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앞으로 소액임차인에 대한 우선변제가 확대되고, 임대차보호법으로 보호되는 상가 세입자의 범위도 확대될 예정이다. 지난 14일 법무부는 이같은 내용을 골자로 하는 주택·상가임대차보호법 개정안을 입법예고하고 내년 1월1일 시행을 예고했다.도내에 적용될 내용을 간추리면, 먼저 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위가 확대된다. 이에 따라 도내 세입자는 경매로 집이 넘어가더라도 보증금이 4500만원 이하라면 먼저 1500만원까지 돌려받게 된다. 현재는 보증금 4000만원 이하인 세입자를 대상으로 1400만원까지 우선변제하고 있다.상가건물임대차보호법의 적용대상도 확대되어, 도내에서는 환산보증금 1억8000만원(현행 1억5000만원) 이하까지로 확대 적용된다. 적용대상으로 편입되면 보증금 보호가 용이해지고 과도한 임대료 인상을 억제하는 등의 효과가 발생한다.하지만 확대 폭이 현실을 담아내지 못했다는 한계도 드러났다. 예컨대 상가임대차 보호대상이 2002년 환산보증금 1억4000만원까지였는데 2014년 1억8000만원까지가 타당할까 하는 지적을 면하기 어렵다. 근본적으로 주택은 모든 임대차를 보호대상으로 삼는데 반해, 상가는 일정액 이하의 임대차로만 대상을 한정하려는 시각에 심각한 재고가 필요하다. 옥계공인중개사
살아본 뒤 주택 구입 여부를 결정하는 애프터리빙제와 관련 대출에 대해 금융감독원이 제동을 걸고 나섰다. 지난 3일 금감원은 시중은행에 미분양 아파트 관련 집단 중도금 대출을 자제할 것을 요청하면서, 향후 관련 소비자 피해가 심각해질 수 있음을 경고했다.애프터리빙제는 주택 소비자가 분양가의 일부만 내고 몇 년간 살아본 뒤 최종 구입여부를 결정하는 방식이다. 소비자로서는 인근 전세가보다 훨씬 저렴하게 살아볼 수 있고 이후 구입하지 않더라도 기 납부한 대금을 돌려받는 조건이라 유리해 보인다.문제는 이후 시행사의 부도나 환불 거부, 지연 등의 상황이 생긴다면, 피해가 고스란히 소비자에게 돌아갈 수 있다는데 있다. 애프터리빙제는 구조적으로 중도금 대출을 수반하는데 대부분 시행사가 이자를 대납하는 조건일 뿐 근본적인 채무자는 소비자로 되어있다. 따라서 시행사가 약속을 어긴다면 소비자는 대출금 상환 압박이나 원치 않은 분양을 받아야 될 처지에 놓이게 된다.현재 애프터리빙제는 건설업계의 악성 미분양 아파트 해소책으로 운용되면서, 일견 전세인 것처럼 홍보되고 있으나 본질은 분양성격으로 이뤄지고 있다. 또한 분양 단지별로 계약조건이나 보증 주체도 제각각인 만큼 소비자의 세심한 주의가 필요하다. 옥계공인중개사
흔히 임대차 계약 만기 전에 임차인의 사정으로 이사해야 하는 경우, 새 임차인을 들이기 위한 중개수수료는 당연히 나가는 임차인이 부담하는 것으로 알고 있다.하지만 법원과 국토해양부의 유권해석은 이러한 관행과는 다른 입장을 보이고 있다. 만기 3개월을 남겨두고 중도해지 및 새 임차인과 계약한 사례에서, 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺으면서 발생한 중개수수료는 별도의 약정이 없는 한 임대인이 부담해야 한다고 해석한 것이다.구체적으로 중개수수료는 계약 당사자가 부담해야 하는 것이고, 임대차 계약의 당사자는 임대인과 새로운 임차인이므로, 중개수수료는 임대인과 새로운 임차인이 부담해야 한다는 판단이다. 따라서 중도해지의 경우라도 사전에 정한 바가 없다면 나가는 임차인이 아닌 임대인이 중개수수료를 부담해야 하는 것이다.한편 한 번 맺은 임대차 계약을 해지하려면 쌍방의 동의가 필수라는 점에서, 이같은 비용부담 문제로 임대인이 중도해지에 동의하지 않는다면 임차인으로서는 계약만기까지 기다려야 한다는 현실적 문제에 직면하게 된다. 따라서 원만한 중도해지 및 관련 분쟁을 방지하기 위해서는, 새로운 임대차 계약을 맺기 전에 누가 중개수수료를 부담할지에 대해 미리 약정해둘 필요가 있다.옥계공인중개사
부동산 시효취득 관련 분쟁 중에는 인접 토지와의 경계를 오인하고 있었던 경우에서도 발생하고 있다. 즉 오래된 담장과 같은 현실경계까지를 내 소유로 알고 취득해 20년이 경과했다면, 비록 현실경계가 타인의 토지를 침범했다 하더라도 이 또한 시효취득의 대상이 되는 것이다.원칙적으로 경계를 오인해 타인의 토지를 침범했다면 그 토지는 반환해야 할 것이다. 따라서 담장이나 논둑과 같은 현실경계까지를 내 소유로 알고 있었더라도, 측량결과 남의 토지를 침범한 것이 확인되면 해당 토지는 진정한 소유자에게 반환해야 하는 것이다.하지만 20년이 경과됐다면 점유취득시효 완성이라는 새로운 쟁점이 발생하게 된다. 즉 토지의 반환 대신 오히려 점유취득시효 완성을 이유로 해당토지에 대한 소유권등기를 이전해 달라고 청구할 수 있기 때문이다. 인접 토지와의 경계 문제 관련 판례도 취득 당시 경계를 침범했음을 몰랐고, 침범한 면적도 전체 면적 대비 과하지 않은 비율이라 침범사실을 알 수 없을 정도였다면 시효취득이 가능하다는 입장이다.따라서 현실경계에 의존하는 경우 당장의 면적오류는 물론이고 장래 시효취득 분쟁에서도 자유로울 수 없는 만큼, 취득단계부터 적극적 측량을 통해 공부상 경계를 확인하는 자세가 필요하다.·옥계공인중개사
부동산 시효취득은 '20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다'는 민법규정에 근거하고 있다. 따라서 비록 타인의 토지라 할지라도 자신의 소유로 알고 점유했다면 점유취득시효 완성을 이유로 소유권등기 이전을 청구할 수 있게 된다.이때 주된 쟁점사항은 점유자가 '소유의 의사'로 점유했는지 여부가 되곤 하는데, 소유의 의사 여부는 점유자의 내심에 의하지 않고, 외형적·객관적 성질에 의해 판단하게 된다. 즉 당초 매매나 증여와 같이 소유권을 근거로 점유하게 되었다면 소유의 의사가 인정되나, 무단점유나 임대차 등으로 점유하게 되었다면 그 성질상 소유의 의사가 인정되지 않는다.주목할 점은 너무 오랜 세월이 흐른 경우처럼 매매인지 임대인지 그 점유원인을 객관적으로 알 수 없는 경우라면, 민법에서는 점유자가 소유의 의사를 가진 것으로 추정하게 된다는 점이다. 따라서 이러한 추정이 깨질만한 사유가 입증되지 않는 한 점유자 스스로 소유의 의사를 입증할 필요 없이 점유취득이 가능하게 된다. 따라서 오랫동안 관리되지 않는 부동산을 가지고 있다면, 그 점유자와 임대차계약서 등을 작성하여 향후 있을 수 있는 분쟁을 미연에 방지해야 할 것이다. 옥계공인중개사
최근 수도권을 중심으로 '미친 전세'가 회자될 정도로 전세가격이 오르고 있다. 하지만 실상 매매가 대비 전세가 비율은 수도권보다 지방이 더 높아왔다. 수도권은 매매가격의 절반 수준에서 전세가격이 형성되고 있지만, 지방은 70% 이상으로 형성되고 있다. 이러한 차이는 향후 집값 상승에 대한 기대감이 다른데 따른 결과로 풀이할 수 있다.근본적으로 집주인이 전세를 내줄 수 있는 이유는 향후 집값이 오를 것이라는 기대감이 있기 때문이다. 이러한 기대감이 있기에 당장은 손해인 듯한 가격으로 전세를 내주게 되는 것이다.나아가 이러한 기대감이 더 분명하고 커진다면 낮은 가격의 전세를 주는 일도 감수할 수 있게 된다. 반면 상승 기대가 작아진다면 더 높은 가격의 전세를 희망하게 되는 것이다. 결국 집값 상승 기대감이 큰 지역일수록 매매가와 전세가간 격차가 커지고, 작은 지역일수록 격차가 줄어드는 경향을 보인다고 풀이할 수 있다.옥계공인중개사 이상호
부동산 계약을 위반한 매수인이 스스로 계약해제도 계약금 포기도 안하려 한다면, 매도인은 강제해제 절차를 진행할 수밖에 없다. 이때 기 수령한 계약금을 당연히 몰수할 수 있느냐가 문제되는데, 꼭 그렇지만은 않아 주의가 필요하다.일반적으로 스스로 계약해제를 원하면 계약금을 포기하게 된다. 하지만 사례처럼 위반자 스스로 인정하지 않아 상대가 강제해제하는 상황이라면, 그 손해는 원칙적으로 손해배상절차를 통해 배상받아야지 계약금을 당연히 몰수할 수 있는 것은 아니다.또한 손해배상 과정에서는, 청구인이 그 손해를 입증해야 함은 물론이고 배상액도 실제 입증된 손해에 한정된다는 점에서 대부분 계약금 금액보다 적어진다는 문제가 있다.따라서 요즘 공인중개사가 사용하는 계약서에는 이를 대비하여 미리 손해배상할 금액을 정해놓는 약정을 포함시키고 있다. 즉, 계약금을 손해배상 기준으로 한다는 약정을 미리 해둠으로써, 사례와 같은 경우라도 청구인이 따로 손해액을 입증할 필요 없이 계약금을 손해배상액으로 취하게 하고 있다.요점은 이러한 '손해배상액의 예정' 약정이 없다면 다시 번거로운 입증을 거쳐야 할 수도 있다는 점이다. 따라서 당사자간·구두·가계약처럼 비교적 부실우려가 많은 계약이라면 특히 유의해야 한다.옥계공인중개사
정부의 전월세 종합대책이 발표됐다. 과도한 전세수요를 매매수요로 전환 유도하고, 공공과 민간의 임대주택 공급을 확대하며, 임차인의 주거비 부담 완화를 골자로 하는 세제, 금융 등을 망라한 종합대책이다.세제 방안으로는, 일찍부터 취득세율 영구인하가 주목받고 있다. 주택구입자의 거래비용을 낮춰주는 근본적 순기능은 물론이고, 일회성이 아닌 영구적 조치를 통해 시장 교란을 해소시키는 효과를 기대할 수 있을 것이다. 도내의 경우 대부분의 주택가격이 6억원 이하로서 거의 모든 주택이 이번 영구인하의 최대 폭 수혜를 받게 된다.금융 방안에서는, 수익·손익공유형 모기지 제도가 큰 관심을 모으고 있다. 일명 월세보다 싼 이자로 주택구입을 지원하겠다는 제도로, 연 1~2%의 파격적 저리 자금을 지원하되, 주택 구입자와 대출기관이 주택가격 변동에 따른 수익·손실을 함께 공유하도록 한 새로운 시도이다. 이는 우선 수도권과 지방광역시에 시범실시할 예정으로 향후 그 확대시행여부에 관심이 모아지고 있다.이번 대책은 정부의 적극적 의지가 확인돼 긍정적으로 평가할 수 있다. 하지만 상당수 국회의결이 필요하다는 점에서는 여전히 불신이 앞서는 것도 사실이다. 법안 통과까지의 공백을 최소화 하는 게 관건이 될 것이다. 옥계공인중개사
정부가 주택가격 6억원 이하까지 취득세율을 1%로 영구인하 하기로 방안을 정한 것으로 알려졌다. 또한 다주택자에 대해서도 차별 없이 인하를 적용하고, 적용시기도 9월중 시행을 목표로 한다는 방안이다.구체적으로, 주택가격 6억원 이하에 대해서는 현행 2%를 1%로 낮추고, 6억원 초과 9억원 이하에 대해서는 현행 2%를 그대로 유지하며, 9억원 초과에 대해서는 현행 4%를 3%로 각각 영구인하 하겠다는 방안이다.주목할 점은, 다주택자와 1주택자간 차별 없이 동일한 취득세율을 적용하기로 한 것이다. 그동안 다주택자에게는 부동산 세제 전반에 걸쳐 과도한 차별과 징벌적 시각이 있어왔다. 하지만 지금의 과도한 전세선호-매매침체로 대변되는 침체기 상황에서, 과거 폭등기에나 유효했던 낡은 사고는 바꿔야 할 것이다. 이번 취득세 차별을 없애는 정책방향에 공감하는 바가 크다.문제는 발표부터 시행까지의 공백을 최소화해야 한다는데 있다. 그동안 주요현안들이 국회의 문턱을 넘지 못하거나 처리가 지연되는 가운데, 시장의 불신은 커지고 정책효과도 반감돼온 경험이 있었다. 이번 취득세 인하 방안도 그 시행여부나 적용시기가 국회에 달린 만큼 거래공백을 최소화하기 위해 조속한 확정을 기대한다. 옥계공인중개사
주거용 부동산에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택은 잘 알려져 있다. 좀 더 관심을 가진다면 상가를 포함하고 있는 상가주택에 있어서도 주택·상가용도 전체에 대해 1세대 1주택 비과세가 가능할 수 있어 절세방안으로 검토할 가치가 크다. 기준은 면적이다. 먼저 주택면적이 더 크다면 전체를 주택으로 본다. 따라서 상가로 사용되는 부분까지도 포함하여 1주택자의 양도소득세 비과세가 가능하게 된다. 반면 상가면적이 더 크거나 같다면 주거용과 상가용을 따로 나누게 된다. 따라서 주택부분은 비과세가 가능하겠지만 상가부분은 과세된다.요점은, 공부상 주택면적이 약간 작거나 같은 경우라면, 실제 사용에 있어 주택부분이 크다는 점을 적극 입증하면 전체에 대해 비과세가 가능하다는 점이다. 예컨대, 공부상 나타지 않았더라도 2층 주택으로 올라가는 계단이 있다면 계단이 주택용도임을 주장하는 방법이 있고, 점포의 일부를 주택으로 개조해 사용하고 있다면 미리 이곳이 상시 주거용임을 증빙해 놓는 등의 적극적 준비가 필요하다. 이러한 판단은, 주택 외의 비주거 부분이 상가일때 뿐만 아니라 공장, 사무실 등 다른 용도인 경우에도 같다. 또한 주택의 부수토지 내에 별개 건물로 주택 외의 비주거 건물이 들어선 경우에도 같다.옥계공인중개사
앞으로는 비 전업농 소유 농지에 대한 양도소득세 감면이 축소되고, 농지 대토에 따른 감면요건도 강화될 전망이다.지난 8일 기획재정부는 2013년 세법개정안을 발표했는데, 부동산 분야에도 상당부분 비과세나 감면을 축소하는 내용이 담겨있다. 특히 농지 비율이 높은 도내 여건에서는 농지에 대한 양도소득세 감면혜택 축소방침에 유의할 필요가 있다.우선 비 전업농에 대한 양도소득세 감면이 축소된다. 지금까지는 8년 이상 농지 소재지 등에 거주하면서 직접 농사지은 경우, 그 매매차익에 대해 양도소득세를 감면해왔다. 하지만 앞으로는 근로소득과 사업소득(농업·축산업·임업 제외)이 연 3,700만원 이상인 비 전업농에 대해서는 감면을 배제할 방침이다. 이는 2014년 1월 1일 이후 양도분부터 적용할 계획이다.농지 대토에 따른 감면 요건도 강화된다. 지금까지는 3년 이상 종전 농지 소재지에서 거주·경작한 경우 새로운 농지로 대토하여 다시 3년 이상 거주·경작하면 양도소득세 감면이 가능했다. 하지만 앞으로는 종전 농지에서 4년 이상, 그리고 종전과 대토한 농지 합산 8년 이상 거주·경작해야 감면이 가능해 진다. 이때도 근로·사업소득이 연 3,700만원 이상인 비 전업농은 감면이 배제된다.옥계공인중개사
지난달 도내 주택시장은 전반적인 거래부진 속에 매매가격이 소폭 하락했고 전세가격은 보합세를 유지한 것으로 조사됐다. 한국감정원에 따르면, 7월 도내 주택시장은 매매·전세 거래가 모두 부진한 속에 매매가격변동률은 전월대비 0.13% 내렸고, 전세가격변동률은 0.05% 오른 것으로 조사됐다. 지역별로는 전주시 덕진구와 군산시가 매매가격 하락을 주도했고, 전주시 완산구와 정읍시가 전세가격 상승을 주도했다.이는 상반기 흐름과 유사한 결과로, 상반기 전체 매매가격변동률은 0.76% 하락한 반면 전세가격변동률은 0.32% 오른바 있다.이처럼 매매와 전세가 따로 움직이는 경향은 한동안 계속될 것으로 보인다. 장래 집값에 대한 기대감이 낮아지면서 자가보다는 임차주택을 선호하는 심리가 확산되고 있는데다, 그나마 매매수요를 지탱하던 취득세감면혜택도 6월말로 종료됨에 따라 이미 취득세 혜택에 민감해진 수요자들을 매매시장으로 유인하기 어려워졌기 때문이다.더욱이 정부가 다시 논의 중인 취득세 영구인하 방침은 그 시행여부나 적용시기 등이 불분명한 상태라, 향후 시행이 확정될 때까지는 이사수요 자체를 억제하는 요인으로 작용할 수 있어 당분간은 지금의 매매 따로 전세 따로의 시장이 계속될 것으로 예상된다. 옥계공인중개사
주택 임대차 계약기간이 만료됨에도 불구하고 계약해제나 재연장에 대한 협의 없이 암묵적으로 임대차 관계를 유지하는 경우가 많다. 이런 경우 묵시적 갱신이 이뤄져, 임차인은 2년의 기간을 보장받음과 동시에 원한다면 언제든지 계약해지가 가능하게 된다.묵시적 갱신이란 당초 약정한 임대차 계약 기간이 만료됨에도 불구하고 임대인, 임차인 모두 아무런 의사표가 없을 때, 법률규정에 따라 계약이 자동으로 갱신되도록 하는 제도이다. 이때 임대차 조건은 종전과 동일하게 되고 기간은 2년으로 정해진다.주목할 점은, 기간이 2년으로 갱신됐음에도 불구하고 임차인은 언제든지 계약해지가 가능하다는 점이다. 주택임대차보호법에서는, 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 계약해지를 통보를 할 수 있고, 해지의 효력은 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 발생한다고 규정하고 있다. 따라서 임차인은 2년을 보장받고 있다가 원한다면 3개월 전에만 통보하면 언제라도 계약해지가 가능하게 된다. 반면, 임대인에게는 이러한 중도해지 권한이 없어 최소 2년을 보장해야 한다.한편, 임차인이 차임을 2기분에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 때에는 이같은 묵시적 갱신을 인정하지 않으므로 유의해야 한다.옥계공인중개사
주택 임차인의 보증금 보호를 위해 대항력 확보와 확정일자를 받는 방법이 널리 쓰이고 있다. 간단하면서도 마치 전세권등기를 한 것에 버금가는 보호장치가 되고 있기 때문이다. 하지만 간혹 잘못된 주소이전으로 위험에 노출되는 사례가 있어 주의해야 한다.대항력은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마침으로서 확보된다. 이를 마치면 마치 등기한 것처럼 제3자에 대해서도 임차권 효력을 주장할 수 있어, 효과적으로 보증금을 지킬 수 있게 된다. 주의할 점은, 이러한 대항력은 한번 확보했다고 해서 끝나는 것이 아니고 계속 요건을 유지해야만 그 효력도 유지된다는 점이다. 대표적 위험사례로, 임대차 중간에 주소를 옮기는 경우가 문제된다. 주소를 옮김과 동시에 대항력 요건이 깨지게 되고 당초의 보장지위도 소멸되기 때문이다. 즉, 중간에 근저당권과 같은 다른 등기가 이뤄진다면 임차인은 이에 대항할 수 없게 되고, 그만큼 보증금은 위험에 노출되는 것이다. 만약 급히 재전입을 하더라도, 한번 소멸된 지위가 소급하여 회복되지는 않음은 물론이다. 다만 재전입을 기준으로 새로운 지위가 생길 뿐인 것이다.따라서 임차인의 사정이든, 임대인의 요청이든, 또는 일시적일지라도 주소이전에는 매우 신중해야 할 것이다. 옥계공인중개사
상반기 도내 주택시장은 전반적인 거래부진 속에 매매시장에서는 약세, 전세시장에서는 강보합세를 보인 것으로 정리할 수 있다.먼저 매매시장부터 살피면, 지난해의 약세가 계속 이어져 거래량과 가격 모두 부진했다. 다만 낙폭은 지난해에 비해 줄어든 모습이다. 기대를 모았던 4.1부동산 대책에 대해서는, 반짝 관심에 그쳤을 뿐 지속적인 매수유입 효과는 나타나지는 않았다. 한국감정원의 조사에서도 4~5월 반짝 회복이 있었을 뿐 상반기 전체적으로는 약세를 면치 못한 것으로 나타났다.전세시장은 오히려 강보합세를 보였다. 매매가격이 하락세를 보였음에도 불구하고 전세가격이 강보합세를 유지한데는, 이사수요의 상당수가 전세를 선택한 결과로 풀이할 수 있다. 이는 전국적인 현상으로, 장래 집값에 대한 기대감이 낮아지면서 자가보다는 임차주택을 선호하는 경향이 확산되고 있다. 도내 전세가 조사에서도 지난해 시세보다는 내렸지만 올해초 시세보다는 오른 것으로 나타났다.하반기에도 이러한 경향은 계속될 것으로 보인다. 당장 취득세 추가감면 혜택의 종료로 매수심리가 위축되었고, 계절적 영향이나, 하반기 금리인상 가능성과 같은 불안요인이 적지 않아 매매수요가 쉽사리 살아나기는 어려울 것으로 보이기 때문이다.옥계공인중개사
앞으로는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임차인에게 5년간의 계약갱신요구권이 부여된다. 지난 2일 국회는 이같은 내용을 골자로 하는 상가건물임대차보호법 일부 개정안을 의결했으며, 빠르면 올해 하반기부터 시행될 예정이다.계약갱신요구권은, 당초 맺은 임대차 계약 기간이 만료되더라도, 이 권한을 가진 임차인이 갱신을 요구하면 임대인이 수용해야 하는 제도이다. 따라서 임차인은 자신의 선택에 따라 최소 5년간의 영업기간을 보장받거나, 상황에 따라 계약종료를 선택할 수 있어 유용하다.이번 개정의 핵심은 이러한 요구권을 모든 상가 임차인에게까지 확대 부여한 점이다. 지금까지는 환산보증금이 일정액(도내의 경우 1억5천만원) 이하인 임차인에 대해서만 갱신요구권을 부여하고 있어, 이 기준을 초과한 임차인들은 활용할 수 없었다. 또한 환산보증금 기준이 그간의 임대료 인상 속도를 따라가지 못해 점점 더 많은 임차인들이 기준에서 이탈해가는 문제가 있었다.이번 개정으로 환산보증금 기준을 초과하는 임차인들에게 도움될 것으로 보인다. 하지만 여전히 보호법의 울타리 밖에 있어 임대료 인상 등에 적절히 대응할 수 없다는 한계도 드러나고 있다. 근본적으로 환산보증금 기준을 현실에 맞게 상향할 필요가 있다. 옥계공인중개사
주택 취득세 감면 혜택이 종료됨에 따라 오늘부터 실질 세 부담이 2배가량 높아지게 됐다.시장의 우려는 그간 학습에서 나온 거래단절 현상이다. 한시적 처방이 반복되다보니, 감면혜택이 시행되는 동안에만 반짝 거래에 나섰다가 이후 혜택이 종료되면 매수세가 사라지는 현상이 반복되고 있기 때문이다. 여기에 계절적 비수기까지 겹쳐있어 이번 감면 종료에 따른 부작용은 피할 수 없을 것으로 보여진다.다행히 정부여당에서는 법정취득세율 자체를 현행 4%에서 2%로 영구인하 추진하겠다고 한다. 그간 임시 조치의 반복으로 부작용이 컸던 만큼 이번 영구인하 추진에 거는 기대가 크다.법정세율 인하 문제는 2006년 실거래가 시행과 연계하여 살필 필요도 있다. 당시 실거래가제도 시행에 따라 실질적인 과세기준이 2~3배 이상 인상되었음에도 불구하고 법정세율은 상응할 만한 조정 없이 4%를 유지했다. 이후 급격한 세 부담 완화를 위해 감면이 시행됐고 최근에는 단기간의 감면과 재연장이 반복됨에 따라 부작용이 속출하고 있다.한시적 조치의 반복으로 주택시장의 체력은 고갈되고 있다. 이번 기회를 통해 법정취득세율 자체를 인하함은 물론이고 부동산 세제의 종합적 개편을 통해 지속적이고 예측 가능한 거래환경을 제공해야 할 것이다.옥계공인중개사
상가는 임차인이 내는 월세가 근간이 되는 상품이다. 월세가 잘 나와야 임대수익률도 높아지고 그만큼 상가가치도 높게 평가되는 구조인 것이다. 하지만 요즘 임차인들의 사정은 이러한 수익구조를 위협하고 있다. 오랜 매출부진에 월세부담능력도 크게 떨어지는 분위기라, 이대로라면 점포의 임대료도 낮아지는게 시장의 수순일 것이다.문제는 이런 사정을 외면한 채 분양가는 오히려 크게 높아졌다는데 있다. 임차인의 월세부담능력은 떨어지고 있는데 이를 무시한 고 분양-고 임대가 책정으로 공급자와 수요자간 눈높이가 크게 벌어졌고, 결과는 목 좋은 곳에 상가를 분양받아 놓고도 장기간 공실로 남는 상황으로 나타났다.최근 경기상황은 높은 임대료를 감당할 만한 임차인 찾기가 갈수록 어려워지는 분위기다. 이는 새로 조성되는 택지지구도 별반 다르지 않아, 초기엔 입주장을 노린 중개사사무소 등으로 임대가 맞춰지겠지만, 이후 이들이 빠져나가는 시기엔 고가의 임대료를 부담할 만한 임차인 찾기가 어려워진다. 저성장시기엔 수요자 중심의 시장이 형성된다. 임대료 또한 장기적으로 임차인의 부담능력 수준으로 수렴하는게 일반적일 것이다. 임대사업을 고려한다면 임차인의 시각에서 타당성을 다시 검증해 보는 자세가 필요하다. ·옥계공인중개사
불황기에 빈번히 발생하는 문제로 임차인의 원상회복의무 관련 분쟁이 있다. 임대인은 최초의 건물상태대로 말끔히 복구시키기를 요구하는 반면 임차인은 복구의 범위를 최소한으로 줄이려 해, 심각한 경우 보증금 반환을 미루는 사태까지 발생한다.원상회복 문제가 새삼 표면화 되는 이유로 최근의 어려운 경기상황을 꼽을 수 있다. 경기가 좋을 때는 기존의 임차인이 동종의 새 임차인을 구하기 쉬웠고, 이 과정에서 자연스레 시설의 인수인계가 이뤄져 원상회복 문제가 해소되곤 했다. 하지만 요즘 사정은 다르다. 새 임차인을 구하기도 어렵고 더군다나 업종변경도 빈번한 편이라, 종전의 시설이 철거의 대상이 되고 관련 분쟁도 늘어난 것이다.따라서 그간 무심코 넘어갔던 원상회복 약정에 대해 좀 더 구체적인 합의가 필요하게 됐다. 우선 필요한 일은 어느 부분까지 원상회복할지를 분명히 정하는 것이다. 종전 임차인의 시설을 인수하는 경우라면 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복 대상에 포함할지 여부를 확정해야 하고, 건물의 수선이나 증·개축이 있었다면 이의 포함여부도 합의해야 한다.원상회복 약정은 분명할수록 좋다. 단순히 "원상회복한다"는 문구보다 좀 더 구체적인 합의를 남겨 훗날의 분쟁을 최소화해야 한다.옥계공인중개사
4.1부동산 대책으로 처음 선보인 1세대1주택자 매물 혜택에 관심이 많다. 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 매물로서, 전용면적 85m2이하이거나 매매가 6억원 이하인 주택을 연말까지 구입하는 경우, 향후 5년간 차익에 대해 양도소득세를 전액 감면해 주기 때문이다.이에 주목하는 이유는, 매도인만 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었다면, 비록 매수인이 다주택 보유자라 할지라도 1주택자와 같은 감면혜택이 주어진다는데 있다.이는 다주택자를 겨냥한 유인책이라 할 것이다. 1주택자의 경우, 기왕에도 2년만 보유하면 비과세 되고 있기 때문에 이번 감면이 특별한 기회로 느껴지지 않는다. 반면 다주택자에게는 끌리는 조건이 될 수 있다. 종전에 없던 혜택이 신설되었으니 기왕 주택을 구입할 계획이라면 감면혜택이 주어지는 1주택자 매물에 관심가질 만하다.결과적으로 다주택자로 하여금 정채된 1주택자 매물을 구입케 유도하고, 부수효과로 전세물량이 늘어나는 효과까지 기대하는 것이다.문제는 이러한 한시성 조치만으로는 거래 정상화를 기대하기에 부족하다는데 있다. 다주택자에 대한 징벌적 차별을 없앨 필요가 있고, 당장 양도세 중과 폐지와 같은 가시적 유인책이 필요하다. 옥계공인중개사
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