 전입자가 있다면 양도일 전까지 주민등록을 이전시켜야 한다. 사소한 차이지만 결과는 크게 달라질 수 있다./ 옥계공인중개사 이상호
앞으로는 주택 임대사업자의 세 부담이 줄어들 예정이다. 지난 9월 발표한 정부의 세제 개편안에는, 다주택자에게 차별적으로 부과하던 각종 세 부담을 줄여 민간의 임대시장 참여를 늘리는 방안을 담고 있다. 이를 통해 전·월세 문제를 완화하겠다는 의도이다.눈에 띄는 조치는, 매입임대주택사업자의 거주용 자가 주택에 대해 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 주기로 한 점이다. 현재는 주택을 1채 보유한 가구가 임대사업을 위해 추가로 주택을 구입했다면 기존의 비과세 요건을 갖추었던 주택까지도 비과세 혜택이 사라져 임대사업의 걸림돌이 되었으나, 앞으로는 임대용 외의 본인 거주용 1주택에 대해서는 비과세가 가능하다.만약 임대사업자가 본인 거주용 주택을 매각할 계획이라면 잠시 매각시기를 늦추는 게 절세측면에서 유리하다. 이번 개정안은 국회 의결 절차를 거친 뒤 시행되기 때문이다.이밖에 다주택자에 대한 장기보유특별공제 허용이나, 종합부동산세 배제, 전세보증금에 대한 과세 유예 혜택도 개정안에 포함됐다.최근 도내에서는 주택 임대사업에 대한 관심이 늘고 있으며 임대시장 규모도 확대될 것으로 전망되고 있다. 임대사업자로 등록하려면 3억원 이하로서 149㎡ 이하인 주택을 1채 이상만 임대하면 등록 가능하다./ 옥계공인중개사 이상호
요즘 도내 주택시장에 일고 있는 조용한 변화중 하나가, 신규 조성된 택지지구를 중심으로 전원형 단독주택의 신축이 늘고 있다는 점이다. 특별히 주거 전용지역의 경우 전원생활과 유사한 쾌적성을 살리면서도 동시에 도심의 편리함도 그대로 누릴 수 있어 실수요자들의 관심이 계속되고 있다.이처럼 신도시 택지가 전통적인 전원주택지의 대안으로 주목받는 이유는, 무엇보다 도심의 각종 기반시설을 그대로 이용할 수 있다는 데서 찾을 수 있다. 구체적으로 출퇴근 문제에서 교외보다 유리하고 각종 대중교통망도 잘 갖춰져 있다. 또한 자녀 교육 관련 인프라나, 병원·백화점과 같은 각종 편의시설도 불편 없이 이용할 수 있다.많은 사람들이 교외에서의 전원생활을 희망하고 있지만 교통이나 교육여건 같은 현실적인 문제 때문에 중도에 포기하는 경우가 많다. 이러한 수요자에게 신도시 택지는 마당 있는 내 집에 대한 새로운 모델이 될 수 있다.최근 전주 서부신시가지 내의 주거 전용지역에서는 독창적인 단독주택이 신축되고 있고, 혁신도시에서도 단독주택 용지가 인기리에 분양된 바 있다. 아직은 일부에서 일어나는 변화지만 단순한 투자유행으로 치부하기보다 마당 있는 내 집에 대한 의미 있는 시각변화로 주목할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 이상호
자신 소유의 건물에서 직접 점포를 운영하다가 임대를 내주게 되면, 건물주인 자신도 권리금을 받을 수 있을까? 임대료는 주변과 비슷하게 받으면 되겠지만, 그동안 영업을 위해 투자한 비용도 일정액 보전 받고 싶다는 건물주의 상담내용이다.권리금은 영업용 시설의 임대차에서 관행적으로 수수되는 금액으로서, 기존 시설집기에 대한 대가나, 매출단골노하우 확보 등 그간의 영업활동에 대한 대가, 또는 점포의 장소적 우위를 선점했음에 대한 대가의 성질로 지급되는 금액이다.이러한 권리금이 통상 임차인들 간에 수수되고 건물주는 관여하지 않는다는 점 때문에 건물주가 권리금을 받을 수 없을 것이란 오해가 있지만, 다양한 유무형적 가치에 대한 대가인 권리금의 성질상 위 사례의 건물주가 권리금을 받는 데는 문제되지 않는다.나아가 직접 영업에 사용하지 않았던 점포라도 건물주의 권리금 수수는 가능하다. 권리금은 통상 바닥 권리금이라 칭하는 장소적 우위에 대한 자릿세 성격도 포함하고 있기 때문이다. 다만 임차인에게는 정해진 임대차 기간을 보장하여 권리금 상당액의 회수 기회를 주어야 할 것이다. 만약 임대인인 건물주의 사정으로 중도에 계약이 해지된다면 잔존기간에 비례해 권리금의 일부를 반환해야 할 것이다./ 옥계공인중개사 이상호
부동산은 실제 소유자 명의로 등기하는 게 상식이다. 그런데 간혹 자신 소유의 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 경우가 있는데 이를 명의신탁이라 한다. 문제는 이러한 비정상적 명의신탁 행위가 각종 조세나 규제에 대한 회피수단으로 악용되고 있고, 종종 사건화 된다는 점이다.부동산 명의신탁 행위는 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에서 규제하고 있는데, 원칙적으로 명의신탁을 금지하고 있으며 나아가 등기까지 마쳤다고 하더라도 이 또한 무효로 규정하고 있다. 따라서 명의신탁 약정을 수반하는 경우, 약정한 당사자들은 물론이고 명의신탁 거래에 동조한 원 매도자도 언제든지 분쟁에 휘말릴 수 있음에 유의해야 한다.가장 큰 위험은 명의만 빌려준 사람이 실제 소유자 모르게 부동산을 임의 처분한 경우인데, 이때 실제 소유자는 부동산을 되찾을 수 없게 된다. 등기의 특성상 대외적으로 명의자가 실소유자로 다뤄지므로 제3의 매수인은 유효하게 소유권을 취득하게 된다. 설사 제3의 매수인이 명의신탁 사실을 알고 있었더라도 실제 소유자는 소유권을 주장할 수 없게 된다.최근 아파트 청약에서 가점이 높은 사람 명의를 빌리는 사례가 있는데 이 또한 명의신탁의 위험에 노출돼 있다는 점에 유의해야 한다./ 옥계공인중개사 이상호
임차인의 고민은 보증금 보호에 있다. 특히 구조적으로 대출을 끼고 있는 다가구주택의 경우 대출에 따른 선순위 근저당권이 부담스러우나, 그렇다고 대출 없는 집만을 찾기에는 현실적으로 무리해 보인다.소액 임차인 보호제도를 활용하여 보장범위 내에서 보증금과 월세를 적절히 안분하는 게 대안이 될 수 있다.주택임대차보호법에서는, 소액 임차인 요건에 해당되면 해당주택 경매시 세입자에게 일정액을 최우선으로 배당토록 하고 있다. 따라서 이미 근저당권 등이 설정된 집에 나중에 입주하더라도 일정액은 최우선으로 보장받게 된다.도내의 경우 보증금 4000만원 이하 까지를 소액 임차인으로 보호하고 있으며 1400만원까지 최우선 배당하고 있다. 따라서 다가구주택과 같이 비교적 보증금이 작으면서 선순위 근저당권이 있는 경우라면 가급적 보증금을 4000만원 이하로 낮추는 게 유리하다. 경우에 따라서는 보증금을 1400만원 이하로 하고 나머지를 월세로 안분하는 것도 고려할만 하다.주의할 점은 기존 근저당권 등의 설정일을 기준으로 보호대상이 달라진다는 점이다. 오늘 입주했더라도 기존 근저당권이 2008년8월20일 이전에 설정됐다면 보증금 3000만원 이하에 1200만원까지만 축소 보장된다./ 옥계공인중개사 이상호
도내 아파트 청약열기가 뜨겁다. 높은 경쟁률을 반영하듯 시세상승 기대감도 한껏 부풀어 열기는 한동안 계속될 것으로 보인다. 하지만 한편에서는 실입주보다 전매차익 목적의 단기성 가수요가 급속히 유입되고 있어 투자에 유의할 필요가 있다.가수요가 급증하는 원인으로, 먼저 차익실현에 대한 자신감을 꼽을 수 있다. 최근 3년간 아파트 가격이 가파르게 상승해 왔고 이런 추세가 단기간에 반전되지는 않을 것이라는 자신감이 저변에 형성됐다. 또한 올해 분양시장에 뛰어들었던 사람들의 성공사례가 투자자들에게 직·간접적인 학습효과를 발휘하고 있다. 구조적으로는 중도금 무이자 같은 유인책이 한몫하고 있다. 계약금만 지불하면 중간에는 아무런 추가부담이 없으므로 건축기간동안 여유 있게 전매를 모색할 수 있는 여건이다.최근 가수요는 차익이 예상되는 곳에 집중투자 했다가 단기간에 차익 실현 후 빠져나가는 단기 유동화 경향을 보이고 있다. 결국 초기에는 빠르게 프리미엄이 형성됐다가도 일정기간 경과하면 호가만 남고 거래는 실종되는 상황이 발생할 수도 있는 것이다.청약경쟁률이 높다고 해서 반드시 탄탄한 실수요가 뒷받침한다거나 후발 참여자에게까지 지속적인 시세상승을 보장한다는 뜻은 아닌 만큼 무분별한 단기성 투자는 재고할 필요가 있다./ 옥계공인중개사
수도권과 도내 주택시장이 서로 엇갈린 횡보를 계속하는 가운데, 도내 수요자들은 다가오는 가을 이사철 시장동향에 촉각을 세우고 있다. 수도권과 달리 강세 일변도로만 계속된 도내 주택시장 분위기에 대해 낙관과 경계의 시각이 공존하기 때문이다.우선 매매가 동향에 대해서는 수도권과 지방을 따로 분리해서 살피는 전략이 계속 유효해 보인다. 수도권에서는 향후 집값을 부정적으로 예측하는 견해가 지배적이지만, 3년째 계속되고 있는 탈동조화 분위기로 지방 집값에 대한 수도권의 영향력이 미미해진 상태다.다만 과거와 같은 급등세보다는 점진적인 안정세에 눈높이를 맞출 필요가 있다. 특히 도내에서는 최근 신규착공 물량이 급증하고 있어 이들의 건축 진도에 따라 수급 불균형 문제도 상당부문 해소될 것으로 기대된다.문제는 전세인데 당장의 시장 불안은 한동안 계속될 것으로 보인다. 아무리 신규착공 물량이 늘어났다 해도 당장 입주가 필요한 세입자에게 미래의 예정 물량은 도움돼지 않기 때문이다. 또한 가격 면에서도 전세는 불안하다. 매매에서는 장래 공급될 주택의 가격이 비교우위에 있다면 수요를 탄력적으로 이동해 기존주택의 가격을 안정시키는 기능이 있지만, 전세에서는 당장 입주해야하는 사정상 현재의 전세가를 낮추기는 어렵다./ 옥계공인중개사 이상호
이미 확정일자를 받아둔 주택 임차인이 중간에 잠시 주소를 옮겼다 돌아와도 보증금 보호에 문제가 없을까?임차인들이 주택을 임차하고서 처음 하는 일이 주민등록(전입신고)과 확정일자를 받는 일이다. 주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력을 행사할 수 있고, 확정일자까지 받아두면 경매의 상황에서도 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리가 생기기 때문이다.유의할 점은, 이러한 권리는 한번 취득했다고 해서 무조건 지속되는 것이 아니라, 계속 소정의 요건을 유지해야 만이 권리도 유지된다는 점이다.따라서 위 사례처럼 중간에 주소를 옮겼다 돌아온 경우라면, 주소를 옮김과 동시에 당초 확보했던 권리는 사라지게 되고 또한 재전입 하더라도 소급해 회복되지 않게 된다.단지 재전입 다음날을 기준으로 새로운 순위의 권리가 발생할 뿐이다. 문제는 재전입일 이전에 근저당권 등이 설정된 경우인데, 이때의 보증금 순위는 근저당권 이후로 밀리게 된다.다만, 배우자나 자녀들의 주민등록은 그대로 두고서 임차인 본인의 주민등록만 잠시 옮겼다 돌아온 경우라면 최초의 순위가 유지된다.임차인의 주소이전은 중대한 권리변화를 초래할 수 있다. 비록 서류상만의 주소이전일지라 신중할 필요가 있다./ 옥계공인중개사 이상호
남편 소유의 부동산을 부인이 대리하여 매각하는 경우가 종종 있다. 대부분 남편의 직장사정 때문에 대신 나왔다고 설명하곤 하는데, 이때 거래 상대방도 부부라는 특수 관계를 믿거나 막연하나마 부부간에는 일상가사대리권이 인정된다는 상식에 근거해 큰 의심 없이 거래에 응하게 된다.그러나 부동산을 처분하는 행위에 대해서는 일상가사대리권이 인정되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 일상생활에서 부부는 별도의 대리권 부여 절차 없이도 일방이 유효하게 상대를 대리할 수 있고 그 결과도 부부가 공동으로 책임지는 것이나, 이는 어디까지나 일상적인 가사 행위에 한정한 것이지 부동산 처분과 같은 특별한 행위까지 인정되지는 않기 때문이다. 결과적으로 제3의 매수인은 소유권을 취득하지 못할 수 있다.따라서 배우자 일방이 대리인으로 나왔다면 부동산 매매에 대한 별도의 대리권한이 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 나아가 대리권한을 주장할 수 있는 서류를 구비했다 해도 배우자이기에 서류검증 이상의 추가확인이 필요하다. 비록 악의인 경우라도 배우자는 남보다 쉽게 서류를 확보할 수 있을 것이기 때문이다. 유사사건 판례에서도 배우자의 대리권한에 대해서는 진정성 여부를 보다 적극적으로 확인할 것을 주문하고 있다./ 옥계공인중개사 이상호
수익형 부동산에 대한 투자관심이 커지고 있다.부동산 투자는 크게 재매각을 통한 시세차익 추구형과 보유기간중 월세수익을 노리는 수익형 투자로 구분되곤 하는데, 전통적으로 주택이나 토지에 투자하는 경우가 전자에 해당되고 상가에 투자하는 경우가 후자에 해당된다.하지만 요즘엔 주택에서도 월세방식이 확산되고 있어 수익형 바람은 전통적인 상가영역을 넘어 부동산 전반에 확산되는 분위기다.수익형 유행속에 유의할 점은 구입단계부터 수익형에 걸맞은 평가를 선행하여 투자여부를 결정해야 한다는 점이다.먼저 철저한 임대수익률에 근거한 부동산 가치평가가 선행돼야 한다. 땅값에 건축비를 합한 원가가 얼마니까 이정도 가치라든지, 인근 건물이 얼마에 매각되었으니 여기도 그정도 가지 않겠냐는 식의 평가로는 수익을 담보할 수 없다.또한 상권의 성장 가능성에 주목하여 수익률 기준을 달리할 필요가 있다. 도내에서는 통상 7% 전후의 수익률을 기준으로 삼는데 상권의 성장 가능성에 따라 약간의 가감을 할 필요가 있다.나아가 임차인의 경쟁력에도 관심을 가져야 한다. 개별 임차인의 사업이 번성, 쇠퇴하느냐 여부는 자연스레 임대료 조정요인으로 작용할 것이고 수익률에 기반을 둔 건물가치도 동반하여 등락할 것이기 때문이다./ 옥계공인중개사 이상호
최근 도내 아파트 분양시장에 다양한 구조의 아파트가 선보이고 있다. 단지 전체를 판상형으로만 배치하던 과거와 달리 요즘은 타워형 구조가 늘고 있으며 판상·타워 혼합형도 자주 등장하고 있다.타워형 구조의 장점으로는 많은 세대가 조망권을 확보할 수 있다는 점이다. 한 동의 형태가 'ㅡ'자 모양으로 긴 판상형의 경우 뒷동에 있는 세대는 앞동에 가려 주변을 조망하기 어려웠으나, 주로 'V'자 모양을 채택하는 타워형에서는 뒷동일지라도 앞동을 비껴가며 조망권을 확보할 수 있다. 또한 세대별 창문 배치도 'ㄴ'자 모양인 경우가 많아 개방감이 좋다.세대별 구조가 다양하다는 점도 특징이다. 모든 세대가 동일구조인 판상형과 달리 타워형은 타입별로 다양한 공간설계가 가능해 선택의 폭이 그만큼 넓다. 또한 단지 전체의 외관이 미려해지는 효과도 있다.단점으로는 환기문제가 지적된다. 판상형에 비해 맞바람이 들어오기 어려운 구조이기 때문이다. 이밖에 전용률이 약간 떨어진다거나, 일부 돌출된 세대에서는 옆집 내부가 보여 사생활 침해 문제가 발생하기도 한다.현재까지 도내 소비자는 익숙한 구조의 판상형을 선호하는 경향이 강하다. 하지만 산이나 하천같은 양호한 조망을 확보할 수 있다면 타워형도 충분히 고려할만 하다./ 옥계공인중개사 이상호
타인의 토지를 임의로 사용하면 그 소유자는 사용중단 및 원상복구를 요구할 수 있다. 그러나 분묘에 대해서는 예외가 있어 주의해야 한다. 전통적으로 매장방식에 관대한 장사문화에 따라 남의 땅에 설치한 분묘라도 관습적으로 분묘기지권을 인정하는 사례가 많기 때문이다.분묘기지권은 타인의 토지라도 그 분묘를 수호하기위해 분묘와 주변의 토지를 사용할 수 있는 권리다. 분묘기지권이 인정되는 경우는 먼저 토지주의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 또는 자신의 토지에 분묘를 설치한 뒤 분묘에 대한 특별한 약정 없이 토지를 매각한 경우, 마지막으로 토지주의 승낙이 없었더라도 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 유지한 경우에 해당하면 분묘기지권이 인정된다.또한 분묘기지권은 그 분묘가 유지·관리되는 한 계속적으로 인정된다. 토지주의 입장에서는 별다른 구제방법 없이 반영구적으로 토지 사용에 제약을 받는 상황이다. 물론 후손들과 합의하면 이장도 가능하겠지만 조상 묘 이전을 극히 꺼리는 사회 분위기나 보상금 문제가 걸림돌이 되곤 한다.분묘는 토지주의 재산권 행사에 큰 제약을 준다. 토지를 구입할 때는 분묘의 유무 및 처리 방법에 대한 구체적인 조건을 명시하여 훗날의 분쟁에 대비해야 한다./ 옥계공인중개사 이상호
토지경매를 고려할 때, 지상의 수목까지도 낙찰자에게 귀속되는가 여부를 신중히 살필 필요가 있다. 수목에 대한 소유권 다툼은 경매과정에서 비교적 빈번히 발생하는 문제로, 자칫 수목의 소유권을 확보치 못하면 낙찰 받은 토지를 원하는 용도대로 사용치 못할 수도 있기 때문이다.먼저 수목을 별도의 입목등기나 명인방법으로 공시했는지 여부를 확인할 필요가 있다. 이 같은 공시절차를 마치면 수목은 토지와는 별개의 소유물로 인정되어 토지 낙찰자가 수목의 소유권을 취득하지 못한다.다음으로 전 토지주 소유의 수목으로서 위와 같은 별도의 공시를 안했다면, 특별한 사정이 없는 한 수목도 해당 토지의 일부로 평가되어 낙찰자에게 귀속된다.그러나 임차인 등 제3자가 수목을 식재한 경우라면, 제3자가 정당한 권원을 가졌는가 여부에 따라 판단을 달리한다. 임차인과 같이 정당한 토지 사용권이 있는 자가 식재했다면 그 수목은 토지의 일부로 취급되지 않고 별도의 소유권이 인정된다. 따라서 낙찰자가 수목의 소유권을 취득할 수 없게 된다. 그러나 제3자라도 정당한 권원 없이 무단으로 식재했다면 수목은 토지의 일부로 취급되고 최종 토지주인 낙찰자에게 귀속된다. 다만 무단일지라도 농작물의 경우는 경작자에게 소유권이 있다./옥계공인중개사 이상호
길이 없는 맹지에 전원주택과 같은 건물을 신축하려면 진입로 확보가 관건이다. 이때 실무에서는 인접토지 소유자로부터 도로개설을 위한 토지사용승낙서를 받는 방법이 빈번히 시도되곤 한다. 물론 승낙자에게는 상당한 보상을 해야겠지만 내 토지의 가치가 훨씬 높아진다는 이유에서 승낙서 확보에 적극적이다.하지만 토지사용승낙서는 원칙적으로 승낙자와 사용자 당사자 간에만 효력이 있다는 점에 유의할 필요가 있다.예컨대 1년 뒤에 건축 및 도로를 개설할 목적으로 승낙서를 받아뒀는데, 그사이 승낙자가 해당 토지를 제3자에게 매각했다거나 사망했다면, 사용자는 제3의 소유자나 상속인에게 종전 승낙서의 효력을 주장할 수 없게 된다. 결국 건축허가를 받기 위해서는 새로운 소유자에게 다시 승낙서를 받아야 한다. 반대로 사용자가 바뀐 경우에도 종전 사용자 명의의 승낙서에 대해서는 새로운 사용자가 효력을 주장할 수 없게 된다.그러나 이미 건축과 도로개설을 완료했다면 토지주가 바뀌어도 통행을 막을 수는 없다. 도로로 지정되면 새로운 소유자라도 임의 폐도 등의 조치를 할 수 없기 때문이다. 따라서 승낙서를 받았다면 즉시 인허가를 진행하고 도로개설을 완료해야 한다. 가능하다면 부지를 공유지분으로라도 매입하는 방법이 안전하다./ 옥계공인중개사 이상호
최근 전북혁신도시 내 주차장 용지에 대한 입찰이 있었는데 모든 필지의 분양이 인기리에 마무리됐다. 주차장 사업 본연의 수익성이 의심됨에도 불구하고 이처럼 재조명되는 원인은 주차장 본연의 기능보다 일정면적을 상업용도로 사용할 수 있다는데서 찾을 수 있다.1996년도에 개정한 주차장법 시행령에 의하면 주차전용건물에 대해 건물 연면적의 30%까지 음식점이나 상가와 같은 영업용 시설을 설치할 수 있게 했다. 이로서 주차장 용지는 더 이상 주차사업만을 위한 부지가 아니라 활용방법에 따라 다양한 수익모델을 모색할 수 있게 됐다.낮은 분양가와 건축비도 사업성에 도움된다. 통상 주차장용지는 용도의 특수성을 감안하여 인근 단독주택지보다 낮은 가격으로 공급되고 있다. 건축비도 일반상가 건축비의 2/3 수준이면 가능해 인근상가와 가격경쟁이 가능하다.임대사업 목적이라면 연면적의 30%까지 가능한 상가시설을 대부분 1층에 배정하는 방법이 유력할 것이다. 임대료가 높은 1층에 상가를 집중배치하고 나머지 층에 주차장을 배치하면 임대수익률을 최대로 끌어올리는 방법이 될 것이다.충분한 주차공간을 확보했다는 점은 시간이 지날수록 상가의 집객력을 높이는 요인이 된다. 장기적 관점에서 다양한 활용을 모색해볼 가치가 있다./ 옥계공인중개사 이상호
인접토지와의 경계를 구분하는 방법으로 통상 담장이나 논둑 등의 오래된 표시물을 기준으로 하는 경우가 많다. 이들을 현실경계라 하는데 간혹 현실경계가 측량결과와는 다른 경우가 있어 소유권 분쟁으로까지 비화되곤 한다.현실경계에 따라 장기간 내땅으로 알았는데 어느날 인접토지주가 측량결과를 근거로 침범부분에 대한 토지 반환이나 지상물 철거를 요구한다면 어떻게 될까? 특별한 사정이 없는 한 상대의 요구를 들어주어야 한다.판례에 의하면 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 등록을 함으로써 특정되고, 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계에 의하여 확정된다고 판단하고 있다. 또한 매매 등으로 소유권이 바뀌는 경우에도 경계는 현실경계가 아닌 지적공부상 경계를 기준으로 매매된 것으로 본다고 판단하고 있다. 따라서 측량결과를 기준으로 경계를 침범했다면 반환해야 한다.다른 관점에서 경계문제는 점유취득이라는 새로운 쟁점도 있다. 만약 침범자가 현실경계까지를 자신의 소유로 알고 20년 이상 점유해 왔다면 점유취득시효완성을 이유로 역으로 소유권이전청구를 할 수도 있기 때문이다.구입단계부터 경계를 분명히 하는 자세가 필요하다./ 옥계공인중개사 이상호
법인(회사) 명의로 주택을 임차하고 소속 직원들이 거주하는 사택형태의 임대차 사례가 종종 있다. 이때 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 별도의 안전장치를 해 두어야 한다. 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없기 때문이다.일반적인 주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록과 확정일자 요건을 갖추면 주택임대차보호법에서 정하는 여러 보호를 받게 된다. 여기에는 별도로 전세권등기와 같은 조치를 않더라도 효과적으로 보증금을 보호받는 기능도 포함돼 있다.하지만 사례와 같이 임차인이 법인인 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 배제하므로 유의해야 한다. 이법의 도입 취지가 서민들의 주거안정을 특별히 보호하기 위함인지라, 주거생활과 관련성이 적은 법인까지도 특별보호 대상에 포함시킬 수는 없기 때문이다. 또한 법인 명의로는 주민등록을 할 수 없어 주택임대차보호법의 보호를 받기위한 절차적 요건도 갖출 수 없다.나아가 법인이 임차한 주택을 편의상 그 직원명의로 주민등록을 마쳤다 해도 역시 보호받지 못한다. 직원의 주민등록이 계약 당사자인 법인의 주민등록이라 볼 수 없기 때문이다.법인 명의가 불가피한 경우라면 전세권등기나 근저당설정과 같이 보증금에 대한 별도의 안전장치를 해 두어야 한다. / 옥계공인중개사 이상호
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