[지주택 결산 시리즈] (하)지주택 가입해도 될까

토지 확보·인허가·추가 분담금 가능성…가입 전 반드시 확인해야
전북도 ‘통합 공시 시스템’ 구축·피해 예방 장치 마련 시급

전북에서 지역주택조합(지주택) 가입을 고민하는 실수요자들의 판단 기준이 한층 까다로워지고 있다. 과거에는 ‘시세보다 저렴하다’는 기대가 주요 유인이었지만, 최근에는 제도 강화와 금리·공사비 변동, 인구 감소까지 겹치며 단순 가격 메리트만으로 결정을 내리기 어려운 구조가 됐다.

전문가들은 “지주택은 저렴한 분양 방식이 아니라, 위험과 시간을 함께 감수하는 사업 구조”라며 가입 전 단계에서 보다 냉정한 검증이 필요하다고 지적한다.

가장 먼저 확인해야 할 지표는 토지 확보율이다.

단순 사용승낙서 비율이 아니라 실제 매매계약 체결 비율, 계약금 지급 여부, 잔금 납부 계획까지 공개돼야 한다. 토지 소유권 확보가 지연될수록 금융비용이 늘고, 그 부담은 결국 조합원에게 전가되는 구조이기 때문이다. 특히 전북의 경우 도심 외곽이나 인구 감소 지역에서 토지 소유자가 다수 분산돼 있어, 확보율이 낮은 상태로 장기간 사업이 정체되는 사례가 적지 않았다.

인허가 단계 역시 중요한 판단 기준이다.

지구단위계획 수립, 용도지역 변경, 교통·환경 영향 검토, 건축심의 등 행정 절차가 어느 수준까지 진행됐는지 살펴야 한다. 인허가가 초기 단계에 머물러 있다면 사업 기간이 수년 이상 늘어날 가능성을 배제하기 어렵다. 이 과정에서 법·제도 변화가 겹칠 경우, 사업 조건 자체가 달라질 위험도 있다.

추가 분담금 가능성도 빼놓을 수 없다.

조합원 모집률과 일반분양 비율, 공사비 산정 방식, 금융 조달 구조를 함께 점검해야 한다. 과거 여러 지주택 사업에서 ‘추가 분담금 없음’을 내세웠지만, 실제로는 공사비 급등과 금리 상승이 반영되며 조합원 부담이 크게 늘어난 사례가 반복돼 왔다. 최근 건설 원가 변동성이 커진 상황에서는 초기 사업비 추정치만으로 안전성을 판단하기 어렵다.

지자체의 역할 강화도 과제로 꼽힌다.

전북도와 시·군은 지주택별 토지 확보율, 인허가 단계, 조합 변경 이력, 행정처분 내역 등을 한눈에 확인할 수 있는 통합 공시 시스템을 구축할 필요가 있다. 여기에 사업 중단이나 장기 지연 시 조합원을 보호할 수 있도록 예치금 관리 기준과 보증 장치를 강화하고, 피해 발생 시 신속히 개입할 수 있는 제도적 근거도 마련해야 한다는 지적이 나온다.

전문가들은 “인구 감소와 청년 유출이 동시에 진행되는 전북에서 지주택은 실수요자에게 하나의 선택지가 될 수 있지만, 전제는 투명성”이라며 “정보 비대칭을 줄이고 행정의 관리·감독 기능을 강화하지 않으면 피해는 반복될 수밖에 없다”고 강조한다. 저렴함보다 확실성, 속도보다 안전성을 따지는 판단 기준이 요구되는 이유다.<끝>

이종호 기자