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무심코 내고 있는 관리비에는 장기수선충당금이 포함돼 있다. 이는 원칙적으로 집주인이 부담해야 할 금액이므로 이사를 앞둔 세입자라면 꼼꼼히 챙겨 볼 필요가 있다.장기수선충당금은 건물 외벽 도색이나 엘리베이터 교체 등 아파트 주요 시설의 보수나 교체를 대비해 미리 적립해 놓는 금액으로, 이를 집행함으로써 건물 노후화를 방지하는 효과를 기대할 수 있다.장기수선충당금의 부담 주체는 건물 소유자로 규정돼 있다. 그 기능이 일상의 소모성 지출이라기보다는 주택의 재산 가치를 유지시키려는 기능이 강하다는 점에서, 소유자가 부담하는 것이 당연할 것이다.다만, 세입자가 살고 있는 경우가 문제될 수 있는데, 통상 이러한 충당금이 관리비에 포함되어 징수된다는 점에서 세입자가 납부하고 있는 게 현실이다. 집주인이 내야 할 충당금을 사실상 세입자가 대신 납부하고 있는 것이다. 따라서 세입자는 이를 집주인으로부터 돌려받을 수 있다. 주택법 시행령에도 공동주택의 사용자는, 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우 해당 주택의 소유자에게 그 납부 금액의 지급을 청구할 수 있다고 명시돼 있다.장기수선충당금을 돌려받으려면 아파트 관리 사무소에서 납부 내역을 발급받아 주택 소유자에게 청구하면 된다. 옥계공인중개사
정부와 여당이 논란이 됐던 2주택자 전세보증금에 대한 과세방안을 철회하기로 했다. 얼어붙은 주택시장을 더 이상 위축시킬 수 없다는 판단으로 해석할 수 있다.전세보증금에 대한 과세를 2주택자까지 확대하겠다는 방안은 등장 때부터 상당한 파장을 불러왔다. 당장 조세원칙 고수와 이중과세 논란으로 팽팽한 대립이 있었고, 무엇보다 엇박자 정책으로 시장의 침체를 부추겼다는 지적에서 자유롭지 못하게 됐다.이번 과세방안 철회로 전세보증금은 종전과 같이 3주택자 이상만 과세하는 것으로 되돌려졌다. 기대되는 효과는 세액 자체보다는 심리적인 면에서 찾아볼 수 있다. 정부의지가 시장을 살리는 방향으로 모아졌다는 신호를 줌으로써, 그간의 조세 불안감을 완화하고 나아가 추가 부양책에 대한 실현 기대도 높아지게 했다. 이로써 지난 2월 26일 발표한 주택임대차 선진화 방안은 3·5, 6·13, 그리고 이번 7·17보완을 거침으로써 마무리 입법 단계로 넘어가는 형국이다.방안을 종합하면, 주택 세입자에게는 공제혜택을 신설하고 임대인에게는 세원양성화와 세제감면이 추진된다. 또 주택 보유 수에 따른 과세차별을 줄이고 소규모 임대소득자는 2016년까지 과세를 유예한다. 2주택자 전세보증금은 과세대상에서 제외하기로 했다. 옥계공인중개사
전세 살다 내 집을 마련하는 비율이 해마다 낮아지는 것으로 조사됐다. 전통적으로 전세를 내 집 마련의 징검다리로 여겼던 생각과 달리 점점 전세 자체에 머물거나 월세로 옮기는 경우가 많아진 것이다.최근 국토연구원 발표에 따르면, 전세에서 자가로 전환하는 비율은 2005년 53%였으나, 2008년 38.7%, 2010년 26.1%, 2012년 23.2%로 급격히 줄어든 것으로 조사됐다. 전세 살다 내 집을 마련하는 비율이 7년 만에 절반 이하로 줄어든 것이다. 반면 전세가 비율은 크게 오르고 있다. 지난달 전국 아파트 전세가 비율은 68.8%(전라북도 75.2%)를 기록하여 2002년 4월 이후 12년 만에 최고치를 나타냈다.이처럼 높은 가격에도 불구하고 전세를 고집하는 원인으로, 장래 집값에 대한 불안감을 꼽을 수 있을 것이다. 이는 투자보다는 비용절감 심리를 확산시켜, 자가 전환보다는 원금보전 방법의 극단인 전세를 선택하게 만든다.문제는 그 피해가 서민들에게 돌아간다는 점에 있다. 자가로 옮길만한 수요자까지도 전세 경쟁에 나섬으로써, 전체 전세가 상승은 물론이고 기존 전세입자들을 월세로 내모는 결과가 나타났기 때문이다. 자가 전환 감소 현상은 서민들에게 가장 큰 피해를 주고 있다.옥계공인중개사
부동산실명제가 도입되고 20년이 돼 가지만, 여전히 명의신탁 행위는 계속되는 것으로 확인되었다. 최근 도내에서도 이를 적발하여 과징금을 부과했다는 보도가 있었다.부동산 명의신탁은 부동산을 실제 소유자가 아닌 다른 사람 명의로 해 놓는 행위로, 내부적으로는 실소유자가 모든 권한을 가진다는 약정을 하되 대외적으로는 명의제공자가 소유자인 것처럼 등기하게 된다.이러한 비정상의 이면에는 상당수 조세포탈이나 법령상의 제한을 회피하려는 등의 의도가 있다고 추정되고 있다. 따라서 1995년 도입한 부동산실명제는 이러한 명의신탁을 불법으로 규정하였으며, 일부 예외를 제외하고 명의신탁 약정은 물론이고 이를 근거로 행해진 등기까지도 무효로 하고 있다.명의신탁의 가장 큰 위험은 제3자와의 관계에 있다. 즉 명의만 빌려준 사람이 해당 부동산을 임의처분 하더라도 실소유자는 제3매수자에 대하여 소유권을 주장할 수 없게 되기 때문이다. 등기 명의자로부터 구입한 만큼 이를 믿은 제3매수자를 보호하는 것이다. 나아가 제3의 매수자가 명의신탁 사실을 알고 구입한 경우까지도 제3매수자를 보호한다는 점도 기억해야 한다. 즉 ‘알고’ 거래했더라도 제3매수자를 보호하는 게 명의신탁인 만큼 그 위험성을 각별히 인식할 필요가 있다. 옥계공인중개사
경매로 받은 토지에 수목이 있는 경우, 종종 수목의 소유권을 두고 분쟁이 발생하곤 한다. 낙찰자는 수목도 토지의 일부로서 낙찰자에게 귀속된다는 주장이고, 상대방은 별개라는 주장이다.이에 대해 법원은 특별한 사정이 없는 한 수목은 토지에 부합되어 토지소유권과 함께 낙찰자에게 귀속된다는 판단이다. 다만 특별히 입목등기나 명인방법을 갖추어 공시했다면 이는 토지와는 별개로 보아 낙찰자에게 귀속되지 않는다. 제3자가 식재한 경우라면, 제3자가 정당한 권원을 가졌는가 여부에 따라 판단을 달리한다. 즉 임차권 등 정당한 권원을 가지고 식재했다면 수목은 토지와 별개로 식재자 소유로 남고, 반대의 경우라면 이는 토지에 부합되어 그 소유권도 토지 소유자에게 귀속된다.이러한 법리는 대법원 판례에서도 잘 나타나고 있다. 남의 땅에 무단으로 감나무를 심고 이후 감을 수확해간 사건에서, 법원은 타인의 토지에 권원 없이 수목을 식재했다면 그 소유권은 토지 소유자에게 귀속한다는 점을 지적하고 여기서 감을 따간 행위는 절도죄에 해당한다고 판단했다.결과적으로 입목등기나 명인방법을 갖추지 않은 경우 또는 제3자가 무단 식재한 경우라면 그 수목의 소유권도 낙찰자에게 귀속될 가능성이 크다고 할 수 있다. 옥계공인중개사
△전주시 덕진구 우아동3가(임야) = 본 건은 럭키아파트 남서측에 위치하며, 주위는 전, 임야가 혼재하는 시가주변 야산 및 농경지대이다.교통상황은 주변까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통시된다.부정형 토지로서, 완경사지대이며 현황 임야 및 전으로 이용중이고 맹지이나, 인접지를 통하여 접근이 가능하다.전으로 이용중인 지상에 제시외수목(매실나무)이 식재되어있으며, 임야지상에는 자연생활잡목이 자생하고 있다.△김제시 금산면 성계리(전) = 본 건은 금암마을 북측에 위치하며, 주위 환경은 단독주택 및 농경지 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역이다. 인근에는 버스 승강장이 위치하고 있어 교통사정은 보통시 되며 부정형의 토지로 일부 인접 토지보다 저지로 현재 휴경지 상태이다.지적도상 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근이 가능하며 자연녹지지역이다.△임실군 오수면 금암리(공장용지) = 본 건은 오수 농공단지 내에 위치하며, 공장, 농경지가 소재하는 지역이다.대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 서측으로 폭 약 15미터 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 가축사육 제한구역(절대 금지구역 1000m 이내)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이다.건물은 철골 및 조립식조 경량 철골 트러스 지붕 단층 건물로 공장, 사무실 및 숙소로 이용중이며 위생설비 및 일부 난방시설이 되어있다.
“혁신도시 새 아파트로 이사 가고 싶은데, 지금 살고 있는 집이 팔리지 않아 고민입니다.” 현재 도내 주택시장의 흐름을 단적으로 보여주는 상담 사례이다.전북혁신도시 아파트가 큰 인기를 보이는 반면 여타 지역의 중고 주택은 집을 내놓아도 수개월째 팔리지 않는 현상이 계속되고 있다. 시세도 이러한 현상을 반영하고 있는데, 혁신도시 아파트는 연일 고공행진을 이어가는 반면 여타 지역에서는 급매 가격에도 좀채로 매수자를 만나기 어려워 호가의 추가인하 압력만 높아지고 있다.이러한 현상은 신규분양에서도 유사하게 나타나고 있다. 평균 수십 대 일의 경쟁률로 연이어 1순위 청약 마감한 혁신도시와 달리, 여타 지역에서는 청약미달 사태가 속출하고 있기 때문이다. 급기야 일부 사업장에서는 분양을 포기하고 임대로 전환한 사례도 출현했다.도내 주택시장은 주택보급률이 높으면서 총 수요는 한정적이라는 특징을 가지고 있다. 그만큼 작은 쏠림에도 시장이 크게 요동칠 수 있는 여건이라고도 말할 수 있을 것이다. 여기에 최근 몇 년간 공급이 집중됐던 만큼, 이들 물량이 해소될 때까지는 원도시보다는 신도시, 중고아파트보다는 새 아파트를 선호하는 경향이 한동안 계속될 것으로 전망할 수 있다. 옥계공인중개사
주택 수와 관계없이 연간 임대수입이 2000만원 이하면 분리과세하는 방안이 나왔다.지난 13일 정부와 여당은 ‘2·26 주택임대차시장 선진화 대책’의 재보완 방안을 발표했다. 핵심은 주택을 몇 채 보유했느냐를 따지지 않고 임대소득금액만으로 분리과세 여부를 구분하기로 한 점이다. 즉 3주택 이상 보유했더라도 임대소득이 2000만원 이하라면 따로 분리하여 과세하고, 이를 초과하는 경우에만 다른 소득과 합산하여 종합과세 하는 방식이다.또 소규모 임대소득자에 대한 과세 시기는 종전 2016년에서 2017년으로 1년 더 늦추기로 했다. 따라서 연간 주택임대소득이 2000만원 이하라면 2014~2016년 소득까지 비과세하고 2017년 소득부터 분리과세로 과세가 시작된다.이번 발표로 사실상 ‘임대소득 과세의도’로 받아들여졌던 지난 2·26 대책의 충격이 일부 완화되는 효과를 기대할 수 있을 것이다. 하지만 근본적으로 국면의 반전까지는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 여전히 소득노출에 대한 불안심리가 있고, 정부의 전세금 과세방침 고수에 따른 실망감, 계절적 비수기로 접어든 시장여건 등을 고려할 때, 이번 방안이 국회에서 확정될 때까지 한동안 시장은 관망세에 머물 것으로 예상된다. 옥계공인중개사
상가 임대차에서 애초 약정한 계약기간이 만료됨에도 불구하고 임대인 임차인 모두 아무런 말없이 종전의 임대차 관계를 유지하는 경우가 많다. 이때 계약은 묵시적으로 갱신됐다고 볼 수 있는데, 그 효과는 상가건물임대차보호법과 민법에서 다르게 정하고 있다.먼저 상가건물임대차보호법 적용대상부터 살피면, 묵시적 갱신이 이뤄지면 임차인에게 다소 유리한 법률관계가 형성된다. 바로 임차인에게만 1년의 기간을 보장함과 동시에 중도해지 권한까지 부여한 것인데, 임차인은 묵시적 갱신일로부터 새로 1년의 기간을 보장받고 있다가 중도에 해지를 원하면 언제라도 해지통보를 할 수 있다. 해지의 효력은 임대인에게 통보 후 3개월 뒤에 발생한다. 반면 임대인에게는 이러한 중도해지 권한이 없다.상가건물임대차보호법 적용대상이 아니라면 민법규정을 따르게 된다. 이때는 임차인만을 위한 별도의 보장기간이 없음은 물론이고, 쌍방 모두 언제라도 해지통보를 할 수 있다. 다만 임대인이 해지를 원하면 통보 후 6개월, 임차인이 원하면 통보 후 1개월 뒤에 해지의 효력이 발생한다.한편, 도내에서는 환산보증금 1억8000만원 이하인 임대차까지 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신 효과를 적용하고 있다.옥계공인중개사
최근 집을 팔 때만 일시 퇴거했다면 1세대 1주택 비과세를 배제한다는 대법원 판결이 나와 되짚어볼 필요가 있다.집을 팔기 직전 별도의 집을 보유하고 있는 자녀의 주민등록을 일시적으로 분리함으로써 1세대 1주택 비과세에 해당하는 형태를 갖추었다가 주택 매각 후 다시 합가한 사례로, 이에 대해 국세청과 대법원은 1세대 1주택 비과세를 배제한다는 판단을 했다.쟁점은 26세 미혼자녀의 일시적 주소분리를 두고 독립된 세대분리로 볼 수 있느냐에 있었는데, 법원은 일시적인 퇴거 정황이나 독립된 생계유지 여부를 종합하여 세대분리로 보지 않았다. 즉 주택매각 전후 잠시 주소를 옮겼다가 다시 합가했다는 점에서 단순히 일시적인 퇴거가 있었을 뿐 사실상 부모와 동일세대를 유지한 것으로 볼 수 있고, 또 26세 미혼으로서 근무기간이나 소득을 고려해도 사실상 부모와 별도로 독립된 생계를 유지했다고 보기 어렵다고 판단했다.이번 판례로 단순히 주소만 분리했다고 하여 당연히 세법상 세대분리도 인정되는 것은 아니라는 점이 분명해졌다. 특히 30세 미만 미혼자녀의 세대분리에 대해서는 좀 더 엄격한 기준을 적용한다는 점도 기억할 필요가 있다.옥계공인중개사 이상호
최근 전국적인 신도시 개발 및 이들 토지의 분양이 활발히 이루어지면서 연부취득 사례도 늘고 있다.연부취득이란, 계약서상 매매대금의 분할지급 기간이 2년 이상인 경우를 말하는데, 만약 실제 대금지급이 계약내용과 다르게 이루어졌더라도 연부취득 여부는 계약서 내용에 따라 판단하게 된다. 즉 2년이 되기 전에 잔금을 완납하기로 계약했으나 실제 2년을 경과하여 지급했더라도 연부취득에 해당하지 않고, 반대로 2년 이상의 분납 계약을 맺었다면 실제 2년이 되기 전에 잔금을 완납했어도 연부취득에 해당한다.연부취득을 구분하는 이유는 취득세 납부방식이 일반 취득과 다르기 때문이다. 통상 취득세는 마지막 잔금을 완납했을 때 비로소 납세의무도 생기는데, 연부취득은 장기간의 계약임을 고려하여 매 분납금을 낼 때마다 이를 독립적인 취득으로 간주하게 된다. 따라서 매번 분납금에 해당하는 취득세를 납부해야 한다.주의할 점은, 취득세는 스스로 알아서 신고·납부해야 한다는 점이다. 따라서 따로 고지하지 않는 만큼 계약금이나 매 분납금 납부일로부터 60일 내에 알아서 조치해야 한다. 자칫 이를 간과하면 20%의 가산세가 부과된다. 한편, 만약 중도에 계약을 해지하는 경우라면 기 납부한 취득세는 환급받을 수 있다.옥계공인중개사
앞으로는 12인 가구가 증가해도 소형초소형 주택 수요는 추가적으로 늘지 않을 것이라는 분석이 나왔다. 이는 그동안의 통념과는 사뭇 다른 결과로 해석배경에 관심이 모아지고 있다.한국개발연구원(KDI)은 최근 고령화소가족화가 주택시장에 미치는 영향 분석을 통해, 소형주택의 주된 소비층은 청장년층인데 늘고 있는 12인 가구의 대부분은 노년층이라는 점에서, 앞으로 12인 가구가 늘어난다하여 소형주택에 대한 총수요도 동반해 증가하기 어렵다고 밝혔다.장래 인구변화 예측도 이를 뒷받침하고 있다. 통계청 조사에 의하면, 앞으로 2035년까지 청장년 12인 가구 수는 현상을 유지하는 정도이나 노년층 12인 가구 수는 급격히 증가하는 것으로 예측되어, 향후 늘어나는 12인 가구의 대부분은 노년층임을 예고하고 있다.이러한 분석은 도내 주택시장에 시사하는 바가 크다. 도내의 경우 그동안 소형초소형 주택의 공급이 크게 증가한바 있고 고령화 현상도 급격히 진행돼 있어, 이번 KDI 분석에 상당히 부합하는 조건이다. 앞으로는 12인 가구 증가를 두고, 막연히 소형주택 수요가 추가되는 것으로 해석하기보다 친 노년층 주택수요가 늘어났다는 신호로 해석해야 할 것이다.옥계공인중개사
새 아파트 입주를 앞두고 잔금납부를 미루는 당첨자들이 종종 있다. 잔금을 납부하면 분양권의 성질이 주택으로 전환되어, 매각 때 양도소득세도 크게 달라지기 때문이다.먼저 분양권의 성질부터 살펴보면, 분양권은 부동산 자체가 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이다. 따라서 아파트분양권을 가지고 있다고 하여 바로 주택 보유자가 되는 것도 아니고, 이 상태로 2년 이상 보유했다고 하여 비과세가 되는 것도 아니다.건물이 완공되고 잔금을 납부하면 분양권은 비로소 부동산으로 성질이 전환된다. 따라서 이때부터 주택을 보유한 것이 되고, 이로부터 2년 이상 보유하면 1세대1주택 비과세도 가능하게 된다.주의할 점은 세법에서는 분양권 보유기간과 주택 보유기간을 합산하지 않는다는 데 있다. 예컨대 분양권 상태로 2년간 보유하다가 잔금을 치르고 6개월 더 보유한 경우, 소유자는 총 2년6개월 보유로 착각할 수 있겠으나 세법에서는 주택으로 전환된 이후 기간인 6개월만을 보유기간으로 인정한다. 만약 이를 간과하고 주택을 매각했다면 40%의 고세율을 적용받게 된다.한편 위 사례에서 잔금을 치르지 않고 매각했다면 2년간의 분양권 보유기간이 인정되어 6~38%의 일반세율을 적용받을 수 있다.옥계공인중개사
도내 상업용 부동산이 전국에서 가장 높은 공실률을 보인 것으로 조사돼, 커진 외형과는 달리 속은 부실한 것으로 알려졌다.지난 23일 국토교통부가 발표한 올해 1분기 상업용 부동산 임대동향에 따르면, 도내 오피스빌딩의 공실률은 19.4%로 전국평균 11.1%를 크게 웃돌며 전국에서 가장 높은 공실률을 기록했다. 매장용빌딩도 17.1%로 전국평균 10.3%과 큰 차이를 보이며 가장 높은 공실률을 보였다.이같은 결과를 보인 원인으로는 먼저 공급 대비 수요의 감소를 꼽을 수 있다. 도내에서는 지난 수년간 대규모 택지개발이 계속되면서 상업용 부동산 공급이 크게 늘어났다. 하지만 대표적 수요자인 자영업자 수는 오히려 감소하고 있다. 도내 자영업자수는 지난 2002년 31만5000명을 보인 후 점차 감소추세에 있으며, 2008년 이후 더욱 심화되어 올해 1분기에는 22만6000명까지 줄었다.문제는 이러한 수급 불일치가 쉽사리 개선되기 어렵다는데 있다. 커져가는 외형과는 달리 이를 운영할 자영업자의 경쟁력은 약해지고 있기 때문이다. 지금의 상가시장은 한정된 자영업 수요가 신 상권에 따라 자리옮기기만을 반복하고 있는 상태라는 점에서, 공급자도 무리한 확장보다는 우량 임차인 유치에 더욱 주력해야할 시기로 보인다.옥계공인중개사
임대차 보증금에 가압류 통지를 받았다면, 집주인으로서는 갑자기 처한 제3채무자의 지위에 불편함은 물론이고 향후 밀린 월세를 회수하지 못할까 불안하게 된다. 하지만 함부로 보증금을 내주지 않는 한 심각한 문제는 피할 수 있다.집주인에게 보낸 가압류 통지는, 임차인에게 채무가 있으니 향후 보증금을 임차인에게 돌려주지 말라는 뜻이다. 그렇다고 해서 바로 가압류권자에게 지급하라는 뜻도 아닌 만큼, 이 상태에서 집주인은 임차인이나 가압류권자 누구에게도 보증금을 내줘선 안된다. 만약 임대차 계약이 종료될 때까지도 분쟁이 계속된다면, 집주인은 세입자가 집을 비우는 날 해당 보증금을 법원에 공탁하는 게 안전하다.다른 우려는 가압류 이후 밀린 월세 등을 공제받을 수 있느냐에 있다. 이에 대해 법원은 가압류 등이 있었더라도 밀린 월세나 기타 임대차 관련 임차인의 모든 채무에 대해 당연히 보증금에서 공제할 수 있음을 분명히 하고 있다. 따라서 집주인은 가압류 시기나 액수와 무관하게 공제할 것이 있으면 먼저 공제하고 나머지만 공탁하면 된다.보증금에 가압류가 들어오면 집주인도 고려할 일이 많아진다. 다만 보증금을 함부로 내주지 않은 한 심각한 문제는 피할 수 있는 만큼 차분한 대응이 필요하다. 옥계공인중개사
앞으로 농지 대토에 따른 양도소득세 감면 요건이 강화될 예정이다.현행 대토감면 제도는, 경작상의 필요에 의해 농지를 대토하는 경우 종전농지 매각에 따른 양도소득세를 전액 감면해주는 제도로, 종전농지에서 3년 이상 거주·경작했고 이를 대체할 농지를 취득해 다시 3년 이상 거주·경작하면 감면이 가능하다.하지만 올해 7월1일부터는 좀 더 강화된 요건이 적용된다. 먼저 감면대상을 종전농지에서 4년 이상 거주·경작한 경우로 제한했으며, 총 경작기간은 종전과 신규 합산 8년 이상으로 늘렸다. 새로 취득할 농지 규모도 종전농지 면적의 2/3 이상이거나 가격의 1/2 이상일 것으로 강화했다. 또 근로소득이나 사업소득(농업관련 소득이나 부동산임대소득 제외)이 연간 3700만원을 넘으면 그 해는 농사를 지었어도 자경하지 않은 것으로 간주하도록 했다.주의할 점은, 대토로 취득한 농지는 계속해서 경작해야 한다는 점이다. 통상 경작기간은 단속적일지라도 총 요구기간만 충족하면 된다는 점에서 종전농지의 경작기간은 계속적이지 않아도 된다. 하지만 대토로 취득한 농지만큼은 반드시 계속 경작할 것을 요구하는 만큼, 중도에 휴경하거나 상기 소득기준을 초과하는 경우 자칫 감면세액을 추징당할 수 있어 유의해야 한다.옥계공인중개사
도내 주택시장이 기존주택과 신규주택 간에 상반된 행보를 보이고 있다. 통상 주택시장은 기존시장이 호황을 보일 때 신규시장도 동반해 활성화되는 경향을 보이곤 하는데, 최근에는 기존시장의 약세 속에서도 신규시장만의 강세 경향이 장기간 나타나고 있다.구체적으로 기존주택 시장부터 살펴보면, 지난해보다 낙폭이 크게 줄기는 하였지만 그렇다고 이렇다 할 반등도 못한 채 냉랭한 분위기를 이어가고 있다. 여기에 정부의 2·26 대책과 연이은 3·5 대책도 악재로 작용해 매수세를 더욱 한산하게 만들어 놨다.반면 신도시 신규주택 시장은 호황을 보이고 있다. 특히 전북혁신도시의 경우 장래에 대한 기대감에 주택시장이 한껏 고무된 모습이다. 여기에 최근 발표된 신규 아파트 분양 계획에도 높은 관심이 모아지고 있어, 지금과 같은 호조세가 더 길어질 것으로 예상할 수 있다.이처럼 이례적인 양극단의 장세가 길어진 데는, 점점 새 아파트를 선호하는 경향이 강해진 데서도 원인을 찾을 수 있다. 도내 주택시장은 주택보급률이 높으면서도 총 수요는 한정적이라는 특징을 가지고 있는데, 한정된 수요가 새 아파트로 이동함에 따라 기존주택에서는 약세가, 신규주택에서는 강세가 길어지는 것으로 해석할 수 있다. 옥계공인중개사
투자 결정을 내리는 일은 항상 갈등과 고민을 동반한다. 특히 부동산처럼 큰 대금이 오고가는 결정이라면 더욱 그러할 것이다. 하지만 결정을 내려야 할 시기에 습관적으로 결정을 미루는 경향 또한 성공을 가로막는 요인으로 경계할 필요가 있다.자주 결정을 미루는 데는 너무 부정적인 요인에만 집중하는 데서 원인을 찾을 수 있다. 전반적으로 양호하고 기다리던 매물임에도 불구하고 극복할 수 있는 작은 결함조차 과도하게 확대 해석 함으로써, 다시금 결정을 미루게 되는 것이다.주변의 조언을 잘못 활용하는 자세도 미루는 습관을 키우게 된다. 흔히 큰 결정에 앞서 주변의 조언을 구하곤 한다. 하지만 본인보다 전문성이 떨어지는 친지 등에게 조언을 구한다든지, 조언에 과도하게 의지하려 할 때 문제가 된다. 이런 경우 대부분의 조언자는 부정적인 면을 부각시킴으로서 간접적 책임이라도 지지 않으려하기 때문이다. 주변의 조언은 어디까지나 가려서 활용해야할 참고 대상이지, 이에 과하게 의지한다든지 결정을 미루는 핑계 대상으로 삼아서는 안 될 것이다.충분히 준비했고 기다리던 기회가 왔다면 결정의 단계에서는 과감해질 필요가 있다. 수 년째 결정을 미루고 주변만 맴돌고 있다면 한번쯤 자신의 투자습관을 되돌아볼 필요가 있다.·옥계공인중개사
상가 임차인 보호가 확대될 예정이다. 지난해 모든 상가 임차인에게 5년간의 영업기간을 보장한 데 이어, 지난달 25일에는 모든 상가 임차인에게 대항력까지도 부여하는 방안이 나왔다.현행 상가건물임대차보호법은 소액임차인에게 5년간의 영업기간 선택권을 부여함은 물론이고 대항력, 손쉬운 보증금 보호, 과도한 임대로 인상 억제 등의 기능을 제공하고 있다.하지만 일단 소액임차인 기준을 초과하면 이 법의 보호를 전혀 받지 못한다는 문제가 있어, 지난해 8월13일부터는 모든 세입자에게 계약갱신요구권을 부여하는 조치가 이뤄졌다.이에 따라 영업기간 만큼은 누구나 차별 없이 5년을 보장받게 됐다. 하지만 여전히 대항력 등은 인정하지 않아 문제로 지적됐다. 현행 보호법을 적용받는 소액임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있도록 하고 있는데, 소액임차인 기준을 초과하면 이를 인정하지 않아 건물주가 바뀌는 경우 보호받지 못한다는 문제가 있었다.상가는 대항력 없는 세입자의 지위 관련 분쟁이 자주 발생하고 있다. 이번 조치로 소액임차인 기준을 초과하는 세입자도 보장이 강화되는 만큼 향후 법 개정에 기대하는 바가 크다. 옥계공인중개사
부동산 거래에서 계약금의 크기는 한편으로 해제시 불이행자가 감수해야할 해약금의 크기가 된다. 문제는 이러한 통념이 잘못 해석되어, 아직 계약금을 지급하지 않았다면 기 체결한 계약을 해제해도 해약금이 없을 것이라는 오해에 있다.이러한 오해는 흔히 알고 있는 민법의 해제 규정을 잘못 이해한 측면이 크다. 민법에서는 ‘계약금을 교부한 때에는 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다’고 하여, 계약금 정도의 손해를 감수한다면 일방이 임의로 계약을 해제할 수 있도록 하고 있다.하지만 이는 계약금을 완납한 이후의 해제방법을 규정한 것일 뿐, 아직 계약금을 지급하지 않았거나 완납하지 않은 경우라면 이러한 방식의 해제가 불가하게 된다. 결국 위 규정에 의한 해제를 원한다면 기 약정한 계약금을 전액 납부 완료하고 그만큼의 손해를 감수해야 가능하다는 뜻이 된다.실무에서 계약금이 지급되지 않은 계약 사례는 자주 관찰되고 있다. 계약은 먼저 체결하되 계약금은 다음날 송금하기로 하거나, 우선 계약금의 일부만 지급하고 나머지는 나중에 지급하기로 하는 등의 계약이 여기에 해당된다. 이때 해약금 산정의 기준은 실제 지급한 금액이 아니라 계약서에 약정한 계약금이 된다.옥계공인중개사
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