[노노 청춘] 어르신을 위한 법률상담

차용금·이자, 지연이자 지급하면 소유권 이전등기 말소 청구 가능

◆ 질문: 제가 A로부터 급전을 빌리면서 갚지 못할 경우 제 소유 주택의 소유권을 넘겨주기로 하고 그 주택에 가등기를 경료해주었습니다. 제가 돈을 제때 갚지 못하자 A는 가등기에 기해 본등기함으로써 집을 가져갔습니다. A가 본등기를 해갈 당시까지 원금과 이자를 다 합해도 집값에 크게 미치지 못했지만 당시에는 차용금을 갚을 길이 없어서 그의 요구를 거절할 수가 없었습니다. 그 후 1년이 지난 현재 저에게 당시 차용금과 현재까지의 지연이자를 갚을 능력이 생겼습니다. A에게 그 사실을 말하고 집을 돌려줄 것을 요구하였으나 A는 그 요구를 들어줄 생각이 없습니다. 제가 집을 돌려받을 수 있는 길은 없나요.

◆ 답변: 과거에 질문자와 같은 이유로 집을 빼앗기고 길거리로 쫓겨나는 경우가 많았습니다. 상대방의 궁박한 처지를 이용하여 돈을 빌려주고 원금과 이자를 훨씬 넘는 담보물에 대해 가등기 등을 설정한 후 상대방이 제때 돈을 갚지 못할 경우 너무나 손쉽게 고가의 재산을 빼앗았던 것입니다. 현재는 가등기담보등에관한법률(이하 위 법이라 함)에서 그런 식으로 타인의 재산을 빼앗지 못하도록 규율하고 있습니다.

위 법은 소비대차에 기한 채권을 담보할 목적으로 채권자와 채무자 또는 제3자(물상보증인) 사이에 채무자 또는 제3자 소유인 부동산을 목적물로 하는 대물변제 예약을 하고, 이와 함께 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 채권자가 예약상의 권리를 행사함으로써 발생하게 될 장래의 소유권이전등기청구권 등을 보전하기 위하여 가등기 등을 경료하기로 계약한 후 실제 가등기를 경료한 경우에 적용됩니다. 간단히 설명하면 돈을 빌리면서 돈을 못 갚으면 부동산으로 대신 주겠다고 약속하고 장차 발생한 권리를 위해 채권자 명의로 가등기를 경료한 경우에 적용됩니다. 또한 부동산으로 대신 갚기로 약정할 당시에 차용액과 그 이자의 합산액이 부동산의 가액을 넘어서는 경우에만 위 법이 적용됩니다.

질문자의 경우 A가 주택의 명의를 가져갔다고 하더라도 아직까지 그 주택은 A의 소유라고 볼 수 없습니다. A는 주택의 명의를 가져갈 당시에 차용금과 이자를 합한 금액(청산금)을 제외한 나머지 돈을 질문자에게 지급했어야만 합니다(물론 위 법에 상세한 절차가 규정되어 있습니다). 이를 달리 말하면 질문자는 A가 위 청산금을 절차에 따라 제대로 지급하기 전까지 차용금과 이자 및 지연이자를 지급하고 A 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

질문자는 A가 본등기 절차 이행을 요구할 당시에도 그 요구를 거절할 수 있었는데 위 법을 알지 못했기에 어쩔 수 없었던 것으로 보입니다. 하지만 지금이라도 집을 돌려받을 수 있어서 다행입니다.

/박정교 변호사