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주택구입을 계획하고 있다면 다음달 말까지 구입을 마무리하는게 좋다. 한시적 취득세 감면 혜택이 6월말로 종료되기 때문이다. 결과적으로 7월부터는 생애최초주택구입자를 제외한 일반 수요자들의 세부담이 현재의 2배가량으로 늘어나게 된다.현재 감면중인 취득세율은 주택가격에 따라 9억원 이하일 경우 1%, 9~12억원 이하는 2%, 12억원 초과시 3%를 적용하고 있어, 법정세율 4% 대비 최대 75%의 감면혜택이 주어지고 있다. 7월부터는 이러한 감면혜택이 사라져 9억원이하 1주택자에 대해서만 2%를 적용하고 그밖에는 4%로 환원돼 부담이 크게 늘어날 예정이다.도내의 경우 대부분의 주택가격이 9억원 이하라는 점에서, 다음달 말까지 구입을 마무리하는 경우 보통 1% 수준의 취득세를 부담하면 돼지만, 7월부터는 최소 2%를 부담해야 하고 만약 다주택자라면 4%로 높아지게 된다. 현재 업계에서는 취득세 감면혜택을 다시 연장해야 한다고 주장하고 있다. 하지만 아직까지 정부 반응이 신통치 않아 재연장 여부가 불투명한 상황이다.취득세 감면 종료시한까지 1달여 기간 남았다. 취득세는 잔금지급일을 기준으로 감면여부가 결정되므로 주택구입을 계획하고 있다면 잔금일을 6월말 이전으로 조절하는 것이 바람직하다. 옥계공인중개사
도내 아파트 전세가 비율이 타 지역에 비해 월등히 높은 것으로 나타났다. 한국감정원에 따르면, 4월 도내 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 74.2%로 8개도 가운데 두번째로 높은 것으로 조사됐다. 지역에 따라서는 80%를 넘는 단지도 적지 않다.통상 전세가 비율이 높아진다는 것은 향후 매매수요가 늘어날 수 있다는 신호로 해석되곤 한다. 전세가 실수요를 대변하는 척도라는 점에서 전세가가 높으면 그만큼 실수요층도 두텁게 형성돼 있다는 의미로 해석될 수 있고, 매매와 전세간 가격격차가 줄어들수록 전세수요가 매매수요로 전환될 가능성도 커지기 때문이다.하지만 도내 여건에 비출 때, 이같은 수요전환 효과를 기대하기에는 무리해 보인다. 전통적으로 지방의 전세가 비율이 수도권에 비해 높아왔다는 점은 역으로 시세차익에 대한 기대가 적었음에 따른 결과물이라고 추정할 수 있고, 나아가 최근 도내 전세가 비율이 높아진 원인이 매매가 하락에 있다는 점에서, 단순히 전세가 비율이 높아졌다고해서 매매수요도 늘어날 것이라 속단하기에 무리가 있다.전세가율 상승은 향후 매매수요를 자극할만한 변수임에 분명하다. 하지만 향후 주택가격에 대한 불안이 가시지 않는 한 그 효과는 제한적인 수준에 머물 것이다.옥계공인중개사
지난 9일 한국은행은 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 인하했다. 이는 7개월만의 조치로 그간 정부의 시장 정상화 노력에 대해 한은이 공조하는 모습으로 해석할 수 있어, 도내 부동산시장에도 긍정적 효과를 보일 것으로 기대되고 있다.통상 금리인하는 부동산시장에 호재로 작용한다. 은행권에 머물던 대기자금이 부동산시장으로 이동하는 계기가 되고, 줄어든 이자부담만큼 수요자의 투자여력도 커지는 효과가 있기 때문이다. 대표적인 수혜처로는 상가와 같은 수익형부동산을 꼽을 수 있다. 구조적으로 대출의존도가 높은 편이라 금리효과를 즉각적으로 체감할 수 있고, 여타 부동산 투자자에 비해 금리에 민감한 투자성향을 보이기 때문이다.하지만 당면 과제인 주택시장 회복에는 간접효과에 그칠 것으로 보여진다. 최근 도내 주택거래 부진 원인이 향후 시세에 대한 부정적 전망에서 비롯됐다는 점에서, 금리인하 조치만으로 매수심리를 회복시키기에 부족해 보인다. 다만 정부와 한국은행의 정책공조 의지를 확인했다는 점에서 향후 주택시장에 긍정적 조치임에 분명하다.도내 주택시장은 신뢰할만한 후속조치가 누적되기를 기다리고 있다. 이번 금리인하가 4.1부동산대책과 맞물려 정책의지에 신뢰를 쌓는 계기가 되기를 기대한다./옥계공인중개사
택지개발지구 내 점포겸용 단독주택 용지가 주목받고 있다. 점포겸용주택은 1층은 상가, 나머지 층은 주택으로 사용하는 형태로, 직접 거주하면서 동시에 임대수익도 올릴 수 있다는 장점이 부각되면서 은퇴를 앞둔 세대들에게 노후대비용으로 인기를 끌고 있다.특히 대규모 택지개발이 진행중인 신도시나 혁신도시에 대해서는 전국적인 관심이 집중되는 분위기다. 최근 LH에 따르면 점포겸용 단독주택 용지에 대한 청약경쟁률이 두자리나 세자리수 경쟁률을 기록하는 사례가 속출하고 있고, 지난달에는 최고경쟁률 3000대 1을 넘는 필지도 나왔을 정도로 관심이 급증하고 있다.이같은 인기의 배경에는 은퇴수요뿐만 아니라 투자수요의 이동도 한몫하고 있다. 최근 아파트 경기의 침체가 길어지면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 상당수 신규 택지지구로 이동하고 있고, 상대적으로 투자금 규모가 작은 점포겸용 주택용지가 주목받는 것이다. 따라서 실수요와 투자수요가 겹치는 분위기속에 한동안 인기는 계속될 것으로 보여진다.하지만 무분별한 투자는 경계해야 한다. 기본적으로 소규모 주택가에 위치하고 있어 상업용지에 비해 영업경쟁력이 떨어진다는 한계가 있고, 신도시 상권이 형성되기까지는 장시간이 소요되기 때문이다.
도내 주택 매매가격이 떨어졌음에도 불구하고 임대가격은 별반 조정되지 않는 모습이다. 집값의 추가하락을 우려한 수요자들이 내집마련 대신 전세나 월세에 머물려는 경향이 강해진데 따른 결과로 풀이할 수 있다.이같은 분위기 속에 집주인의 선택은 전세보다 월세로 향하고 있다. 집값이 오르지 않을 거라면 굳이 구입가보다 낮은 가격의 전세를 줄 이유가 사라지기 때문이다. 세계에서 유일하다는 우리의 전세제도는 저성장기를 거치며 구조조정을 받고 있다.이러한 맥락에서 월세화는 저성장기 주택시장에 피할 수 없는 현상으로 보여진다. 월세전환을 통해 당장의 매매가 하락에 따른 손실을 상쇄하는 효과를 노릴 수 있고, 노후대비 자산운용 면에서도 은퇴형 구조로 권장할 만하기 때문이다.현재 도내에서는 전체 임대주택의 절반이상이 월세나 보증부월세 형태로 운용되고 있어 이미 전세비율을 앞질렀다는 보고가 있었고 앞으로도 그 격차가 벌어질 것으로 전망되고 있다. 또한 규모면에서도 당장은 저가·소형주택을 중심으로 월세화가 진행되고 있으나, 앞으로는 중가·중형주택으로까지 확대될 것을 전망할 수 있다.저성장에 따른 수익구조 악화는 매매가 대비 전세가 비율을 높임은 물론이고 월세화를 더욱 확산시키는 방향으로 일조할 것이다. 옥계공인중개사
주택 임차인의 대항력 발생시점을 '임대차등록'한 당일로 앞당기자는 법안이 발의돼 그 시행여부에 관심을 모으고 있다.대항력을 갖추면, 살던 집이 팔리더라도 새로운 소유자를 상대로 종전의 임대차 기간 유지를 주장할 수 있고 또 경매로 소유자가 바뀌는 경우라도 낙찰자를 상대로 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 돼, 대항력은 임차인의 보증금 보호에 크게 기여하고 있다.문제는 현행 주택임대차보호법에서는 그 효력을 주택의 인도와 전입신고를 마친 '다음날'부터 발생하도록 규정하고 있어 임차인의 권리확보에 공백기간이 있다는 데 있다. 반면 근저당권 등의 효력은 접수 당일 발생한다는 점을 고려할 때 이러한 공백이 충분히 위협적이라 할 것이다. 예컨대, 선순위를 확인한 임차인이 오전에 이사와 전입신고를 마쳤다 하더라도 같은 날 오후 다른 근저당권이 접수된다면, 임차인의 권리는 근저당권보다 후순위로 밀리게 되고 이후 있을 수 있는 경매의 상황에서 대항할 수 없게 되는 문제가 있다.이의 해소를 위해 지난달 '주택임대차등록제'법안이 발의됐다. 임차인이 전입신고와 함께 '임대차등록'을 하면 바로 대항력을 갖도록 하는 법안으로 임차인의 권리공백 해소에 도움 될 것으로 기대된다.옥계공인중개사
부동산 매수인이 잔금지급일을 어기게 되면, 매도인은 매수인에게 잔금 이행을 촉구함은 물론이고, 더 심각한 경우 손해배상 청구나 일방적인 계약해제까지도 고려하게 된다. 상대가 약속을 어겼으니 이러한 조치가 당연할 거란 판단인 것이다.하지만 이때 매도인 역시도 자신의 의무를 이행해야 비로소 상대에게 온전한 책임을 물을 수 있다는 점에 유의해야 한다.사례의 경우, 매수인에게 잔금지급의 의무가 있다면 매도인에게는 등기이전에 필요한 서류를 제공할 의무가 있다. 이는 상대가 먼저 이행해야 내가 나중에 이행하는식의 선후 관계가 아니라 쌍방이 동시에 이행해야하는 관계이다. 즉, 매수인이 먼저 잔금지급을 이행치 않았기 때문에 등기이전 서류를 제공할 수 없었다고만은 주장할 수 없는 관계인 것이다.만약 이같은 매도인의 의무를 간과한 채 일방적인 조치를 감행한다면, 이후 불측의 결과도 발생할 수 있다. 매수인은 동시이행관계에 있는 매도인의 의무가 이행되지 않았음을 주장하여 상대가 이행할 때까지 자신의 불이행에 따른 책임을 면할 수도 있기 때문이다.부동산 거래는 대부분 동시이행관계에 있다. 따라서 상대의 불이행에 따른 책임을 묻고 싶다면 동시이행관계에 있는 자신의 의무도 신중히 되짚어봐야 한다. 옥계공인중개사
새 정부의 첫 부동산 대책이 발표됐다. 이번 발표로, 매물로 내놓은 집이 팔리기를 기대하는 매도인과 법안 통과 여부를 좀 더 지켜보겠다는 매수대기자간의 눈치보기가 시작된 가운데, 제한적이나마 매수심리회복에 도움될 것으로 기대할 수 있다.도내 수요자들에게 기대감을 주는 대책으로, 먼저 생애최초 주택구입자에 대한 지원책을 꼽을 수 있다. 부부합산 연소득 6000만원 이하인 가구가 올해 말까지 6억원·85m2이하 주택을 생애 최초로 구입하는 경우 취득세를 전액 면제해 주고, 또한 국민주택기금 대출이자도 낮추기로 하여, 상대적으로 전월세 거주비율이 높은 도내 젊은층에게 자가로의 전환 문턱이 낮아지게 됐다.1세대1주택자로부터 구입한 주택에 대해서는 이후 5년간 양도소득세를 면제해 주는 방안도 관심을 끈다. 비록 매수자가 다주택 보유자라 할지라도 매도자가 비과세요건을 갖추었다면 그로부터 구입한 주택에 대해서는 혜택이 매수자에게까지 이어지는 구조다.이번 대책은 관련법안 20개의 개정이 필요해 어느 때보다 국회의 역할이 중요하다할 것이다. 또한 최근 수요자들도 시행이 확정될 때까지 거래를 늦추려는 움직임을 보인다는 점에서, 자칫 거래공백으로 번지지 않도록 법안의 조속한 확정을 기대한다. 옥계공인중개사 이상호
상속으로 인한 부동산 취득은 그 등기를 하지 않아도 소유권이 상속인들에게 속하게 된다. 따라서 상당수 상속인들이 상속이 개시되었음에도 불구하고 해당 부동산에 대한 상속등기를 하지 않고 있는 경우가 많다.하지만 해당 부동산을 매각하려한다면, 먼저 상속인들 앞으로 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 제3자에게 매각이 가능해진다. 즉 돌아가신 피상속인 명의 상태에서 곧바로 제3자에게로의 소유권이전은 안되는 것이다.상속등기는 상속인들 각자의 지분대로 등기하거나, 편의상 상속인중 1인 앞으로 등기할 수도 있다. 다만 사전에 상속인들 전원의 협의절차를 거쳐야 한다. 사정상 상속등기 이전에 매매계약을 채결할 상황이라면, 무엇보다 상속인 전원의 동의여부를 확인하는데 만전을 기해야 한다. 따라서 상속인 전원이 참석한 상태에서 매매계약을 채결하는 게 원칙이다. 만약 일부라도 참석하지 못하는 상속인이 있다면 사전에 매매위임장을 제출토록 하여 계약의사를 확인하고 계약에 임해야 한다.주의할 점은, 상속인의 숫자가 너무 많거나 사망일이 오래된 경우라면, 가급적 상속등기 이후에 계약하는 게 좋다. 상속인 중 일부를 찾을 수 없다거나 상속인간의 이견으로 상속등기 자체가 어려울 수도 있기 때문이다. 옥계공인중개사
취득세 감면안이 감면안이 오랜 기다림 끝에 22일 국회를 통과했다. 이에따라 올해 6월까지 거래하는 주택에 대해, 주택가격 9억원 이하면 종전의 2%에서 1%로, 9억 초과~12억원 이하면 4%에서 2%로, 12억원을 초과하면 4%에서 3%로 각각 인하된다. 적용시기는 올해 1월1일 거래분부터 소급된다.이번 조치로 그동안 발표만 있었고 시행여부가 불투명했던 감면안에 대해, 시장에 확신을 주게 됐다는 점에서 앞으로 긍정적 효과를 기대할 수 있을 것이다.그동안 이미 1월 거래분부터 소급적용하겠다는 계획이 발표됐음에도 불구하고, 도내 매수인들은 감면안이 확정될 때까지 기다려 보겠다는 태도를 보인 것으로 관측된다. 국토해양부에 따르면 도내 2월 주택거래량은 1,678건에 머물렀고, 이는 전년동월 2,418건보다 30.6% 감소한 수준이며 5년간 2월평균에 비하면 39.9%가 줄어든 수준이다.취득세 감면은 직접혜택이 매수인에게 돌아간다는 점에서 요즘처럼 매수심리가 위축된 시기에 반길만한 조치이다. 하지만 이번 조치가 연중 거래 성수기인 이사철을 지나 확정됐다는 점에서 효과가 반감될 것이라는 우려를 떨칠 수 없고, 나아가 전체 6개월 중 절반이 지나 또다시 3개월짜리 단기책으로 전락했다는 점도 아쉬움으로 남는다. 옥계공인중개사
부모님이 8년 이상 농사짓던 토지를 자녀가 상속받았으나 사정상 직접 경작할 수 없다면, 상속개시일로부터 3년 이내에 매각하는게 절세측면에서 유리하다.일반적으로 농지는 농지 소재지에 거주(재촌)하면서 8년 이상 직접경작(자경)했을 때 그 매각에 따른 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 하지만 이미 감면요건을 충족했더라도 상속으로 그 소유자가 바뀌는 경우, 이후 상속인의 농업승계 여부나 매각시기에 따라 양도세 감면 여부가 달라질 수 있어 주의해야 한다.먼저 상속인(자녀)이 1년 이상 농업을 이어받는(재촌＋자경)다면 문제되지 않는다. 이 경우 돌아가신 부모님과 자녀의 경작기간을 합산하여 감면여부를 따지는데, 이미 부모님의 경작기간이 8년 이상이므로 언제라도 감면받을 수 있다.문제는 상당수 자녀들이 부모님의 농업을 이어받기 어려운 여건이라는데 있다. 40대 전후의 자녀가 상속받는 경우, 대부분 도심권에 거주하고 있어 재촌이 어렵고 직장사정 등으로 자경하기도 만만치 않기 때문이다. 이때는 3년 내 매각하는 방안을 신중히 고려할 필요가 있다. 상속개시일로부터 3년간에 한해서는 자녀의 재촌이나 자경여부와 무관하게 부모님의 경작기간만으로 감면을 받을 수 있기 때문이다.옥계공인중개사
전세로 내주었던 집을 월세로 바꾸는 비율이 증가하면서, 연관 지표인 전월세전환율도 일부 낮아지고 있다.전월세전환율은 보증금의 일부를 월세로 전환시킬 때 해당 보증금을 대신하는 월세의 비율을 의미한다. 예를 들어, 보증금중 5000만원을 낮추는 대신 매월 50만원의 월세를 받기로 했다면, 이때의 전환율은 12%(50만원÷5000만원×12개월)가 된다.이는 시중금리, 수급동향, 주택의 규모나 형태 등에 따라 그 적용에 편차를 보이기도 한다. 통상 시중금리가 높을수록, 임대주택의 공급물량이 적을수록, 초소형주택일수록, 그리고 임차수요가 많은 상품일수록 높은 전환율이 적용되고 있다.월세전환을 시도하는 집주인은 높은 전환율을 희망할 것이다. 하지만 전국적인 평균치는 점차 낮아지고 있다. 민간조사에 따르면 2002년 전국평균 14% 수준에서 2011년 11.1%로 낮아진바 있고, 2012년에는 10.3%까지 낮아졌다는 한국감정원의 조사가 있었다. 조사대상을 아파트 이상 규모로 높인다면 전환율은 더 낮아질 것이다.도내에서도 월세로 공급되는 물량이 증가하고 있음은 물론이고, 더 많은 보증금을 월세로 전환시키려는 시도가 계속되고 있다. 이는 전월세전환율을 낮추는 요인으로 작용할 것이다. 옥계공인중개사
수년간 신축 붐이 일었던 도내 다가구주택 시장이 최근 들어 조정국면으로 접어들고 있다. 신규착공 물량이 현저히 줄었음은 물론이고, 일부 공급이 몰렸던 지역에서는 공실률이 높아져 임차인 유치경쟁도 치열해지는 모습이다. 반면 임차인의 요구는 갈수록 다양해지고 있어 임대사업을 구상하는 사업자에게 상당한 고민을 안겨주고 있다.1인가구의 소비성향을 살피는 일이 해결의 실마리가 될 수 있다. 이들은 다가구주택의 주된 임차수요자이면서 동시에 앞으로도 꾸준히 증가할 것으로 예상되는 가구형태이기 때문이다.SERI 발표에 따르면 1인가구는 '소형, 효율, 안전, 나'의 4가지 트렌드를 가지고 소비에 임하는 것으로 알려졌다. 주택상품과 연계하면, 먼저 크기는 줄이되 성능은 그대로 유지되어야하는 소형이면서, 제한된 공간을 효율적으로 활용할 수 있도록 시스템 가구나 멀티기능의 집기들이 구비되고, 신체·정신적 안전을 위해 특화된 방범·소통 서비스를 원하며, 또한 자기 가치 제고나 여가 향유에는 적극 투자하는 성향으로 풀이된다. 임대시장에서 1인가구의 위상은 갈수록 커지고 있다. 임대사업을 고려한다면 이들의 소비성향에 근접한 상품을 합리적 가격으로 공급하는 방안에 대해 진지하게 고민해봐야 한다. 옥계공인중개사
투자를 고려하는 사람은 항상 정보수집에 공을 들인다. 남다른 정보로 성공하는 사례를 봐왔기 때문이다. 하지만 요즘처럼 손안에 정보가 넘쳐나는 시대에는 정보수집 못지않게 정보를 가려내는 능력이 더욱 절실해진다.본인에 맞는 정보를 가리기 위해서는, 먼저 지역에 출처를 둔 정보부터 살필 필요가 있다. 최근 부동산 시장은 수도권과 지방이 따로 움직이는 탈동조화 경향이 강하게 나타나고 있다. 수도권의 부진 속에 지방의 약진이 있었는가 하면, 정부 정책에 대해서도 각각 다르게 반응하고 있다. 따라서 수도권 위주의 정보를 다루는 전국구 뉴스보다 지역에 기반을 둔 언론사나 유관기관에서 나온 정보에 귀 기울여야 한다.분석기사에 대해서는 특히 관심가질 필요가 있다. 단순히 소식을 전달하는 수준과 달리, 분석기사는 해당 정보에 대한 깊은 이해가 녹아있다. 지역의 관점에서 지역에 미칠 파급효과나 반대급부 등을 충실히 분석한 정보일수록 투자방향을 잡는데 실질적 도움이 된다. 복수의 경로를 통해 비교 검증하는 습관도 필요하다. 동일사안에 대해서도 정보제공처나 언론사의 성향에 따라 다르게 해석될 수 있기 때문이다. 입맛에 맞는 정보 못지않게 균형잡힌 시각을 유지하는 것도 투자에 있어 중요한 덕목이다. 옥계공인중개사
설 연휴를 마감하면서, 이사철을 앞둔 전세 수요자들의 움직임이 조금씩 빨라지고 있다. 어린 자녀를 둔 학부모들은 학기 중간에 전학하는 것보다 가급적 개학 전이나 학기 초에 이사를 마치는 것이 적응에 유리할 거란 판단이고, 결혼을 앞둔 신혼부부들은 본격적인 결혼시즌에 앞서 미리 전셋집을 선점하려는 의도로 분주해하는 모습이다.이렇듯 전세수요가 특정시기로 집중되는 현상은 해마다 반복되고 있다. 2004년 이후 통계를 보면, 도내 전세시장은 해마다 2차례 정도 강세장이 형성돼왔고, 특히 2~4월 사이에 강세가 뚜렷한 것으로 나타났다. 조사대상을 도심권으로 한정한 통계에서는 2~3월에 집중하여 가장 뚜렷한 강세를 보인 것으로 나타났고 이때 동반하여 전세가도 상승하곤 했다.과거 평균적인 경향이 올해도 재현될 거라고 단정할 수는 없겠지만, 연초 대비 전세문의가 점차 증가하고 있고 실제 계약으로까지 이어지는 사례도 늘고 있어 다가오는 이사철 전세수요 확산을 기대할만 하다.반면에 가격 면에서는 안정세를 전망할 수 있다. 도내 주택시장 분위기가 전반적인 약세에 머물고 있는데다, 올해부터는 신규아파트 입주도 본격화되고 있어 전세물량도 꾸준히 공급될 것으로 예상되기 때문이다. 옥계공인중개사
"여기 시세는 내가 잘 아는데 예전에는 훨씬 저렴했다." 몇 년째 부동산 구입을 시도하고 있으나 아직까지 구입하지 못했고 동시에 과거가격에 구입하지 못한 것을 후회하는 투자자의 말이다. 반대로 과거에 매여 시세하락을 경험하는 소유자도 있다. 상권 쇠퇴를 거듭하고 있는 지역에서 매각기회 때마다 손절매 결단을 못하다가 지금까지 보유하는 경우다.두가지 사례 모두 과거 회귀형 투자성향이 문제일 것이다. 결단이 필요한 시기임에도 불구하고, 예전시세 대비 너무 오른 것 같다든지 반대로 이 가격이라면 이전에도 살 사람이 많았다든지 하는 이유를 들어 스스로를 과거로 되돌리는 것이다.도내 부동산시장 환경은 눈에 띄게 변하고 있다. 곳곳에서 신규택지나 공단개발과 같은 대규모 개발사업이 계속되고 있음은 물론이고, 파생효과로 인구나 중심상권의 이동도 뚜렷이 진행되고 있다. 관련 부동산 가치도 미래 개발구상에 따라 재평가를 거듭하는 모습이다.과거 회귀형 투자는 성공하기 어렵다. 아무리 좋은 조건이 나와도 과거 어느시점 보다는 부족하게 느낄 것이고, 기회를 놓친 투자자는 이후에도 동일한 실수를 반복할 것이기 때문이다. 변화하는 시장에서 미래가치를 발굴하고 이를 선점하는 일이야 말로 부동산 투자의 기본일 것이다. 옥계공인중개사
경기침체가 길어지면서 부동산 투자도 불황에 강한 형태를 모색해야 한다는 주장에 힘이 실리고 있다. 부동산 가격이 예전처럼 오르기 어려울 것이므로 시세차익보다는 월세와 같이 안정적인 수입원 확보에 주력해야 한다는 주장이다.도내 여건도 유사하게 바뀌고 있다. 지난 1년간 아파트를 중심으로한 매매시장이 빠르게 냉각됨에 따라 시세차익을 노린 투자자의 상실감이 컷음은 물론이고 일부 후발 투자자는 자금운용에까지도 어려움을 겪는 분위기다. 반면 월세 상품을 보유한 투자자는 상대적으로 여유 있는 분위기다. 대부분의 임대가가 지난해 시세를 유지하고 있어 투자자에게 미치는 직접 충격이 작기 때문이다.월세상품은 불경기 위기관리 면에서도 유리하다. 매월 자금이 꾸준히 유입되고 있으므로 웬만한 위기가 와도 이를 통해 유연하게 대처할 수 있기 때문이다. 반면 소득이 나오지 않는 경우라면 대처능력은 크게 떨어진다. 특히 요즘처럼 거래가 부진한 상황에서는 더욱 심각한 상황으로 내몰릴 수도 있다.투자를 고려한다면, 현재의 수익률뿐만 아니라 앞으로의 임대수익도 안정적일지 여부를 면밀히 살펴야 할 것이다. 최근 일부에서는 공급과잉에 따른 부작용으로 공실 증가와 수익률 하락이 현실화되고 있기 때문이다. 옥계공인중개사
세입자가 있는 주택을 구입할 때, 보증금에 가압류가 돼 있는지도 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 만약 이를 모르고 보증금을 돌려줄 경우 세입자의 가압류 채무까지 대신 갚아줘야 할 수도 있기 때문이다.지난 17일 대법원은, 임차인의 보증금(보증금반환채권)이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다고 판단했다. 또 가압류권자도 주택 양도인이 아니라 양수인에 대해서만 가압류 효력을 주장할 수 있다고도 했다.주목할 점은, 양수인이 종전의 가압류 사실을 모르고 있었다 하더라도 책임을 면치 못한다는 것이다. 하급심에서는 전 주인이 알려주지도 않았고 등기부에도 나타나지 않아 이러한 사실을 알 수 없었던 양수인의 책임을 면하는 판단을 했으나, 대법원은 매매를 통해 임대인의 지위 일체가 양수인에게 승계된 만큼 보증금에 대한 가압류 효력도 양수인에게 승계돼 책임을 면치 못한다는 판단이다.따라서 이러한 사실을 확인치 않고 보증금을 돌려줬다면, 자칫 보증금 전액을 반환하고도 재차 세입자의 가압류 채무까지 떠안을 수도 있게 된다. 보증금반환채권에 대한 가압류는 등기부에도 나타나지 않는다. 그만큼 확인에 만전을 기해야 예상치 못한 손해를 막을 수 있다.옥계공인중개사
지난해 말로 종료됐던 주택 취득세 감면을 다시 1년 더 연장하는 안이 추진되고 있어 이번달 임시국회 통과여부에 관심이 집중되고 있다.8일 여당은 주택 취득세를 지난해 말 수준으로 인하하는 내용의 지방세 특례 제한법 개정안을 발의했다. 주요 골자는, 9억원 이하의 주택을 구입하면 현행 2%인 취득세율을 1%로, 9억 초과~12억원 이하면 4%를 2%로, 12억원이 넘으면 4%를 3%로 각각 인하하는 내용이다.관심을 모았던 소급적용 여부에 대해서는, 올해 1월1일 거래분부터 소급하여 적용키로 하여 시행시기에 대한 불확실성을 다소 해소시켰다. 이로서 우려했던 거래공백 현상도 어느 정도 완화될 것으로 기대된다.이번 감면안만으로 당장 주택시장 전반의 회복을 기대하기에는 역부족일 것이다. 하지만 취득세 인하는 직접혜택이 매수자에게 돌아간다는 점에서 얼어붙은 매수심리 회복에 도움될 것으로 기대된다. 특히 실수요자를 중심으로 한 저가 급매물 거래나, 경매시장에는 상당한 도움이 있을 것으로 기대할 수 있다.현재 주택시장은 지난해 말로 일몰된 감면혜택 중단 여파와 계절적 비수기 영향이 겹쳐 심각한 거래부진 상태에 있다. 개정안의 조속한 국회통과로 거래 공백이 최소화되기를 기대한다. 옥계공인중개사
새해 주택시장이 체감 취득세율 2배 인상이라는 악재를 만나 고전하고 있다. 지난해 말 1~3%였던 주택 취득세율이 올해부터 2~4%로 환원돼 실질적인 세 부담이 2배로 인상되는 효과가 나타났기 때문이다.취득세는 부동산 거래에 소요되는 대표적 거래비용이다. 따라서 요즘처럼 거래부진이 심각한 상황이라면 그 부담을 낮춰 거래에 숨통을 틔워줄 필요가 있다. 특히 최근 거래부진의 원인으로 매수심리의 위축을 꼽을 수 있다는 점에서, 직접 혜택이 매수자에게 돌아가는 취득세 감면은 어느 때보다 절실하다.반길만한 소식으로, 지난 3일 여당에서는 취득세 감면을 다시 추진하겠다고 밝혔다. 하지만 당장 시행 여부를 장담하기 어렵고 또한 개정안이 국회를 통과하더라도 실제 시행까지는 상당한 시일이 소요될 전망이라, 아직까지는 지켜보자는 견해가 우세하다.시장의 바람은, 개정안에 대한 불확실성을 조속히 해소하는 것이다. 감면과 환원을 저울질하는 기간이 길어질수록, 시장은 이러지도 저러지도 못하는 거래공백 상태로 접어들 것이기 때문이다. 나아가 명확하고 사려 깊은 절차를 기대하고 있다. 재시행 여부는 물론이고, 입안단계부터 소급적용 여부에 대해서도 명확히 하여, 불확실성을 최소화하는 개정안을 기대한다. 옥계공인중개사
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